項目前期-20xx年7月25日洛陽豪邁置業(yè)夾馬營項目開發(fā)思路-全文預覽
【正文】 層均價按照 8000計算，則商業(yè)總銷約為： ? 8000 5200=41600000 ? 住宅均價按照 3500計算，則住宅總銷約為： ? 3500 33000=115500000 ? 項目總銷 =4160萬 +11550萬 =15710萬元 ? 項目成本概算 =3300元 /平米 38200平米 =12606萬元 ? 靜態(tài)毛利潤 =1571012606=3104萬元 房資網 — 海量房地產資料下載！ 最新版 《 房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 地下部分經濟測算 ? 地下室建安成本 =1600元 /平米 9000平米 =1440萬元 ? 需多交的人防異地安置費 =38200*4%*1000= ? 地下室總成本 = ? 地下室總銷 =3000*4000+6000*2022=2400萬元 ? 地下室靜態(tài)毛利潤 == 房資網 — 海量房地產資料下載！ 最新版 《 房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 方案優(yōu)劣勢分析： ? 本方案從地塊規(guī)劃面積、功能、配比上來說，屬于最優(yōu)方案； ? 但是由于地價過高，超過現(xiàn)有項目周邊住宅的價格，促使此方案的利潤率較低，單靠現(xiàn)有的商業(yè)體量無法彌補利潤部分； 精順建議：如采用此策略，建議項目延遲 1年左右開發(fā)，靜待市場上行后進行開發(fā)。 二、提升產品價值感。 房資網 — 海量房地產資料下載！ 最新版 《 房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產營銷策劃有限公司 機會 ? 夾馬營路瀍河中軸的塑造； ? 瀍河區(qū)在售樓盤品質感有限； ? 市場價格逐步拉升； ? 瀍河區(qū)商業(yè)面臨升級。 第二：實景樣板環(huán)境管理丌到位，給人凌亂印象，人工湖水質日益變差，丌符合應有的品牌高度印象，印象減分。 – 140平米面積區(qū)間，雖然基本位于景觀朝向面，但在恒大，卻成為滯銷套型。特價必升值 這是恒大麾下幾乎所有項目的營銷必殺技 …… 縱橫國內數(shù)十城，屢試不爽 在洛陽，現(xiàn)房現(xiàn)景大社區(qū)的開盤 85折，魅力難擋 通過將規(guī)模、品牌、實力分別在配套、品質、性價比、營銷上的嫁接，恒大展現(xiàn)了一個大盤的超距跨域輻射力 但是 —— 華麗的表象下，真相是什么？ 除去開盤當日 與巨量的推廣投入、龐大的貨量對比 銷售業(yè)績不成比例 ? 首批房源開盤后，根據房管局備案數(shù)據統(tǒng)計測算，平均每月去化僅在 40套左右，業(yè)績與中心城區(qū)樓盤相較，并不矚目； ? 而根據我們通過案場內部渠道了解，實際每月銷售僅在 20套左右，其案場共有銷售人員約 30人，平均每人每月不足 1套； ? 例如，今年 4月廣告費花費百余萬，但是五一第三批房源開盤相對冷寂，五一 3天假期僅售 20余套。 恒大綠洲成交客群區(qū)域比例 瀍河35%老城20%偃師12%吉利8%西工10%澗西8%其他地區(qū)7%恒大擴張效果之二：價格崛起 恒大雖在瀍河 價格直逼市區(qū)主要城區(qū)樓盤價格 并帶動瀍河其他樓盤價格跟風 從而使瀍河樓市均價出現(xiàn)飛躍 恒大解決方案一：豐富配套、產品線 53萬平米配套面積 會所 /酒店 /商業(yè) /運動中心 /名校聯(lián)辦中小學、幼兒園 坦途通社區(qū)，多個社區(qū)景觀湖 產品涵蓋洋房、小高層、高層 房資網 — 海量房地產資料下載！ 最新版 《 房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產營銷策劃有限公司 恒大解決方案二：一流軟硬件品質 7湖、 7園， 8廣場、百余種、千株名貴植物 低密度，歐陸風情，生態(tài)洋房，建筑階梯型排列， 1： 戴德梁行 24小時大管家式南派服務 恒大解決方案三：精裝創(chuàng)造溢價效應 全面精裝交房標準，洛陽首度。 曹操點將臺遺址 孔子入周問禮碑 房資網 — 海量房地產資料下載！ 最新版 《 房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產營銷策劃有限公司 區(qū)位特點 本案 濟源市 洛陽吉利區(qū) 洛陽市區(qū)飛地 洛陽偃師市 洛陽轄下縣級市 洛陽的東大門區(qū)域，成為吉利、濟源、偃師和東部諸城進入洛陽的咽喉 房資網 — 海量房地產資料下載！ 最新版 《 房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產營銷策劃有限公司 樓市地位 長期以來，瀍河是洛陽城市發(fā)展中被遺忘的土地。 房資網 — 海量房地產資料下載！ 最新版 《 房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 豪邁置業(yè)夾馬營項目開發(fā)思路 房資網 — 海量房地產資料下載！ 最新版 《 房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產營銷策劃有限公司 地價 361萬元 /畝 樓面地價約 1550元 /平米 單位成本約 3300元 /平米左史 房資網 — 海量房地產資料下載！ 最新版 《 房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產營銷策劃有限公司 本案目前面臨的最大問題 市價 成本 高于 該區(qū)域現(xiàn)房價約 3200元 /平方左右 房資網 — 海量房地產資料下載！ 最新版 《 房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 河南精順房地產營銷策劃有限公司 能否解決這個難題 是本案取得合理利潤的關鍵 本方案旨在為項目的成功操作提供策略上的建議，并丌著重于后期的產品定位不營銷，僅僅在策略的基礎上提出產品和營銷的要點。 ? 本案所處的夾馬營路，是宋太祖趙匡胤及宋太宗趙匡義出生之地，故夾馬營路又稱雙龍巷。 房資網 — 海量房地產資料下載！ 最新版 《 房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 市區(qū)各區(qū)樓市 【 供 /銷 /價 】 階段走勢 各區(qū)域20222022年投放面積對比圖（單位：萬平米）0501001502022年 2022年 72022年 澗西 西工 新區(qū) 瀍河 老城 高新各區(qū)域2 0 0 7 2 0 0 9 年銷售面積對比圖（單位：萬平米）0501001502002022年 2022年 2022年 澗西 西工 新區(qū) 瀍河 老城 高新【 相關數(shù)據來源于精順研究院市場研究中心 】 房資網 — 海量房地產資料下載！ 最新版 《 房地產營銷策劃大全 》 ， ： 1501688339 市區(qū)各區(qū)樓市 【 供 /銷 /價 】 階段走勢 2 0 0 7 －2 0 0 9 年商品房住宅分區(qū)均價對比圖010002022300040
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