【正文】 2. 管理設(shè)施的配置要求 服務(wù)處開辦物品表 名 稱 數(shù)量 /型號 一、辦公用品開辦物品 復(fù)印機(jī) 1臺 電 腦 8臺 / 組裝機(jī) 19吋液晶顯示器 打印機(jī) 2臺 / 針式、噴墨個(gè) 1臺 對講機(jī) 15部 對講機(jī)電池板 15塊 保險(xiǎn)箱 1臺 辦公桌 11張 辦公椅 11把 接待桌 1張 接待椅 2把 洽談桌 1張 洽談椅 4把 會議桌 1張 會議椅 12把 煙灰缸 3只 考勤鐘 1臺 塑封機(jī) 1臺 飲水機(jī) 1臺 /立式 傳真機(jī) 1臺 電話機(jī) 2部 檔案柜 5組 檔案盒 400個(gè) 更衣箱 7組 遮陽傘 1只 二、維修工器具開辦物品 電錘 1臺 電動疏通機(jī) 1臺 電焊機(jī) 1臺 鋁合金合頁梯 1只 /（可升降） 管子鉗 2把 數(shù)字式萬用表 2只 砂輪機(jī) 1臺 潛水泵 1臺 扳手 3套 保險(xiǎn)帶 2條 硅膠搶 2只 鐵鋸 1把 木鋸 1把 PPR管焊接器 1套 泥瓦工工具 1套 手提工具箱 4只 三、保潔工具開辦物品 鋁合金升降梯 1只 鐵鍬 40把 四、保安器具開辦物品 雨衣 /雨鞋 24 套 警棍 4 根 第五章 擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備、培訓(xùn)管理 一、擬建立的組織機(jī)構(gòu)及人員的配備 1. 服務(wù)處組織架構(gòu)及部門設(shè)置 服務(wù)處經(jīng)理 客戶服務(wù)部 工程維修部 安全管理部 環(huán)境管理部 財(cái)務(wù)部 客服主管 工程主管 安全主管 環(huán)境主管 前臺接待 客戶專員 電 工 安保班長 水暖工 泥瓦工 監(jiān)控中心 門 崗 巡邏崗 綠化員 保潔員 車場崗 2. 服務(wù)處運(yùn)作方式及各部門職責(zé) 1）服務(wù)處運(yùn)作方式 服務(wù)處實(shí)行服務(wù)處經(jīng)理負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)客戶服務(wù)部、工程維修部、安全管理部、環(huán)境管理部四個(gè)部門，實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。 在業(yè)主辦理入住前，做好小區(qū)的開荒保潔工作，進(jìn)入日常工作狀態(tài)；保安人員要熟悉小區(qū)情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證公共設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接業(yè)主入戶。 二、管理服務(wù)理念 以人為本，規(guī)范管理，追求創(chuàng)新，至誠服務(wù) 1. 以人為本 —— 在物業(yè)公司與業(yè)主間，以 人性化的管理方針鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)相互間的了解與信任，在日常管理中體現(xiàn)人性化服務(wù)特色，例如推廣便民服務(wù)項(xiàng)目，增添生日問候服務(wù)，提供房屋中介服務(wù)等；在業(yè)主之間，以社區(qū)文化入手， 在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。 二、項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 1. 物業(yè)的接管驗(yàn)收是對新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。 ? 監(jiān)控和消控中心的設(shè)置； ? 小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)； ? 小區(qū)監(jiān)控?cái)z像的分布設(shè)置； ? 公共照明開關(guān)設(shè)置位置； ? 公共照明開關(guān)開閉形式； ? 物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)； ? 小區(qū)垃圾房的設(shè)置； ? 信報(bào)箱的設(shè)立； ? 公共告示欄的配置； ? 家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留； ? ??。 法定代表人簽字蓋章： 職 務(wù)： 總 經(jīng) 理 單 位 名 稱（公章）： 沈陽市 x 物業(yè)管理有限公司 地 址： 沈陽市渾北路 228 號 代理人（被授權(quán)人）簽字蓋章： 職 務(wù)： 副 總 經(jīng) 理 單 位 名 稱 ： 沈陽市 x 物業(yè)管理有限公司 地 址： 沈陽市渾北路 228 號 日 期： 2020 年 11 月 日 四、投標(biāo)人營業(yè)執(zhí)照 五、投標(biāo)人資質(zhì)證書 六、擬派物業(yè)管理現(xiàn)場負(fù)責(zé)人情況簡介 姓名 汪正惟 性別 男 年齡 35 學(xué)歷 本科 專業(yè) 工商管理 工齡 10 年 現(xiàn)公司任職時(shí)間 半年 現(xiàn)任職務(wù) 副總經(jīng)理 工作經(jīng)歷及主要業(yè)績： 現(xiàn)沈陽市 x 物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理汪正惟，曾于 2020 年 11 月至 2020 年11 月在萬科物業(yè)項(xiàng)目任安保部主管、客戶服務(wù)部主管等職務(wù)。 (6) 一旦中標(biāo)，我們將根據(jù)投標(biāo)文件的規(guī)定，嚴(yán)格按照《合同法》履行自己的責(zé)任和義務(wù)，并保證于規(guī)定的時(shí)間內(nèi)介入前期接管服務(wù)。 站在發(fā)展商和住戶的角度，我們確定了 xAA前期物業(yè)管理的指導(dǎo)思想、管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。