《20xx年7月曲靖教苑花園項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》-全文預(yù)覽
【正文】 現(xiàn)建議采用“曲靖首席人文社區(qū)”來(lái)作為本項(xiàng)目的核心購(gòu)買(mǎi)點(diǎn)。 策略 C：建立信任、專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售隊(duì)伍；建立泛銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng) a、采取泛銷(xiāo)售賣(mài)場(chǎng)，即洽談區(qū)不僅僅局限于售樓部?jī)?nèi)，如果可能建議爭(zhēng)取早日開(kāi)啟樣板房區(qū)域，或者綠化景觀(guān)區(qū)域先行的營(yíng)銷(xiāo)策略。 集中力量： 將推廣力度集中于主要的宣傳主題即項(xiàng)目的主要核心亮點(diǎn)，不面面俱到，只按不同銷(xiāo)售階段的不同情況而有所側(cè)重，避免宣傳力度分散。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (15) 營(yíng)銷(xiāo)定位導(dǎo)向－－ 營(yíng)銷(xiāo)推廣上的戰(zhàn)略定位 : 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (16) 營(yíng)銷(xiāo)定位導(dǎo)向－－ 整合推廣策略 宣傳推廣策略 推廣目的 根據(jù)項(xiàng)目目前的實(shí)際情況，緊扣項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，以本身具有的地理位置、景觀(guān)和配套的的唯一性、產(chǎn)品的排他性的獨(dú)特營(yíng)銷(xiāo)思路貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的全程宣傳推廣中，不僅要達(dá)到我們最終的銷(xiāo)售目的，還要通過(guò)本項(xiàng)目的成功使嘉福品牌在曲靖得以鞏固和提升。 充分利用地塊的優(yōu)勢(shì)打造自身自然景觀(guān)資源優(yōu)勢(shì)。 針對(duì)地塊特有的教育背景資源，使項(xiàng)目和其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)形成差異化。 。 由于西片區(qū)定位為工業(yè)園區(qū)，弛宏公司是大型的鉛鋅礦生產(chǎn)企業(yè)，它的存在給整個(gè)片區(qū)的居住環(huán)境及空氣質(zhì)量都造成了一定的影響 。 該片區(qū)域?qū)儆谡龀值陌l(fā)展區(qū)域 。一般占到購(gòu)房群體的 30％－ 40％左右。西片區(qū)將發(fā)展為珠江源大市集居住、工業(yè)、教育、文化娛樂(lè)、金融等的綜合性多功能城市副中心，發(fā)展?jié)摿^大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (10) 發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)－－ 區(qū)域市場(chǎng)的分析 項(xiàng)目所在區(qū)域分析： 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中心片區(qū)是曲靖市主城區(qū)的西部副中心，是西片區(qū)的區(qū)級(jí)城市中心區(qū)，中心片區(qū)規(guī)劃為開(kāi)發(fā)區(qū)的行政、商務(wù)、金融、貿(mào)易中心，文化娛樂(lè)中心和服務(wù)中心，城區(qū)西片區(qū)的建設(shè)步伐不斷加快。 ?整體曲靖樓盤(pán)銷(xiāo)售的速度都較慢，如果沒(méi)有新的策略性的營(yíng)銷(xiāo)手段、產(chǎn)品的創(chuàng)新、那么和其他樓盤(pán)將無(wú)法形成差異。 ?增加項(xiàng)目中配套設(shè)施的數(shù)量以及配套的功能。 7產(chǎn)品空白 ?尋找市場(chǎng)的缺位產(chǎn)品需要借鑒昆明的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)的特點(diǎn)有針對(duì)性的提出與市場(chǎng)發(fā)展速度相吻合的創(chuàng)新。 6開(kāi)發(fā)理念 ?縱觀(guān)曲靖房地產(chǎn)項(xiàng)目，大多為本地開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行投資，很少聘請(qǐng)先進(jìn)城市的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)或者大城市的知名營(yíng)銷(xiāo)公司進(jìn)行策劃，也往往忽視了對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的綜合性操作，如產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、潛在客戶(hù)群定位、產(chǎn)品的附加值的增加、專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)人員的培訓(xùn)，物業(yè)管理的完善，配套設(shè)施與社區(qū)文化的營(yíng)造。但有一共性：銷(xiāo)售費(fèi)用明顯較昆明低。 常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)手法使用較頻繁，即開(kāi)盤(pán)前發(fā)布報(bào)紙廣告、電視廣告、路牌、廣播、短信。 半市場(chǎng)話(huà)的運(yùn)作經(jīng)?？梢?jiàn)，許多樓盤(pán)都帶有定向開(kāi)發(fā)，其余剩余的小部分房屋再行銷(xiāo)售。 ?宣傳手段單一，沒(méi)有見(jiàn)到很立體、很全面的宣傳手法出現(xiàn)。但是富源的煤老板有錢(qián)就買(mǎi)好車(chē)，就是為了到曲靖來(lái)進(jìn)行消費(fèi)，而這一部分人的購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)，所以對(duì)他們的消費(fèi)觀(guān)念需要加以引導(dǎo)。 ?是整個(gè)云南市場(chǎng)上唯一的整體均價(jià)還在上漲的地區(qū)。即按套（單元、幢）或者套內(nèi)建筑面積銷(xiāo)售商品房。 1城市的特征 ?曲靖市場(chǎng)每年的投資額都在穩(wěn)步增長(zhǎng)，整個(gè)投資數(shù)額、房屋成交數(shù)量、金額都在加速長(zhǎng)。 ?中長(zhǎng)期貸款增加 ，同比多增 5384億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (3) 市調(diào)報(bào)告結(jié)構(gòu) 整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境 /宏觀(guān)大勢(shì)下的產(chǎn)業(yè)背景 宏觀(guān)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響將逐漸深刻 確定物業(yè)定位及發(fā)展戰(zhàn)略 把握市場(chǎng)大勢(shì) 認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)威脅 營(yíng)銷(xiāo)定位導(dǎo)向 市場(chǎng)運(yùn)行與發(fā)展研究 未來(lái)供應(yīng)分析 待推項(xiàng)目動(dòng)向 發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì) 置業(yè)群體分析 項(xiàng)目資源分析 案例分析 在售小高層、高層項(xiàng)目信息匯總 項(xiàng)目 SWOT分析 目標(biāo)客戶(hù)的鎖定 產(chǎn)品形態(tài)的鎖定 形象主線(xiàn)的鎖定 啟動(dòng)策略的鎖定 營(yíng)銷(xiāo)推廣上的戰(zhàn)略定位 整合推廣策略 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略分析 成功大盤(pán)啟動(dòng)借鑒 曲靖市場(chǎng)前景：曲靖房地產(chǎn)處于初級(jí)起步 置業(yè)群體研究 項(xiàng)目 SWOT分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (4) 把握市場(chǎng)大勢(shì) —— 【 整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境 /宏觀(guān)大勢(shì)下的產(chǎn)業(yè)背景 】 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)面
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