20xx年7月曲靖教苑花園項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 900 400戶(hù)左右 － 60% 美鄰彼岸 14畝 最高： 3000 最低： 1980 均價(jià)： 2400 330 30% 贏(yíng)城世家 最高： 3080 最低： 2080 均價(jià)： 2400 共計(jì) 575戶(hù) 糧食局職工定 380套 51140 80% 福麟尚居 最高： 3200 最低： 2580 均價(jià)： 2700 344 30140 90% 世紀(jì)濤岸 103畝 最高： 無(wú) 最低： 1680 預(yù)計(jì)均價(jià)： 1900 582 還未銷(xiāo)售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (14) 認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)威脅－－ 項(xiàng)目 SWOT分析 內(nèi)部環(huán)境 外部環(huán)境 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 劣勢(shì)（ Weaknesses） 地塊兩面臨城市規(guī)劃主要干道，出行方便 。 公交線(xiàn)路還未到達(dá)項(xiàng)目地塊，出行不便 ,片區(qū)交通目前較為雜亂，出行安全暫時(shí)得不到較好的保障； 片區(qū)屬于新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，由于歷史環(huán)境為鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)田，現(xiàn)目前開(kāi)發(fā)建設(shè)尚未完成，還處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，聚集了部分外來(lái)務(wù)工人員，影響到整個(gè)片區(qū)的整體人文素質(zhì) 。 借勢(shì)整個(gè)項(xiàng)目生活方式的引導(dǎo)和營(yíng)造 ,克服客戶(hù)對(duì)小高層和高層產(chǎn)品的抗性； 借助項(xiàng)目的差異化定位 ,提前鎖定潛在目標(biāo)客戶(hù)群 ,使目標(biāo)客戶(hù)群形成對(duì)項(xiàng)目唯一性的購(gòu)買(mǎi)。 營(yíng)銷(xiāo)原則：一、城市營(yíng)銷(xiāo) 要有一個(gè)高度 二、曲靖平臺(tái) 要有一個(gè)廣度 三、區(qū)域板塊 要有一個(gè)深度 宣傳推廣策略制定 考慮到教苑花苑項(xiàng)目的一期開(kāi)發(fā)數(shù)量中等，目標(biāo)銷(xiāo)售期短，推廣費(fèi)用并不太多等因素 ,因此宣傳推廣切忌打細(xì)水長(zhǎng)流式的持久戰(zhàn)，而應(yīng)采用壓力提前、借力打力、集中力量、點(diǎn)面結(jié)合的策略。 推廣階段劃分 根據(jù)以上銷(xiāo)售各階段節(jié)點(diǎn)來(lái)布置安排宣傳主題，逐步推進(jìn)，滿(mǎn)足并提升銷(xiāo)售對(duì)推廣的要求。 點(diǎn)面結(jié)合： 宣傳核心不宜過(guò)于分散，每個(gè)推廣階段的主要核心點(diǎn)（點(diǎn)）一定要突出，運(yùn)用電視、路牌、短信、公關(guān)活動(dòng)等（面）一定把核心內(nèi)容突出出來(lái)。 發(fā)揮產(chǎn)品自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，將產(chǎn)品景觀(guān)和內(nèi)配套做出規(guī)模、做出優(yōu)勢(shì)，做出高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品來(lái)對(duì)抗在其他項(xiàng)目的一些不利因素。 寥廓山環(huán)城西路的修通也將提高項(xiàng)目的價(jià)值 。 規(guī)劃上的產(chǎn)品類(lèi)型的差異較大 ,居住人群的差異話(huà)較大 ,不便于管理 。但由于西片區(qū)定位為工業(yè)園區(qū)，弛宏公司是大型的鉛鋅礦生產(chǎn)企業(yè)，它的存在給整個(gè)片區(qū)的居住環(huán)境及空氣質(zhì)量都造成了一定的影響；整個(gè)區(qū)域內(nèi)道路寬闊，但由于道路設(shè)施尚未完善，片區(qū)交通目前較為雜亂，出行安全暫時(shí)得不到較好的保障；片區(qū)屬于新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，由于歷史環(huán)境為鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)田，現(xiàn)目前開(kāi)發(fā)建設(shè)尚未完成，還處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，聚集了部分外來(lái)務(wù)工人員，影響到整個(gè)片區(qū)的整體人文素質(zhì)，治安得不到較好的保障；同時(shí)，緊鄰鐵路，噪音比較大，影響居住環(huán)境。 ?如果將精裝修房、生活理念合理、適當(dāng)?shù)貙?dǎo)入市場(chǎng)，將能夠制造出一段無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)空白期。曲靖市場(chǎng)高附加值的樓盤(pán)產(chǎn)品才剛剛面世。具體現(xiàn)在：廣告投放量少 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (8) 發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 曲靖市場(chǎng)前景：曲靖房地產(chǎn)處于初級(jí)起步。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (7) 發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì) —— 曲靖市場(chǎng)前景：曲靖房地產(chǎn)處于初級(jí)起步。所以整個(gè)預(yù)售商品房面積大量增加。而房地產(chǎn)行業(yè)是這部分增加資金的一個(gè)重要流向。 08年關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房 防止囤、炒土地 上調(diào)房貸利率 九部委 “ 十五條 ” 二手房營(yíng)業(yè)稅征收 規(guī)范房產(chǎn)交易秩序 90平方米 外資限炒令 建立國(guó)家土地督察制 08年奧運(yùn)會(huì) 人民幣升值 貿(mào)易順差 地產(chǎn)拐點(diǎn) 通貨膨脹 股票熱 地價(jià)飛漲 宏觀(guān)調(diào)控 房貸緊縮 預(yù)售條件 土地增值稅 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 (5) 把握市場(chǎng)大勢(shì) —— 宏觀(guān)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響將逐漸深刻. 連續(xù)的宏觀(guān)調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生震蕩將逐漸從第一梯隊(duì)的一線(xiàn)城市逐漸向內(nèi)陸二 /三線(xiàn)城市縱深發(fā)展 。 2供求特征
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