【正文】 （ 4）火車站商圈 沿海大市場目前 出售商鋪的價格在 /平米，暫無明確的出租價格；批發(fā)王商鋪的售價一二層連賣在 /平米，一二三層連賣價格在 /平米；出租的價格在 /平米 /天，二層和三層出租 200元 /月 /間。購物的環(huán)境也相對不同。 （ 3）購物環(huán)境和消費(fèi)習(xí)慣的改變 原 人民路沿街門店的經(jīng)營，居民消費(fèi)只能靠每家店面的特點(diǎn)來吸引客群的惠顧。但是，周邊居住群的消費(fèi)力無法支撐大體量的開發(fā)消費(fèi)，通過免費(fèi)班車 、公交車等手段導(dǎo)入的人流畢竟有限，而且滯留時間短暫，所以， 很難促使商業(yè)的啟動。這些商業(yè)的品牌店極大的推動了 海安居民的消費(fèi)眼界。由此，一代的批發(fā)市場，如資豐市場、泰寧市場，以至后期的蘇中家 具城、電子市場等批發(fā)類商業(yè)市場形成。 原海安縣域商業(yè)，主要集中在人民中路附近。 按照海安縣全縣總城鎮(zhèn)人口 ，人均約達(dá)到 。 ，看不到投資前景 三、銷售 信息 銷售均價 各層價格區(qū)間 一層 1800元 /平米。目前總商業(yè)開發(fā)體量 在 26 萬平米。 中壩路商圈 增量 分析： 中壩路商圈為海安新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，其以明珠城為核心，在起初引領(lǐng)和改變了海安傳統(tǒng)的消費(fèi)模式。周邊教育、醫(yī)療等生活附屬設(shè)施齊全。從開業(yè) 4個月后商場就開始有品牌撤柜，頻繁的商鋪朱 鹮 是商場應(yīng)經(jīng)不穩(wěn)定的表現(xiàn)。隨著城市的發(fā)展， 中大街改造、道路的拓寬等因素，為商業(yè)的發(fā)展增加了新的元素。 □ 貴都廣場的建成，華潤蘇果的入駐 ； 在 當(dāng)時 長江西路商圈 可 具備強(qiáng)大 的輻射力和影響力。 火 車站商圈 火車站廣場商圈以 海安 火車站站前廣場為核心 目前火車站兩大商業(yè)支撐著區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，沿海 A、 B、 C三區(qū)，目前商業(yè)已開發(fā)量約 10萬平米，批發(fā)王商業(yè)面積約 16萬平米，由于火車站板塊是新起的板 塊，無原商業(yè)的布局。 □ 明珠國際購物廣場 是繼文峰之后，海安規(guī)模最大的百貨定位的商場。現(xiàn)入駐率已達(dá) 85%。 中壩路商圈 中壩路商圈是城市發(fā)展而形成的新興商圈，主要匯聚在以明珠城為中心，輻射周邊社區(qū)。 在四年內(nèi)保障 204國道、 328國道、 221省道、 226省道的建設(shè)、完善、提升 。 ? 隨著總量的快速上漲，人均 GDP也逐年提高， 2020年到達(dá)到 26500元， 2020— 2020年 4年間增長 73%。 物產(chǎn)資源 海安縣農(nóng)林牧副漁業(yè)生產(chǎn)名播遐邇，海安是全國著名的“繭絲綢之鄉(xiāng)”，擁有中國最大的優(yōu)質(zhì)蠶繭生產(chǎn)基地。 鐵路交通對改善海安省陸路交通，發(fā)展經(jīng)濟(jì)、文化起到重要作用。 關(guān)于 好買得 購物廣場 商業(yè)運(yùn)營的報告 報告目錄： 第一章：海安城市發(fā)展分析 第二章：海安商業(yè)市場分析 第三章： 好買得購物廣場 裙樓分析 第四章：好買得購物廣場商業(yè)定位探討 第五章：好買得購物廣場 經(jīng)濟(jì)效益分析 第一 章 海安 城市 發(fā)展 分析 一、 海安概況 地理位置 海安縣 位于江蘇省東部的蘇中地區(qū)， 南通、鹽城、泰州 三市交界處。 公路 328國道 起點(diǎn)為江蘇海安縣城東鎮(zhèn)，終點(diǎn)為江蘇南京長江大橋橋北的國道，全程 224千米。