【正文】 發(fā)展，由于招商的成功，匯聚一些比較著名的品牌入住，新增面積 23萬平米，占海安新增商業(yè)量總體的 12%；最后是長江西路商圈，由于長江西路周邊開發(fā)的滯緩， 新增商業(yè)量同比較少， 貴都廣場、名流 SOHO、都市兒童城等商業(yè) 面積達 ，占總體商業(yè)體量 的 6%。這些還沒有考慮除調(diào)研以外的新增商業(yè)面積、社區(qū)商業(yè)和原有的商業(yè)面積。目前，雖然不處于行政中心，但由最初形成的經(jīng)濟商圈基礎(chǔ)較好，居民的消費習(xí)慣形成的消費認知處于延續(xù)階段，所以區(qū)域由行政中心轉(zhuǎn)向為縣城的經(jīng)濟中心。 隨著縣城居民收入的增加，原有的居住格局被 城區(qū)綜合 開發(fā) 所打破， 居住 中心的開發(fā)導(dǎo)入固定的消費力， 人口的導(dǎo)入產(chǎn)生了對商業(yè)的需求，從而促進了商業(yè)的形成。 從而也分化了原有的長 江路商圈。經(jīng)過新增商業(yè)開發(fā)，考慮到后期的經(jīng)營和對人流的引進。居民首先從此結(jié)束了露天購物的不足。人口導(dǎo)出、資源外派型的縣域經(jīng)濟模式，從 90年開始， 海安縣的人口逐年下降，人口出生率千分之 ，死亡率千分之 ； GDP增長率較上年增長 %，從數(shù)據(jù)上來看 GDP增長較快，但基礎(chǔ)的薄弱和第二、三產(chǎn)品的增長較快形成反差； 人均 GDP平均 24768元；城市人居可支配收入 14255元，較 上一年度基本不變； 07年居民消費 性支出年 8495元， 處于中下水平。 長江西路商圈目前在老批發(fā)市場的帶動下，發(fā)展相對緩慢，跟重要的是目前長江路的改造，對其影響更大。 目前增量在售商業(yè)價格、租金分析 從五大商圈的在售商業(yè)項目來分析目前商業(yè)的價格與租金問題： （ 1）人民路商圈 目前在售的項目中，中大街的銷售均價一層 /平米，二層 /平米；租金首層 /平米 /天，二層 /平米 /天，三層 /平米 /天；恒天新世界，整體 15 層 銷售 均價在 /平米，首層銷售價格逼近 4 萬元，五樓頂層僅 ；租金價格在首層 3元 /平米 /天，二層在 /平米 /天，三層在 /平米 /天，四層在 /平米 /天，五層 /平米 /天；安達步行街目前銷售均價在 /平米，租金首層在 /平米 /天，二層在 1元 /平米 /天，三層在 /平米 /天；久益旺角項目采用只租不售的方式，目前租金首層在 /平米 /天，二層在 元 /平米 /天，三層在 /平米 /天； 人民路商圈的平均售價排在海安商業(yè)的首位，而且總體的銷售和招商體 量在海安 各商圈之首，影響著海安整體商業(yè)的均價線。多以接受度相對較高。在開發(fā)過程中，商業(yè)也從單一的沿街商鋪、商場向綜合多業(yè)態(tài)的購物廣場、步行街、廣場式景觀 休閑購物，力求大而全，同時專業(yè)批發(fā)市場對于輻射周邊商業(yè)和區(qū)域商業(yè)的促進起到一定的推動作用。 新檢察院等行政轉(zhuǎn)移和行政中心的遷移，貴都廣場等商業(yè)得到 相應(yīng)的發(fā)展， 提升了板塊的形象也截留了部分的客群。同時也因為人民路商業(yè)的飽和。所以，在商業(yè)的升級換代中，高端物業(yè)伴隨高端商業(yè)綜合體連續(xù)出現(xiàn)。 