【正文】 此項(xiàng)目地處海安北郊 ,前期分別定位家具城和汽車(chē)城 ,因全免租當(dāng)時(shí)入駐率尚可 ,后為了銷售回籠資金 ,重新定位 小商品市場(chǎng) ,目前為止招商率只有 20%左右 ,招商和銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀 . 汽車(chē)站商圈 增量 分析： 汽車(chē)站商圈 原主力商業(yè) 泰寧市場(chǎng) （約 2萬(wàn)平米） 和地板（美食）一條街經(jīng)營(yíng)良好，原有的體量和經(jīng)營(yíng)推動(dòng)了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展； 目前新增的 奧華裝飾城商業(yè)體量達(dá) 30萬(wàn)平米， 日月車(chē)城總建面積約 7萬(wàn)平米， 麗晶商業(yè) 平米，聚金國(guó)際 2萬(wàn)平米，總體新增量達(dá) 。但是，由于在產(chǎn)品規(guī)劃布局上的不合理，在沒(méi)有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)，所以造成大型業(yè)態(tài)在運(yùn)營(yíng)上的障礙。項(xiàng)目?jī)?nèi)生態(tài)景觀工程為點(diǎn)睛之作，主景觀通道、主題廣場(chǎng)、中央生態(tài)景觀區(qū)合理布局，小區(qū)物業(yè)、安防先進(jìn)，高速電梯配套， 1000多個(gè)地下車(chē)庫(kù)及停車(chē)位，近 4萬(wàn) ㎡ 的商業(yè)配套主題業(yè)態(tài)一條街。江海西路、 永安北路、曙光西路、焦港河，交通便利。開(kāi)發(fā)商滯后的理念以及淺薄的責(zé)任感，名品街終因疏于運(yùn)營(yíng)管理而慘淡經(jīng)營(yíng)；現(xiàn)在面臨二次招商，各業(yè)主各自為政，商鋪空置率不斷。 （ 2） 名品街 項(xiàng)目名稱 : 名品街 項(xiàng)目概況 占地面積 建筑面積 商業(yè) 8000平方 開(kāi)發(fā)套數(shù) 商業(yè) 85套 住宅 7280平方 住宅 56套 綠化率 25% 得房率 82% 容積率 物業(yè)管理費(fèi) 3元 招商信息 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 步行街 合作方式 租賃 目前招商率及空置面積 41%、 4700平方 招商優(yōu)惠政策 免租期一個(gè)月 租金水平 一層：外街： ；內(nèi)街： 業(yè)態(tài)布局：男裝、女裝、男鞋、女鞋、童裝、飾品，無(wú)規(guī)劃 入住 二層： 商鋪面積范圍： 35177平米 三層： 試營(yíng)業(yè)及開(kāi)業(yè)信息： 2020年 6月 1日試營(yíng)業(yè)，無(wú)開(kāi)業(yè)時(shí)間及活動(dòng) 各業(yè)態(tài)已入駐主力品 牌 金利來(lái)、利郎、七匹狼、李寧、古今 經(jīng)營(yíng)狀況 開(kāi)街時(shí)間 開(kāi)街入駐率 100% 現(xiàn)入駐率 41% 銷售情況 銷售價(jià)格 外街： 2118022180元每平方 。是繼文峰之后，海安規(guī)模最大的百貨 定位的商場(chǎng)。但是，因停車(chē)難，交通管制等因素，該區(qū)域的發(fā)展受到一定的制約。 （ 3）安達(dá)步行街 項(xiàng)目名稱 : 安達(dá)步行街 項(xiàng)目概況 占 地面積 50000平米 建筑面積 商業(yè) 50000平米 開(kāi)發(fā)套數(shù) 商業(yè) 700間 住宅 70000平米 住宅 500套 綠化率 30% 得房率 80～ 85% 容積率 物業(yè)管理費(fèi) 1元 /㎡ .月 商業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi) 2元 /㎡ .年 招商信息 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 綜合業(yè)態(tài) 合作方式 租賃 目前招商率及空置面積 50%左右 空置面積約為 25000平米以上 招商優(yōu)惠政策 給一個(gè)月免租 ,一次支付一年半租金可經(jīng)營(yíng)三年，三年內(nèi)為統(tǒng)一價(jià) ,不遞增 租金水平 一層： ～ /㎡ /天 均價(jià)約為 業(yè)態(tài)布 局：一樓餐飲 ,美容美發(fā) ,服裝零售等業(yè)態(tài) ,二樓攝影等 , 三樓娛樂(lè) ,早教等 . 二層： 1元 /㎡ .天左右 商鋪面積范圍： 40～ 100平米左右 三層： /㎡ .