接到招投標(biāo)通知后，我們立即成立投標(biāo)工作小組，組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，仔細(xì)研究，集思廣益，組織各級管理人員、工程師，多次到現(xiàn)場踏勘，以掌握翔實(shí)的第一手資料。 (3) 我們同意從規(guī)定的投標(biāo)日期起遵循本招標(biāo)文件，并在規(guī)定的投標(biāo)有效期期滿之前均具有約束力。 總經(jīng)理辦公室 綜合管理部 財(cái)務(wù)管理部 物業(yè)服務(wù)處 單位 優(yōu)勢 及特長 至 xAA 項(xiàng)目立項(xiàng)以來我公司一直予以關(guān)注，對該項(xiàng)目的市場定位，目標(biāo)客戶等其它客觀因素都非常了解，因此對物業(yè)服務(wù)檔次的定位將更加準(zhǔn)確，更貼近未來業(yè)主的需求； x 物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的管理、技術(shù)人員，均具有十余年至數(shù)十年的物業(yè)服務(wù)管理與房地產(chǎn)工程管理經(jīng)驗(yàn)，在同等物業(yè)管理企業(yè)中具有較強(qiáng)實(shí)力； 公司內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度完善，作業(yè)流程、培訓(xùn)資料齊全，以此為基礎(chǔ)定會為業(yè)主帶來更規(guī)范、更優(yōu)質(zhì)服務(wù)，以及保障物業(yè)設(shè)施設(shè)備的有效運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)； x 物業(yè)公司具有先進(jìn)的企業(yè)文化與服務(wù)理念，將始終秉承“為業(yè)主提供超值服務(wù)”的運(yùn)營宗 旨，“創(chuàng)新、創(chuàng)雙贏”的經(jīng)營理念，“做業(yè)主滿意管家”的服務(wù)信條，將業(yè)主利益放在第一位，讓業(yè)主感受到物業(yè)服務(wù)的貼心、安心、放心； 此外，針對該物業(yè)入住業(yè)主的特點(diǎn)，我公司還將提供水、電、煤氣、電話費(fèi)代繳，郵件代收、代寄，送餐，室內(nèi)衛(wèi)生清潔，家電維修等眾多便民服務(wù)，以滿足業(yè)主的各方面需求； 另外， 隨著人民生活水平的提高，業(yè)主的服務(wù)需求會不斷增加，對服務(wù)質(zhì)量的要求也會越來越高。同時(shí)對 “ xAA”項(xiàng)目予以關(guān)注。 4. 物業(yè)銷售階段 良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會吸引大量的購房者，同時(shí)也有助于貴方樹立企業(yè)品牌形象和知名度。 2. 業(yè)主入住流程： 1）業(yè)主向售房單位 /開發(fā)商 辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書； 2）憑售房合同與入伙通知書到物業(yè)公司辦理入住手續(xù)； 3）物業(yè)公司在審核資料無誤后，協(xié)助業(yè)主填寫物業(yè)入住文件； 4）由物業(yè)陪同驗(yàn)房人員帶領(lǐng)業(yè)主驗(yàn)收房屋； 5）若業(yè)主驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫《返修單》送交開發(fā)商，待房屋整改后，請業(yè)主再次驗(yàn)房； 6）業(yè)主同意接收房屋后，到物業(yè)收款處交納入住費(fèi)用； 7）房屋裝修開工前，需到物業(yè)公司辦理相關(guān)裝修手續(xù)； 3. 入住作業(yè)檢查： 為保證“ xAA”入伙工作正常有序，服務(wù)處經(jīng)理負(fù)責(zé)對入伙工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行檢查以保證工作 規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量。 1. 業(yè)主入住前 在小區(qū)工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。對發(fā)現(xiàn)的違章裝修現(xiàn)象立即要求裝修人員進(jìn)行整改，或報(bào)行政執(zhí)法部門處理。 客戶服務(wù)人員： ? 大專以上學(xué)歷； ? 熟練操作辦公自動化軟件； ? 熟悉高檔住宅小區(qū)運(yùn)作內(nèi)容； ? 普通話標(biāo)準(zhǔn)流利； ? 具有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達(dá)能力。 環(huán)境管理部主管 ? 服從服務(wù)處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，對小區(qū)的清潔綠化負(fù)責(zé)； ? 負(fù)責(zé)對當(dāng)班保潔員操作的檢查，對各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)行審查； ? 負(fù)責(zé)對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管； ? 負(fù)責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)； ? 負(fù)責(zé)本部門員工考勤和請假審批及工作考核； ? 負(fù)責(zé)計(jì)劃和購置保潔材料及工器具； ? 負(fù)責(zé)與綠化養(yǎng)護(hù)的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)； ? 完成服務(wù)處經(jīng)理交辦的其他工作任務(wù)。 門崗安保員 ? 對安保班長負(fù)責(zé)，服從上級命令； ? 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗； ? 驗(yàn)證《物品搬出放行條》，施工人員《臨時(shí)出入證》后放行； ? 發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域內(nèi)公物損壞向上級報(bào)告； ? 