【正文】 路商圈 中壩路商圈是城市發(fā)展而形成的新興商圈，主要匯聚在以明珠城為中心，輻射周邊社區(qū)。 二、海安各大商圈的特點(diǎn) 人民路商圈 人民路 位 于 海安縣 中心，東西長約 1500米 , 在商圈輻射作用下，不斷的向 中壩路、寧海 路商業(yè)街延伸?，F(xiàn)入駐率已達(dá) 85%。 近階段新建的商業(yè)項(xiàng)目 ： 民品街、 明珠國際購物廣場、中洋現(xiàn)代城 □民品街 是海安第一個(gè)具有規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對海安的商業(yè)地產(chǎn)具有標(biāo)桿作用。 □ 明珠國際購物廣場 是繼文峰之后，海安規(guī)模最大的百貨定位的商場。 □中洋現(xiàn)代城 位于海安 城 西中心，三面臨街，一面臨水。 火 車站商圈 火車站廣場商圈以 海安 火車站站前廣場為核心 目前火車站兩大商業(yè)支撐著區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，沿海 A、 B、 C三區(qū)，目前商業(yè)已開發(fā)量約 10萬平米，批發(fā)王商業(yè)面積約 16萬平米，由于火車站板塊是新起的板 塊，無原商業(yè)的布局。 火車站兩大項(xiàng)目：沿海大市場、批發(fā)王 □ 沿海大市場依火車站而 建，開業(yè)至今商鋪空置率還是較高。 □ 貴都廣場的建成，華潤蘇果的入駐 ； 在 當(dāng)時(shí) 長江西路商圈 可 具備強(qiáng)大 的輻射力和影響力。三層未定 二層：均價(jià) 商鋪面積范圍： 5060㎡ 三層：均價(jià) 試營業(yè)及開業(yè)時(shí)間： （未開業(yè)） 各業(yè)態(tài)已入駐主力品牌 松林眼鏡店、萬年青健身休閑會(huì)所等 經(jīng)營狀況 開街時(shí)間 10月 1日 開街入駐率 現(xiàn)入駐率 銷售情況 銷售價(jià)格 一層 23800元 /㎡ 起 二層 10800元 /㎡ 起 優(yōu)惠政策 三年 20%回報(bào)一次返還 去 化 率 空置面積 項(xiàng)目分析 ： 中大街為百年老街 改造項(xiàng)目 ,緊鄰人民 中 路 ,中壩路 ,寧海路 ,周邊商業(yè)配套 ,生活設(shè)施齊全 .但由于前期規(guī)劃 ,折行力度等原因 ,致使開街效果不佳 ,而 使開業(yè)時(shí)間一再順延 . （ 2）恒天新世界 項(xiàng)目名稱 : 恒天新世界 項(xiàng)目概況 占地面積 125000平米 建筑面積 商業(yè) 50000平米 開發(fā)套數(shù) 商業(yè) 560間 住宅 60000平米 住宅 550套 綠地率 20% 得房率 67%～ 85% 容積率 物業(yè)管理費(fèi) /㎡ .月 招商信息 經(jīng)營業(yè)態(tài) 綜合業(yè)態(tài) 合作方式 租賃 目前招商率及空置面積 50%左右 招商優(yōu)惠政策 租金水平 一層： 3元 /平米 /天 業(yè)態(tài)布局： 一層名牌專賣店、大型家電賣場、餐飲區(qū)等 二層都會(huì)新貴、流行童裝、女士配件、仕女名媛等 三層大型運(yùn)動(dòng)主題館、復(fù)合式書局、中性休閑服飾專賣等 四層健身俱樂部、 KTv，大型綜合影城等 五層美體 SPA會(huì)館、 KTV、酒吧 二層： /平米 /天 三層： /平米 /天 四層： /平米 /天 商鋪面積范圍： 13～ 630平米 左右 五層： /平米 /天 試營業(yè)及開業(yè)信息： 各業(yè)態(tài)已入駐主力品牌 華潤蘇果、永樂院線、國美電器、新華書店等 經(jīng)營狀況 開街時(shí)間 待 開街入駐率 現(xiàn)入駐率 50% 銷售情況 銷售價(jià)格 住宅 3800元 /㎡ 商鋪 12020元 /㎡ 優(yōu)惠政策 99折 去 化 率 空置面積 項(xiàng)目分析 恒天新世界坐落城市核心區(qū)域，整體的規(guī)劃、動(dòng)線能集中的吸納人氣，目前已有多家主力品牌的入駐， 未來前景看好。