紡織、絲綢形成織造、印染、成衣一條龍生產(chǎn)線，勾針衣聞名世界，曾被外商譽(yù)為“東方珍品”。 近幾年海安經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速， GDP增長快速 . 三產(chǎn)增加值： 歷年三產(chǎn)增加值 （ 億元 ）0204060801001201401602020 2020 2020 2020 2020 2020 2020第一產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值 2020 年三產(chǎn)比重%%%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2020 年三產(chǎn)比重%%%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 歷年三產(chǎn)增加值、三產(chǎn)比重圖 從歷年三產(chǎn)增加值、三產(chǎn)比重圖，可以看出： ? 2020～ 2020年，三產(chǎn)增加值除第一產(chǎn)業(yè)增加值逐年減少外，第二、三產(chǎn)業(yè)基本保持平穩(wěn)。 江海高速（江都 — 海安）構(gòu)成蘇中地區(qū)重要的東西向骨架公路、 204工程的全線貫通、 221省道等的逐漸完工，交通區(qū)位優(yōu)勢十分顯著。 中壩路商圈以綜合新型商業(yè)為表現(xiàn)，各種消費(fèi)業(yè)態(tài)齊全。 中壩路商圈 中壩路商圈 以市民廣場為 核心， 因 周邊 新興商圈的興起以成為海安商圈 新的商業(yè) 中 心 。因其全新業(yè)態(tài)，得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢，開盤時強(qiáng)銷期一個月，創(chuàng)下海安房產(chǎn)界史無前例的業(yè)績。目前總商業(yè)開發(fā)體量在 26萬平米。 □ 都市兒童城 項(xiàng)目名稱 : 中大街 項(xiàng)目概況 占地面積 ㎡ 建筑面積 商業(yè) 8萬 ㎡ ， 內(nèi)街 27000㎡ 開發(fā)套數(shù) 商業(yè) 住宅 住宅 綠化率 得房率 容積率 物業(yè)管理費(fèi) 招商信息 經(jīng)營業(yè)態(tài) 多業(yè)態(tài)經(jīng)營 合作方式 租賃 目前招商率及空置面積 內(nèi)街 40%。但是，因停車難，交通管制等因素，該區(qū)域的發(fā)展受到一定的制約。 （ 2） 名品街 項(xiàng)目名稱 : 名品街 項(xiàng)目概況 占地面積 建筑面積 商業(yè) 8000平方 開發(fā)套數(shù) 商業(yè) 85套 住宅 7280平方 住宅 56套 綠化率 25% 得房率 82% 容積率 物業(yè)管理費(fèi) 3元 招商信息 經(jīng)營業(yè)態(tài) 步行街 合作方式 租賃 目前招商率及空置面積 41%、 4700平方 招商優(yōu)惠政策 免租期一個月 租金水平 一層：外街： ；內(nèi)街： 業(yè)態(tài)布局：男裝、女裝、男鞋、女鞋、童裝、飾品，無規(guī)劃 入住 二層： 商鋪面積范圍： 35177平米 三層： 試營業(yè)及開業(yè)信息： 2020年 6月 1日試營業(yè)，無開業(yè)時間及活動 各業(yè)態(tài)已入駐主力品 牌 金利來、利郎、七匹狼、李寧、古今 經(jīng)營狀況 開街時間 開街入駐率 100% 現(xiàn)入駐率 41% 銷售情況 銷售價格 外街： 2118022180元每平方 。江海西路、 永安北路、曙光西路、焦港河，交通便利。但是，由于在產(chǎn)品規(guī)劃布局上的不合理，在沒有統(tǒng)一的經(jīng)營，所以造成大型業(yè)態(tài)在運(yùn)營上的障礙。 