【正文】 價(jià)在 萬元 /平米，租金價(jià)格首層在 /平米 /天，二層租金在 元 /平米 /天；麗晶廣場(chǎng)商業(yè)一二層連賣外鋪價(jià)格在 /平米，內(nèi)街在 /平米，目前沒有出租價(jià)格； 汽車站商圈目前商業(yè)體量最大， 售價(jià)和租金相對(duì)較低，但是巨大的人流導(dǎo)入，如果后期能在運(yùn)營(yíng)和整體操作上得到相應(yīng)支撐，該商圈的升值潛力較大。而商業(yè)也在設(shè)計(jì)的同時(shí)安排了休息空間、綠化空間、自動(dòng)扶梯、直達(dá)電梯等；同時(shí)商業(yè)的主題分類也相對(duì)明確；批發(fā)類的市場(chǎng)、專業(yè)主題商城、綜合消費(fèi)場(chǎng)所、步行街區(qū)等；在這些商業(yè)中各自所定位的客群不同， 商業(yè)的布局也不同。目前海安就引進(jìn)國(guó)外著名連鎖品牌肯德基達(dá)到 3 家，這些在一般縣級(jí)城市較難實(shí)現(xiàn)，且這三家店鋪均營(yíng)業(yè)狀況良好；大型主力倉儲(chǔ)市的超市如華潤(rùn)蘇果、世紀(jì)聯(lián)華、新時(shí)代、文峰超市；大型專業(yè)市場(chǎng)，如泰寧市場(chǎng)、泰寧裝飾城、奧華國(guó)際裝飾城、日月車城、東方車城、蘇中家具城、資豐市場(chǎng)、 電子市場(chǎng)、 地板（美食）一條街、 建材市場(chǎng)、批發(fā)王專業(yè)服飾批發(fā)市場(chǎng)、沿海大市場(chǎng)等；著名電器超市如，新時(shí)代電器、 2家五星電器、蘇寧電器、國(guó)美電器等 ； 這些品牌的入駐，尤其是大型的一站式購物場(chǎng)所，其同時(shí)引進(jìn)一些國(guó)內(nèi)外一線品牌的進(jìn)入市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)，如明珠國(guó)際城內(nèi)，周大生珠寶、雅芳專賣、兩岸咖啡等品牌入駐其中，極大的豐富了區(qū)域居民的消費(fèi)和生活。 火車站的改造規(guī)劃，促進(jìn)了開發(fā)企業(yè)對(duì) 火車站板塊的關(guān)注，在政府的實(shí)際支持下，城東區(qū)政府搬遷， 106路公交車開通，批發(fā)王市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)的通力宣傳推廣；沿海大市場(chǎng)后期開發(fā)跟進(jìn) ，大體量的連續(xù)開發(fā)吸引了市場(chǎng)的關(guān)注。 中壩路商圈主要以商業(yè)綜合體，商場(chǎng)式的布局結(jié)合中心大型綠地廣場(chǎng) ，并在商業(yè)的啟動(dòng) 階段引進(jìn)國(guó)內(nèi)外一線品牌，如肯德基、世紀(jì)聯(lián)華、兩岸咖啡、阿迪達(dá)斯、耐克、星期六、達(dá)芙妮、歐萊雅、歐泊萊、玉蘭油、雅芳、周大生珠寶等。 隨著縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，縣城的輻射力得到了增強(qiáng)，在縣城西區(qū)胡集、曲塘等地輻射中，由于長(zhǎng)江路的便利的交通優(yōu)勢(shì)，便于集結(jié)和物流。 而這些商業(yè)的 的發(fā)展，極大的促進(jìn)了海安縣商圈的形成和商業(yè)的階段繁榮。新增商業(yè)面積按照 2020 年年底海安縣全縣常駐總?cè)丝?萬人計(jì)算，人均面積約達(dá)到 。 ，不利于商業(yè)的發(fā)展。 火車站商圈 增量 分析： 目前火車站兩大商業(yè)支撐著區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，沿海 A、 B、 C 三區(qū)，目前商業(yè)已開發(fā)量約 10 萬平米，批發(fā)王商業(yè)面積約 16 萬平米， 由于火車站板塊是新起的板塊，無原商業(yè)的布局。 容積率小，綠化率高 價(jià)格略偏高 從商業(yè)角度來看，地段偏離了城市商業(yè)中心。 二層： 商鋪面積范圍：可以隨意分隔 三層： 試營(yíng)業(yè)及開業(yè)信息：未定 各業(yè)態(tài)已入駐主力品牌 經(jīng)營(yíng)狀況 開街時(shí)間 未定 開街入駐率 0 現(xiàn)入駐率 0 銷售情況 銷售價(jià)格 暫時(shí)不銷售，未定 優(yōu)惠政策 暫無 去 化 率 空置面積 40000㎡ 項(xiàng)目總體分析 項(xiàng)目位于海安西城中心，三面臨街，一面臨 水。商場(chǎng)定位的中高檔品牌為鎖定目標(biāo)，商場(chǎng)主力招商采取聯(lián)營(yíng)的合作方式，就 C 區(qū)商場(chǎng)而言， 80%入住開業(yè)，但滯后運(yùn)營(yíng)支撐不了商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)，以至開發(fā)商每天都要支付不菲的費(fèi)用來扶持商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。