隨著城市的發(fā)展， 中大街改造、道路的拓寬等因素，為商業(yè)的發(fā)展增加了新的元素。 中壩路商圈 （ 1） 明珠城 項(xiàng)目名稱 : 明珠城 項(xiàng)目概況 占地面積 36268平方 建筑面積 商業(yè) 60000平方 開發(fā)套數(shù) 商業(yè) 住宅 75000平方 住宅 584套 綠化率 26% 得房率 6467% 容積率 物業(yè)管理費(fèi) 招商信息 經(jīng)營業(yè) 態(tài) 多業(yè)態(tài) 合作方式 租賃、聯(lián)營 目前招商率及空置面積 A區(qū)： 65%； B區(qū)： 25%； C區(qū) 70%、空置面積：17000平方 招商優(yōu)惠政策 租金水平 一層：外街： ；內(nèi)街：扣點(diǎn) 業(yè)態(tài)布局： A區(qū)： 3c電器； B區(qū)：休閑餐飲； C區(qū)：百貨 二層： 商鋪面積范圍： 121000平米 三層： 試營業(yè)及開業(yè)信息： 2020年 1月 28日開街 各業(yè)態(tài)已入駐主力品 牌 百貨區(qū)：男裝 POLO、凱普狄諾 女裝：百家好、依戀； 餐飲區(qū)： KFC、兩岸咖啡； 電器數(shù)碼：宏圖三胞、五星電器 經(jīng)營狀況 開街時(shí)間 開街入駐率 40% 現(xiàn)入駐率 A區(qū)： 50%； B區(qū)： 25%； C區(qū) 70% 銷售情況 銷售價(jià)格 一層外街： 3100033500元每平米；一層內(nèi)街：1800032500元每平米；二層內(nèi)街： 890017500元每平米； 三層內(nèi)街： 40007800元每平米 優(yōu)惠政策 優(yōu)惠 5% 去 化 率 30% 空置面積 42020平方 項(xiàng)目總體分析 此項(xiàng)目為老城區(qū)改造工程，多業(yè)態(tài)定位。從開業(yè) 4個(gè)月后商場就開始有品牌撤柜，頻繁的商鋪朱 鹮 是商場應(yīng)經(jīng)不穩(wěn)定的表現(xiàn)。因全新的業(yè)態(tài)，商鋪相對的缺乏等原因，最終 100%入住率開街 ，紅火的開街并沒有給名品街帶來長久的興旺。周邊教育、醫(yī)療等生活附屬設(shè)施齊全。 可供選擇性較寬，同時(shí)提供精裝修房。 中壩路商圈 增量 分析： 中壩路商圈為海安新興的商業(yè)業(yè)態(tài)，其以明珠城為核心，在起初引領(lǐng)和改變了海安傳統(tǒng)的消費(fèi)模式。 汽車站商圈 （ 1） 奧華國際裝飾城 項(xiàng)目名稱 : 奧華國際裝飾城 項(xiàng)目概況 占地面積 30萬 ㎡ 建筑面積 商業(yè) 總 30萬平米 開發(fā)套數(shù) 商業(yè) 700多套 住宅 住宅 綠化率 無 得房率 92% 容積率 不詳 物業(yè)管理費(fèi) /月／ ㎡ 招商信息 經(jīng)營業(yè)態(tài) 裝飾裝潢類市場 合作方式 個(gè)體經(jīng)營 目前招商率及空置面積 招 100% 招商優(yōu)惠政策 三免兩減半 租金水平 一層： 業(yè)態(tài)布局：一層 ABE陶瓷衛(wèi)浴 C區(qū)地板木門 D櫥柜五金 F油漆 E區(qū)部分鋁型材二層 ABE家俱C窗簾 DF燈具 二層： 商鋪面積范圍： 100— 1080㎡ 三層： ／ ㎡ 試營業(yè)及開業(yè)信息： 07年 8月 26日 各業(yè)態(tài)已入駐主力品牌 