長江路 商圈 （ 1） 貴都廣場 項(xiàng)目名稱 : 貴都廣場 項(xiàng)目概況 占地面積 28183 建筑面積 商業(yè) 35000 開發(fā)套數(shù) 商業(yè) 外鋪 32套 內(nèi)鋪不祥 住宅 ∕ 住宅 ∕ 綠化率 32 得房率 70% 容積率 物業(yè)管理費(fèi) ／ ㎡ ／月 招商信息 經(jīng)營業(yè)態(tài) 街鋪配套商業(yè) 合作方式 租賃 目前招商率及空置面積 外鋪內(nèi)鋪 100％ 招商優(yōu)惠政策 免租期一年 租金水平 一層：內(nèi)鋪 1元外鋪 34元 業(yè)態(tài)布局：一層百貨 二、三層超市 二層：出租 20年 不詳 商鋪面積范圍： 20230㎡ 三層：出租 20年 不詳 試營業(yè)及開業(yè)信息： 07年 1月 28日 各業(yè)態(tài)已入駐主力品 牌 普澤大藥房、吳良才眼鏡店、中國銀行、名煙名酒、華潤蘇果超市 經(jīng)營狀況 開街時間 1月 28日 開街入駐率 70% 現(xiàn)入駐率 90% 銷售情況 銷售價格 2100027000 均價 24000 優(yōu)惠政策 一次性銷售打 去 化 率 外鋪 ％ 內(nèi)鋪未出售 空置面積 / （ 2）都市兒童城 一、項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 項(xiàng)目名稱 都市兒童城 項(xiàng)目位置 長江中路 105號 建筑形態(tài) 框架 占地面積 建筑面積 8133 總套數(shù) 157 得房率 63% 容積率 建筑層數(shù) 3 每層層高 開發(fā)公司 南通義環(huán)置業(yè)有限公司 招商公司 上海奇正 銷售代理 上海奇正 經(jīng)營管理 上海恒聯(lián) 物業(yè)管理 上海恒聯(lián) 試營業(yè)時間 暫定 09年 9月 開街時間 10年 1月 二、商業(yè)招商信息 經(jīng)營業(yè)態(tài) 兒童主題商城 合作方式 租賃 招商優(yōu)惠政策 免租 4個月 商家進(jìn)駐套數(shù) 33 空置套數(shù) 124 租金水平 一層： .平米 .天 業(yè)態(tài)布局：一層品牌專賣、嬰幼兒生活館、特色用品、銀行。二層 8000元 /平米 三層 5000元 /平米 目前優(yōu)惠政策 返租 3年 15% 銷售去化率 % 空置面積 7514平米 市調(diào)研判（ SWOT分析） 總體價格偏高，后期推廣較少 四、付款方式 一次性付款 最低 95折 分期付款 按揭貸款 長江 西 路 商圈 增量 分析： 長江 西 路商圈因位置的優(yōu)勢具備一定的輻射力，原有的商業(yè)批發(fā)市場基礎(chǔ)較好。 按照海安縣 城區(qū) 24萬 人口來計算 ，人均約達(dá)到 。主要的 是由于原來行政中心的帶動和周邊居住區(qū)的匯集，縣域行政中心和居住中心促進(jìn)的周邊商業(yè)的繁榮。批發(fā)市場不只服務(wù)縣城居民，更重要的輻射和帶動周邊區(qū)域的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 由于 新客站的建立， 為長江東路帶來了較強(qiáng)的流動性人流，對于長江路商圈的商業(yè)有極大的促進(jìn)。導(dǎo)致目前商業(yè)的兩難困境。每家門店很小，很難談的上消費(fèi)環(huán)境。 海安目前商業(yè)也如同上述的分類， 從各在建在售的項(xiàng)目的綠化率和得房率也很清楚的感受到其變化。 火車站商圈的售租價在目前海安最低， 但也是所有商業(yè)中目前發(fā)展最不好的區(qū)域。 （ 3）汽車站商圈 奧華國際裝飾城售價 萬元 /平米，租金價格在首層 /平米 /天，二層在 元 /平米 /天，三層租金在 元 /平米 /天；聚金建材市場售