負(fù)責(zé)外來人員的登記； ? 協(xié)助緊急服務(wù)處理。我們認(rèn)為： 培訓(xùn)是企業(yè)壯大的催化劑，是員工職業(yè)生涯的加油站，是企業(yè)給員工最實(shí)惠的福利。 2. 物業(yè)檔案管 理的具體措施 業(yè)戶檔案資料是在業(yè)戶入伙以后逐步建立起來的，其內(nèi)容包括業(yè)戶的姓名、家庭情況、工作單位、聯(lián)系方法、管理費(fèi)收繳情況、室內(nèi)裝修管理資料及物業(yè)獨(dú)用部分使用及保養(yǎng)維修情況等。業(yè)戶檔案存放時(shí)要做好防火、防潮、防蛀工作，計(jì)算機(jī)使用時(shí)應(yīng)防止電腦病毒侵入。 四、服務(wù)受理、報(bào)修接待的服務(wù)內(nèi)容與指標(biāo) ? 全年 365 天 24 小時(shí)接收業(yè)主要求維修服務(wù)的信息，接待人員應(yīng)以規(guī)范、禮貌、文明的語言，親切、熱情的語氣接聽業(yè)主的報(bào)修電話； ? 對急修項(xiàng)目，接待人員應(yīng)對業(yè)主的報(bào)修內(nèi)容詳細(xì)詢問、準(zhǔn)確分類、認(rèn)真記錄，按規(guī)定程序?qū)⑿畔⒔o相關(guān)的維修人員，并及時(shí)進(jìn)行維修。 第八章 社區(qū)文化與便民服務(wù) 一、社區(qū)文化 1. 旨在創(chuàng)建精神文明社區(qū)，開創(chuàng)高品位的人文環(huán)境，將親情服務(wù)融入社區(qū)活動之中。 第九章 物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修管理與維護(hù) 一、房屋及共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 1. 房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo) 對房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率 98%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為 100%，零修合格率達(dá)到 100%。 2 承重結(jié)構(gòu) 梁 每季 一 1．檢查有無變形、裂縫、腐蝕。 備注：對于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專家 進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專業(yè)公司實(shí)施處理。 2． 公共通道及門廳的墻 面有無污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。 2．特別注意檢查玻璃幕墻的玻璃是否有松動跡象。 7 吊頂 每周 一 1．檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。 3． 檢查路基有無塌陷。 3． 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù) 每半年 一 1．油漆燈具支架。 每月 一 1． 檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 4． 井蓋及雨水篦刷漆。 7 管網(wǎng) 每日 一 1． 檢查管線接頭有無滲漏現(xiàn)象?！叭谩奔从煤?、修好和管理好設(shè)備；“四會”即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障；“五定”即對主要設(shè)備的 清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)； 3) 實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合，以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主，同時(shí)要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時(shí)維修處理； 4) 完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度，制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃； 5) 修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益； 6) 規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行； 7) 推行科技型物業(yè)管理模式，采用科學(xué)的管理方法和手段，如采取冗余策略，即在設(shè)備備件儲備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn) 冗余，以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。對設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，每三年進(jìn)行一次。 3. 機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式 1) 日常維護(hù)保養(yǎng)。 每周 一 1．檢查管道保溫層有無損壞。 5 雕塑、建筑 小品 每周 一 1． 全面清潔。 3． 檢查擋車器是否正常。 3. 油漆燈具線管一次。 2 路燈及線路 每日 一 1．檢查燈具完好情況，即壞即修。 8 門窗 每月 一 1．檢查木門門扇有無松動、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽，發(fā)現(xiàn)總問題及時(shí)處理。 2．對于外墻面大面積滲漏久修無效 的，局部翻新以防止?jié)B漏面積擴(kuò)大。 2． 補(bǔ)換損壞的地板。 每年 一 2．檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 板 每