人口導(dǎo)出型的縣城， 附：國際通用 參考的城區(qū) 商業(yè) 與城市人口的比例數(shù)據(jù)為 人均面積 ；國內(nèi)通常參考比例為一線城市人均 1平米；二線城市為人均 ；三線城市為 。 目前奧華國際裝飾城 3 期正在建設(shè)，日月車城和奧華國際裝飾城中間即將建設(shè)五金市場，據(jù)說目前已經(jīng)立項通過。 ，目前道路正在整改，前景看好。 二層： — 商鋪面積范圍： 40— 80㎡ 三層： 試營業(yè)及開業(yè)信息：未開業(yè) 各業(yè)態(tài)已入駐主力品牌 多樂士，立邦，歐龍，美涂士，我樂櫥柜，榮事達櫥柜，林牌地板，宏耐地板，比樂移門，信步樓梯 經(jīng)營狀況 開街時間 一期 8月 開街入駐率 現(xiàn)入駐率 銷售情況 銷售價格 4027— 7518元／ ㎡ 優(yōu)惠政策 三年返租 24%，一次性全返 去 化 率 40% 空置面積 12020 （ 3） 麗晶廣場 項目 名稱 : 麗晶廣場 項目概況 占地面積 1萬方 建筑面積 商業(yè) 開發(fā)套數(shù) 商業(yè) 48 住宅 住宅 301 綠化率 % 得房率 70%95% 容積率 物業(yè)管理費 招商信息（以下信息無） 經(jīng)營業(yè)態(tài) 無 合作方式 目前招商率及空置面積 招商優(yōu)惠政策 租金水平 一層： 業(yè)態(tài)布局： 二層： 商鋪面積范圍： 三層： 試營業(yè)及開業(yè)信息： 各業(yè)態(tài)已入駐主力品牌 經(jīng)營狀況 開街時間 開街入 駐率 現(xiàn)入駐率 銷售情況 銷售價格 外街 12層連賣： 18000；內(nèi)街 12層連賣 8000 優(yōu)惠政策 根據(jù)客戶具體談判情況確定優(yōu)惠幅度 去 化 率 65% 空置面積 6240平方米 項目名稱 : 日月汽車城 項目概況 占地面積 32437平方米 建筑面積 商業(yè) 69182 開發(fā)套數(shù) 商業(yè) 一期 3萬㎡ 2期 4624㎡ 住宅 53754 住宅 一期 3754㎡ 二期 5萬㎡ 三期 3458㎡ 綠化率 0 得房率 70% 容積率 物業(yè)管理費 ／㎡ ／天 招商信息 經(jīng)營業(yè)態(tài) 小商品、汽車 4s店 品牌家具 二手車交易 合作方式 租賃 目前招商率及空置面積 招商 20％（小商品市場） 空置 10％（一期空閑） 招商優(yōu)惠政策 前兩年免租，以后在稍微給點，但具體的沒有定 租金水平 一層： 1元 /㎡ 業(yè)態(tài)布局：一到三層全部是小商品，四層是辦公室，五層是住宅 二層： ／㎡ 商鋪面積范圍： 2040 三層： ／㎡ 試營業(yè)及開業(yè)信息： 09年 10月 無開業(yè)信息 各業(yè)態(tài)已入駐主力品牌 暫時沒有 經(jīng)營狀況 開街時間 開 街入駐率 80% 現(xiàn)入駐率 30% 銷售情況 銷售價格 一期：一層 5000左右 二層 4000左右 三層3000左右 二期沿街1萬多 住宅 2180期價 優(yōu)惠政策 一次性付款優(yōu)惠 5% 首付 50% 優(yōu)惠 3% 首付 30% 無任何優(yōu)惠 去 化 率 16% 空置面積 58000平方 項目總體分析 此項目地處海安北郊 ,前期分別定位家具城和汽車城 ,因全免租當時入駐率尚可 ,后為了銷售回籠資金 ,重新定位 小商品市場 ,目前為止招商率只有 20%左右 ,招商和銷售形勢不容樂觀 . 汽車站商圈 增量 分析： 汽車站商圈 原主力商業(yè) 泰寧市場 （約 2萬平米） 和地板（美食）一條街經(jīng)營良好，原有的體量和經(jīng)營推動了當?