原有商業(yè)體量為滿足海安整體市場(chǎng)。 長(zhǎng)江西路商圈 長(zhǎng) 江西路是新的 CBD行政 區(qū)域 ，自政府南移期間周邊商圈 就 迅 速崛起。周邊住宅小區(qū)已成型，較適合居住， 但 近 4萬㎡ 的商業(yè)業(yè)態(tài)一條街 至于投資商家廖廖無幾 。開發(fā)商滯后的理念以及淺薄的責(zé)任感，名品街終因疏于運(yùn)營(yíng)管理而慘淡經(jīng)營(yíng)；現(xiàn)在面臨二次招商，各業(yè)主各自為政，商鋪空置率不斷。 □ 安達(dá)步行街在目前海安商業(yè)布局中屬于中心區(qū)域 ,地段很占優(yōu)勢(shì) .經(jīng)營(yíng)狀況在海安來說總體還算可以 ,內(nèi)街及 三樓 商鋪較難招商 .東區(qū) 隨著恒天新世界的發(fā)展成熟 ,也將逐步開街 .目前的租金價(jià)格和招商政策也較理性 。 人 民路商圈以百貨消費(fèi)為主，主要大型主力商業(yè)有： 中大街、 文峰大世界、 電影院、 新時(shí)代電器、蘇寧電器、時(shí)代超市、 農(nóng)工商、 肯德基、 新華市 場(chǎng)、五星電器、安達(dá)步行街和恒天新世界。以建設(shè)現(xiàn)代化居住區(qū)為目標(biāo)，配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施、公園、中小學(xué)等各項(xiàng)設(shè)施； 城北： 整合現(xiàn)狀住宅，改善居住環(huán)境，營(yíng)造新型住區(qū)； 城市交通規(guī)劃 外部交通： 以 “ 蘇中地區(qū)第一樞紐、招商引資第一品牌、經(jīng)濟(jì)發(fā)展第一優(yōu)勢(shì)，新農(nóng)村建設(shè)第一亮點(diǎn) ” 的戰(zhàn)略目標(biāo) 。 歷年 GDP增長(zhǎng)情況： 歷年GDP走勢(shì)圖（億元） 0501001502002503002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 歷年人均 GDP （ 元 ）8945 1033912883155661864122300265000500010000150002020025000300002020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 從歷年 GDP增長(zhǎng)情況來看： ? GDP總量逐年提高，增長(zhǎng)速度較快，從 2020— 2020年 4年間，絕對(duì)值增長(zhǎng) 73%。西起揚(yáng)州市東郊灣頭，與里運(yùn)河相接，東經(jīng)江都縣、泰州市、泰縣至海安 縣與串場(chǎng)河相會(huì)，再折向東南，經(jīng)如皋縣至南通市入長(zhǎng)江，長(zhǎng) 150公里。 新長(zhǎng)鐵路 自 江蘇新沂 至浙江長(zhǎng)興，線路經(jīng)淮安、鹽城、海安、靖江（含海安至南通）、江陰、無錫、宜興，全長(zhǎng) （含海安 — 南通 ）。東臨黃海，南望長(zhǎng)江，是蘇中水陸交通要沖。它連接了蘇中地區(qū)各城市與省會(huì)南京，也是江蘇沿江大開發(fā)戰(zhàn)略中的一條重要的沿江交通大動(dòng)脈。海安家禽飼養(yǎng)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，是中國(guó)“禽蛋之鄉(xiāng)”。 2020年，三產(chǎn)增加值均有較大漲幅，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，同比 2020年的 34 億元，增長(zhǎng) 115%。 內(nèi)部交通： 快速路系統(tǒng)：環(huán)線加縱橫道路。主要 兩岸咖啡、明珠國(guó)際城商業(yè)、肯德基、世紀(jì)聯(lián)華、新華書店、中洋現(xiàn)代城商業(yè) 等 火車站商圈 火車站商圈雖然輻射區(qū)域較遠(yuǎn)，但因?yàn)榫€路較少， 人氣不足，目前沒有形成氣候； 火車站商圈由于有較強(qiáng)的鐵路和公路輻 射力，所有商圈的主力商業(yè)以批發(fā)市場(chǎng)為主，目前的主力為沿海大市場(chǎng)的 A、 B、 C 三區(qū)和批發(fā)王大型批發(fā)市場(chǎng)。 中壩路商圈是城市發(fā)展而形成的， 全國(guó) 知名品牌匯聚一堂。