天起 試營(yíng)業(yè)及開(kāi)業(yè)信息： 各業(yè)態(tài)已入駐主力品牌 豆撈式品牌連鎖餐飲 ,金利來(lái)品牌系列 ,東方愛(ài)嬰早教 ,安達(dá)游藝城等等 經(jīng)營(yíng)狀況 開(kāi)街時(shí)間 開(kāi)街入駐率 40% 現(xiàn)入駐率 60% 銷售情況 銷售價(jià)格 住宅 3500元 /㎡ 、 商鋪 19000元 /㎡ 優(yōu)惠政策 暫無(wú) 去 化 率 空置面積 項(xiàng)目分析 安達(dá)步行街在目前海安商業(yè)布局中屬于中心區(qū)域 ,地段很占優(yōu)勢(shì) .經(jīng)營(yíng)狀況在海安來(lái)說(shuō)總體還算可以 ,內(nèi)街及樓上商鋪較難招商 .東區(qū)隨著恒天新世界的發(fā)展成熟 ,也將逐步開(kāi)街 .目前的租金價(jià)格和招商政策也較理性 . 4） 久益旺角 項(xiàng)目名稱 : 久益旺角 項(xiàng)目概況 占地面積 建筑面積 商業(yè) 開(kāi)發(fā)套 數(shù) 商業(yè) 住宅 住宅 綠化率 得房率 容積率 物業(yè)管理費(fèi) 招商信息 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 多業(yè)態(tài) 合作方式 租賃 目前招商率及空置面積 招商優(yōu)惠政策 租金水平 一層： ∕㎡∕ 天 業(yè)態(tài)布局： 1至 3層初定商場(chǎng) 4層演藝吧 5至 10層做賓館 二層 三層： ∕㎡∕ 天 商鋪面積范圍：隨意劃分 四層： ∕㎡∕ 天 試營(yíng)業(yè)及開(kāi)業(yè)信息： 2020年 1月 1日 各業(yè)態(tài)已入駐主力品牌 經(jīng)營(yíng)狀況 開(kāi)街時(shí)間 開(kāi)街入駐率 現(xiàn)入駐率 銷售情況 銷售價(jià)格 只租不賣(mài) 優(yōu)惠政策 去 化 率 空置面積 項(xiàng)目總體分析 本項(xiàng)目處于徐 壩橋和人民東路交叉口， 整體項(xiàng)目基本沒(méi)有售樓處和推廣，目前的信息傳達(dá)只有樓體的四塊大牌，說(shuō)明招租銀行、酒店、超市等，經(jīng)通過(guò)向內(nèi)部人員打聽(tīng)，得知租金情況。 □ 都市兒童城 項(xiàng)目名稱 : 中大街 項(xiàng)目概況 占地面積 ㎡ 建筑面積 商業(yè) 8萬(wàn) ㎡ ， 內(nèi)街 27000㎡ 開(kāi)發(fā)套數(shù) 商業(yè) 住宅 住宅 綠化率 得房率 容積率 物業(yè)管理費(fèi) 招商信息 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng) 合作方式 租賃 目前招商率及空置面積 內(nèi)街 40%。原于商業(yè)體量過(guò)大就目前海安商家而言還無(wú)法填補(bǔ)空缺。目前總商業(yè)開(kāi)發(fā)體量在 26萬(wàn)平米。周邊教育、醫(yī)療等生活附屬設(shè)施齊全。因其全新業(yè)態(tài)，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，開(kāi)盤(pán)時(shí)強(qiáng)銷期一個(gè)月，創(chuàng)下海安房產(chǎn)界史無(wú)前例的業(yè)績(jī)。此項(xiàng)目商業(yè)定位為步行街，開(kāi)海安之先河。 中壩路商圈 中壩路商圈 以市民廣場(chǎng)為 核心， 因 周邊 新興商圈的興起以成為海安商圈 新的商業(yè) 中 心 。商圈交通便利，便捷的公交系統(tǒng)可以 輻射全 縣 ，發(fā)達(dá)的主干道路網(wǎng)可以快速到達(dá) 各 區(qū)。 中壩路商圈以綜合新型商業(yè)為表現(xiàn)，各種消費(fèi)業(yè)態(tài)齊全。 人民路商圈 人民路商圈是海安最早的商業(yè)集散中心，起初由于各行政單位的匯集和居民居住圈的形成而發(fā)展起來(lái)。 江海高速（江都 — 海安）構(gòu)成蘇中地區(qū)重要的東西向骨架公路、 204工程的全線貫通、 221省道等的逐漸完工，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分顯著。 第一、二產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)性變化為房地產(chǎn)業(yè)提供了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ，而第三產(chǎn)業(yè)走勢(shì)穩(wěn)定，但與發(fā)達(dá)地區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占 70%的結(jié)構(gòu)比例相比還有較大差距，表明， 海安含房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)具有較大的發(fā)展空間 。 近幾年海安經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， GDP增長(zhǎng)快速 . 