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展； 目前新增的 奧華裝飾城商業(yè)體量達 30萬平米， 日月車城總建面積約 7萬平米， 麗晶商業(yè) 平米，聚金國際 2萬平米，總體新增量達 。項目內(nèi)生態(tài)景觀工程為點睛之作，主景觀通道、主題廣場、中央生態(tài)景觀區(qū)合理布局，小區(qū)物業(yè)、安防先進，高速電梯配套， 1000多個地下車庫及停車位，近 4萬 ㎡ 的商業(yè)配套主題業(yè)態(tài)一條街。開發(fā)商滯后的理念以及淺薄的責(zé)任感，名品街終因疏于運營管理而慘淡經(jīng)營；現(xiàn)在面臨二次招商，各業(yè)主各自為政，商鋪空置率不斷。是繼文峰之后，海安規(guī)模最大的百貨 定位的商場。 （ 3）安達步行街 項目名稱 : 安達步行街 項目概況 占 地面積 50000平米 建筑面積 商業(yè) 50000平米 開發(fā)套數(shù) 商業(yè) 700間 住宅 70000平米 住宅 500套 綠化率 30% 得房率 80～ 85% 容積率 物業(yè)管理費 1元 /㎡ .月 商業(yè)運營費 2元 /㎡ .年 招商信息 經(jīng)營業(yè)態(tài) 綜合業(yè)態(tài) 合作方式 租賃 目前招商率及空置面積 50%左右 空置面積約為 25000平米以上 招商優(yōu)惠政策 給一個月免租 ,一次支付一年半租金可經(jīng)營三年，三年內(nèi)為統(tǒng)一價 ,不遞增 租金水平 一層： ～ /㎡ /天 均價約為 業(yè)態(tài)布 局：一樓餐飲 ,美容美發(fā) ,服裝零售等業(yè)態(tài) ,二樓攝影等 , 三樓娛樂 ,早教等 . 二層： 1元 /㎡ .天左右 商鋪面積范圍： 40～ 100平米左右 三層： /㎡ .天起 試營業(yè)及開業(yè)信息： 各業(yè)態(tài)已入駐主力品牌 豆撈式品牌連鎖餐飲 ,金利來品牌系列 ,東方愛嬰早教 ,安達游藝城等等 經(jīng)營狀況 開街時間 開街入駐率 40% 現(xiàn)入駐率 60% 銷售情況 銷售價格 住宅 3500元 /㎡ 、 商鋪 19000元 /㎡ 優(yōu)惠政策 暫無 去 化 率 空置面積 項目分析 安達步行街在目前海安商業(yè)布局中屬于中心區(qū)域 ,地段很占優(yōu)勢 .經(jīng)營狀況在海安來說總體還算可以 ,內(nèi)街及樓上商鋪較難招商 .東區(qū)隨著恒天新世界的發(fā)展成熟 ,也將逐步開街 .目前的租金價格和招商政策也較理性 . 4） 久益旺角 項目名稱 : 久益旺角 項目概況 占地面積 建筑面積 商業(yè) 開發(fā)套 數(shù) 商業(yè) 住宅 住宅 綠化率 得房率 容積率 物業(yè)管理費 招商信息 經(jīng)營業(yè)態(tài) 多業(yè)態(tài) 合作方式 租賃 目前招商率及空置面積 招商優(yōu)惠政策 租金水平 一層： ∕㎡∕ 天 業(yè)態(tài)布局： 1至 3層初定商場 4層演藝吧 5至 10層做賓館 二層 三層： ∕㎡∕ 天 商鋪面積范圍：隨意劃分 四層： ∕㎡∕ 天 試營業(yè)及開業(yè)信息： 2020年 1月 1日 各業(yè)態(tài)已入駐主力品牌 經(jīng)營狀況 開街時間 開街入駐率 現(xiàn)入駐率 銷售情況 銷售價格