諾貝爾，東鵬，馬可波羅，菲林格爾，徐家木業(yè)，大自然地板，富亞健康漆，志邦櫥柜等 經(jīng)營狀況 開街時(shí)間 2020年 8月 26日 開街入駐率 95% 現(xiàn)入駐率 100% 銷售情況 銷售價(jià)格 4580元 ∕㎡ 起 優(yōu)惠政策 無 去 化 率 100% 空置面積 無 （ 2） 聚金國際建材市場 項(xiàng)目名稱 : 聚金國際建材市場 項(xiàng)目概況 占地面積 8000㎡ 建筑面積 商業(yè) 2萬 ㎡ 開發(fā)套數(shù) 商業(yè) 119套 住宅 住宅 綠化率 30% 得房率 80% 容積率 3 物業(yè)管理費(fèi) 1元 /月／ ㎡ 招商信息 經(jīng)營業(yè)態(tài) 建材市場 合作方式 個(gè)體經(jīng)營 目前招商率及空置面積 一層 100%二層 80% 招商優(yōu)惠政策 一層無，二層租二送一 (三年免一年） 租金水平 一層： — 1元 業(yè)態(tài) 布局：一層油漆涂料，二層裝飾工藝品，墻紙窗簾等軟裝。目前總商業(yè)開發(fā)體量 在 26 萬平米。 市調(diào)研判（ SWOT分析） ，市場具備一定的補(bǔ)缺性。 ，看不到投資前景 三、銷售 信息 銷售均價(jià) 各層價(jià)格區(qū)間 一層 1800元 /平米。 除上述五大商圈之外， 同時(shí)目前在建的商業(yè)據(jù)初步了解，位于寧海中路和江海中路的文峰商業(yè)綜合項(xiàng)目，新增商業(yè)體量達(dá) 6 萬平米。 按照海安縣全縣總城鎮(zhèn)人口 ，人均約達(dá)到 。和國內(nèi)一線城市上海相比，上海全市統(tǒng)計(jì)人均 ；深圳市人均 ；就連國際最發(fā)達(dá)的美國人均商業(yè)面積才達(dá)到 2平米。 原海安縣域商業(yè)，主要集中在人民中路附近。由于最初縣城中心的概念，加上周邊居民為最初海安城區(qū)高端客群的消費(fèi)力。由此，一代的批發(fā)市場，如資豐市場、泰寧市場，以至后期的蘇中家 具城、電子市場等批發(fā)類商業(yè)市場形成。新導(dǎo)入的人流在素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等區(qū)別于原有的人民路商業(yè)。這些商業(yè)的品牌店極大的推動(dòng)了 海安居民的消費(fèi)眼界。 原長江路的商圈因新客站的帶動(dòng)?xùn)|區(qū)發(fā)展，中壩路分流人民路和中壩路的商業(yè)延伸。但是，周邊居住群的消費(fèi)力無法支撐大體量的開發(fā)消費(fèi)，通過免費(fèi)班車 、公交車等手段導(dǎo)入的人流畢竟有限，而且滯留時(shí)間短暫，所以， 很難促使商業(yè)的啟動(dòng)。各商業(yè)開發(fā)公司在規(guī)劃、開發(fā)、銷售、招商、運(yùn)營等多個(gè)方面深化商業(yè)，謀求商業(yè)的巨額投資回報(bào)。 （ 3）購物環(huán)境和消費(fèi)習(xí)慣的改變 原 人民路沿街門店的經(jīng)營，居民消費(fèi)只能靠每家店面的特點(diǎn)來吸引客群的惠顧。最初的商場主要以家電和服裝為 主，居民的選擇余地較大，可對比。購物的環(huán)境也相對不同。這些數(shù)據(jù)與商業(yè)的增量形成鮮明的對比，商業(yè)的開發(fā)面積增量成倍數(shù)增加， 而收入的增長有限，目前已經(jīng)運(yùn)營的貴都廣場、明珠城等商業(yè)運(yùn)營能夠反映 出消費(fèi)的困境。 （ 4）火車站商圈 沿海大市場目前 出售商鋪的價(jià)格在 /平米，暫無明確的出租價(jià)格；批發(fā)王商鋪的售價(jià)一二層連賣在 /平米，一二三層連賣價(jià)格在 /平米；出租的價(jià)格在 /平米 /天，二層和三層出租 200元 /月 /間。