三產(chǎn)增加值： 歷年三產(chǎn)增加值 （ 億元 ）0204060801001201401602020 2020 2020 2020 2020 2020 2020第一產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值 2020 年三產(chǎn)比重%%%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2020 年三產(chǎn)比重%%%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 歷年三產(chǎn)增加值、三產(chǎn)比重圖 從歷年三產(chǎn)增加值、三產(chǎn)比重圖，可以看出： ? 2020～ 2020年，三產(chǎn)增加值除第一產(chǎn)業(yè)增加值逐年減少外，第二、三產(chǎn)業(yè)基本保持平穩(wěn)。 經(jīng)濟(jì) 海安近年經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定較快增長(zhǎng)， 2020 年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) ％。紡織、絲綢形成織造、印染、成衣一條龍生產(chǎn)線，勾針衣聞名世界，曾被外商譽(yù)為“東方珍品”。途經(jīng)山東省，江蘇省，上海市。 公路 328國(guó)道 起點(diǎn)為江蘇海安縣城東鎮(zhèn)，終點(diǎn)為江蘇南京長(zhǎng)江大橋橋北的國(guó)道，全程 224千米。 海安縣轄 14個(gè)鎮(zhèn)：海安鎮(zhèn)、城東鎮(zhèn)、曲塘鎮(zhèn)、李堡鎮(zhèn)、老壩港鎮(zhèn)、角斜鎮(zhèn)、西場(chǎng)鎮(zhèn)、大公鎮(zhèn)、孫莊鎮(zhèn)、雅周鎮(zhèn)、胡集鎮(zhèn)、白甸鎮(zhèn)、南莫鎮(zhèn)、墩頭鎮(zhèn)。 關(guān)于 好買(mǎi)得 購(gòu)物廣場(chǎng) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)的報(bào)告 報(bào)告目錄： 第一章：海安城市發(fā)展分析 第二章：海安商業(yè)市場(chǎng)分析 第三章： 好買(mǎi)得購(gòu)物廣場(chǎng) 裙樓分析 第四章：好買(mǎi)得購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)定位探討 第五章：好買(mǎi)得購(gòu)物廣場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)效益分析 第一 章 海安 城市 發(fā)展 分析 一、 海安概況 地理位置 海安縣 位于江蘇省東部的蘇中地區(qū)， 南通、鹽城、泰州 三市交界處。 （位置圖見(jiàn)下頁(yè)圖一） 圖一：海安地理位置圖 人口與行政區(qū)劃 海安總面積 1108平方 公里， 市區(qū)總面積 35 平方公里，總 人口 ，其中市區(qū)人口 23萬(wàn)。 鐵路交通對(duì)改善海安省陸路交通，發(fā)展經(jīng)濟(jì)、文化起到重要作用。 204國(guó)道 起點(diǎn)為山東煙臺(tái) ,終點(diǎn)為上海 ,全程 1031千米。 物產(chǎn)資源 海安縣農(nóng)林牧副漁業(yè)生產(chǎn)名播遐邇，海安是全國(guó)著名的“繭絲綢之鄉(xiāng)”，擁有中國(guó)最大的優(yōu)質(zhì)蠶繭生產(chǎn)基地。海安縣素質(zhì)優(yōu)良，裝備先進(jìn)的建筑隊(duì)伍遍及全國(guó)，被譽(yù)為“建筑之鄉(xiāng)”。 ? 隨著總量的快速上漲，人均 GDP也逐年提高， 2020年到達(dá)到 26500元， 2020— 2020年 4年間增長(zhǎng) 73%。第三產(chǎn)業(yè)的較快發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)走熱提供了較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)支撐 ； ? 2020～ 2020年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)比重從 2020年的 ，下降到 2020年的 11%；第二 產(chǎn)業(yè)逐年走高，從 2020年的 %，到 2020年的 %；第三產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定。 在四年內(nèi)保障 204國(guó)道、 328國(guó)道、 221省道、 226省道的建設(shè)、完善、提升 。 第 二 章 海安 商業(yè) 市場(chǎng)分析 一、 海安 商業(yè) 概況 根據(jù)海安整個(gè)行政區(qū)域和商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，我們將海安的商業(yè)劃分商圈 ， 分析每個(gè)商圈的發(fā)展特點(diǎn)，從而了解海安整體商業(yè)的發(fā)展。 中壩