商場(chǎng)定位的中高檔品牌為鎖定目標(biāo)，商場(chǎng)主力招商采取聯(lián)營(yíng)的合作方式，就 C區(qū)商場(chǎng)而言， 80%入住開業(yè)， 由于海安中高端消費(fèi)人群不足再加上 滯后運(yùn)營(yíng)支撐不了商場(chǎng)的正常經(jīng)營(yíng)，以至開發(fā)商每天都要支付不菲 的費(fèi)用來扶持商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。 ?？罩妹娣e為 16200㎡ 招商優(yōu)惠政策 分別以個(gè)案處理 租金水平 一層：均價(jià) 業(yè)態(tài)布局：一層百貨。 除東大街改造拆除部分商業(yè)外，該商圈的商業(yè)面積目前較難統(tǒng)計(jì)，但新增的恒天新世界約 、安達(dá)步行 街 5萬平米、中大街 ，久益旺角 2萬平米，目前增量達(dá) 23萬平米。內(nèi)鋪 15000元65000元 優(yōu)惠政策 讓利 300500元每平方 去 化 率 63% 空置面積 3000平方 項(xiàng)目總體分析 此項(xiàng)目是海安第一個(gè)具有規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)海安的商業(yè)地產(chǎn)具有標(biāo)桿作用。周邊住宅小區(qū)已成型，較適合居住，前期參照國(guó)內(nèi)多家 樓盤，結(jié)合本地世紀(jì)。 中壩路目前在開發(fā)企業(yè)和經(jīng)營(yíng)企業(yè)的努力下，目前商業(yè)人氣較佳，但商戶經(jīng)營(yíng)效益欠佳 。二層：餐飲、玩具。新增的貴都 廣場(chǎng) ，都市兒童城 ， 名流 SOHO項(xiàng)目約有 2萬平米的商業(yè)面積， 總體新增 商業(yè)體量達(dá) 。 按照國(guó)際管理，商業(yè)面積與城區(qū)人口人均 ，僅新增商業(yè)面積的體量就已經(jīng)達(dá)到了近 。但是，商業(yè)的發(fā)展主要以零售為主，前期主要的功能是滿足行政區(qū)域辦公、生活的需要為主，如，電影院、醫(yī)院、商店、個(gè)體小門店等；隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)，部分品牌 店的入住提升了商業(yè)的檔次和消費(fèi)水平。 從而形成長(zhǎng)江路最初的商圈形成。但是長(zhǎng)江路與 204 國(guó)道的交通優(yōu)勢(shì)，結(jié)合新客站的人流、車流匯聚，新客站板塊商業(yè)潛力迅速提升并被發(fā)現(xiàn)， 周邊批發(fā)型的商業(yè)迅速匯聚和崛起， 由此而開了地板一條街、奧華裝飾城、東方車城、泰寧市場(chǎng)也開始擴(kuò)大二期，小型零售業(yè)也得到相應(yīng)的發(fā)展。 增量商業(yè)對(duì)海安商業(yè)發(fā)展的影響 評(píng)價(jià) （ 1）業(yè)態(tài)的豐富 和促進(jìn) 原有人民路商業(yè)以零售為主，主要滿足城鎮(zhèn)居民的日常生活所需；新增商業(yè)的促進(jìn)，大中型百貨 匯聚人流，促進(jìn)居民對(duì)商業(yè)的 最初的繁華。而商場(chǎng)的階段成功就在于其有一個(gè)良好的購物環(huán)境。恒天新世界，在容積率 的情況下，綠化率達(dá)到 20%，得房率僅 67%；安達(dá)步行街，容積率 ，綠化率 30%，得房率 80%；明珠城綠化率 26%，得房率 64%；名品街綠化率 25%，得房率 82%；中洋現(xiàn)代城，在 ，綠化率做到了 35%，得房率達(dá)到 80%；奧華國(guó)際裝飾城得房率 92%，聚金國(guó)際建材市場(chǎng)，容積率在 3的情況下，綠化率做到 30%，得房率 80%；貴都廣場(chǎng)，容積率 ，綠化率 32%，得房率僅 70%； 這些數(shù)據(jù)的分析對(duì)比可以看出，從之前沿街商鋪容積率很低，沒有綠化，得房率基本是在 95%以上的使用，雙層挑高的更是達(dá)到 200%的使用面積；而新增商業(yè)的沖擊，都將綠化面積得到增加，在商業(yè)面積的使用率上降低，增加消費(fèi)場(chǎng)所的空間感、舒適感、和美感； （ 4） 商業(yè)過量，消費(fèi)不足 由于商業(yè)的過量開發(fā)，目前在售的商業(yè)基本都在銷售和招商上存在一定的障礙。 （ 5）長(zhǎng)江西路商圈 貴都廣場(chǎng)在售商業(yè)均價(jià)在 /平米，商鋪?zhàn)饨鹪谕怃佋?34元 /平米 /天，內(nèi)鋪在 1元 /平米 /天；都市兒童城的商鋪價(jià)格在首層 /平米，二層在 /平米 ，三層價(jià)格在 /平米；租金的價(jià)格在首層均價(jià) /平米 /天，二層 1元 /平米 /天，三層 /平米 /天。 （ 2）中壩路商圈 明珠城目前售價(jià)首層在 /平米，二層在 /平米，三層在 /平米，租金價(jià)格在首層 元 /平米 /天，二層在 /平米 /天；名品街采用只租不售的形式，首層租金 /平米 /天，二層在 /平米 /天；中洋現(xiàn)