【正文】 羅湖客戶 在羅湖之工薪白領(lǐng)人士有往布吉置業(yè)的傾向。 ◇ 多為二口之家，要求面積不大 ◇ 平均年齡小，追求品味及個性 ◇ 全為一次置業(yè)者，都會多方選擇，謹(jǐn)慎決定 香港客戶 香港客戶又可細(xì)分為五類： （ 1） 布吉及附近工作的香港 人； （ 2） 深港家庭，多為女方在布吉； （ 3） 經(jīng)常往返布吉探親及在香港工作人士； 對用家應(yīng)以高質(zhì)素的設(shè)施配合。因此中原建議在此時機(jī)強(qiáng)調(diào)大社區(qū)的概念，突出佳兆業(yè)最后傾情力作。 園林、建筑外觀是最主要的的兩大支撐因素 。建議桂芳園五、六期，仍應(yīng)以“水”作為主題，但不僅僅停留在觀賞的用途，而著力突出“親水”主題，即營造可親近、可觸摸、可玩耍、可讓人與之容為一體的“新親水景觀”。如： “ 山水之城 一 —— 新親水 物業(yè)風(fēng)格 建議建筑仍沿用以歐陸式風(fēng)格，但在細(xì)節(jié)處理上建議線條可以更加簡潔，色彩上多樣化，例如增加青屋頂設(shè)計(jì)，特別是第六期 —— 同區(qū)最高尚住區(qū)，色彩建議可更加沉穩(wěn)。 CENTALINE 桂芳園 31 B—— 該區(qū)域地塊周邊被多層住宅和宿舍所包圍，環(huán)境雜亂，建議沿地塊周 圍安排露天停車位，種植樹木，安排流水小景，使該區(qū)域與周邊雜亂環(huán)境得以區(qū)分。 園林環(huán)境建議 綠化 以熱帶樹種及鮮花為主，如有高大成行成列的假檳榔，叢林中的劍麻和其它別具東南亞熱帶色彩的植物，高大喬木，形狀獨(dú)特的樹木，鮮花及地形相結(jié)合，為小區(qū)營造樹林繁盛但錯落有致的園景，繁盛的樹木阻隔了視線， 會增加小區(qū)的空間開闊感。樓周邊的住宅在戶型設(shè)計(jì)方面，充分考慮景觀因素，將主人放房、陽臺的窗朝向內(nèi)園林，而安排廚房、 洗手間的窗朝向爛尾樓。 以上是中原關(guān)于項(xiàng)目定位方面的建議，項(xiàng)目的推廣及銷售建議將 CENTALINE 桂芳園 37 在后期報告中詳細(xì)提出。而第六期，可考慮在部分首層的架空層設(shè)立小型的家居配套商業(yè)設(shè)施，以滿足生活基本需求。本為極平實(shí)的東西，但只要在造型上加以修飾，亦可成為怡情優(yōu)美的風(fēng)景線。 C—— 距離僅 20 米寬，規(guī)劃休閑長廊，將兩地塊串聯(lián)。 ? 根據(jù)我司的建議，主導(dǎo)戶型以二房、三房為主，結(jié)合前面的外銷市場主導(dǎo)戶型面積需求（ 2 房，面積 65 平米左右； 3 房，面積 75— 95 平米）的分析比較可知，本項(xiàng)目的戶型設(shè)置與港人在深置業(yè)的目標(biāo)戶型相吻合，由此可知，本項(xiàng)目的 戶型及戶型面積設(shè)置，具備外銷的優(yōu)勢。 ? 根據(jù)實(shí)際情況將部分偏大的戶型設(shè)計(jì)成 小躍式 （躍 60CM 高），此種戶型在福田加州地帶、萬科四季花城、廣州南國奧園都有推出，但在布吉關(guān)外還未出現(xiàn)此種戶型 ，相信適時推出此戶型，在市場上會有一定的競爭力； CENTALINE 桂芳園 25 ? 部分景觀好的位置，可建大面積 160 平米的 兩錯層 ； ? 景觀好的戶型，盡量安排 轉(zhuǎn)角凸窗 ；部分朝中心園林單位，設(shè)計(jì)成 大落地玻璃 ； ? 戶型設(shè)計(jì)無梁無柱，方便業(yè)主自由間隔，面積配比方面考慮一房改為二房、二房改為三房等的可能性，從而增加市場靈活度； ? 盡量提高物業(yè)實(shí)用率，做到戶戶擁有大面積的凸窗、大面積的觀景陽臺； ? 大面積的戶型放在較好的位置，如東南向、遠(yuǎn)離路邊、擁有較好的景觀； ? 在保證容積率的前提之下，盡量建一梯二戶、三戶的戶型； ? 室內(nèi)做到功能分區(qū)明確：動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、 潔污分區(qū)、主仆分區(qū)；并且充分考慮私密性的要求，真正體現(xiàn)的“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。 花之媚 —— 小區(qū)種植上亞熱帶花卉，顏色絢麗。而楓丹雅苑則是以其巴洛克式的穹頂及門楓樹表現(xiàn)法蘭西風(fēng)情，因此我們認(rèn)為： CENTALINE 桂芳園 15 形象定位必須有硬件元素的支撐 六、園林風(fēng)格定位 ： 1）營造自然、清新的住家氛圍； 2）營造盡量多的水景 園林風(fēng)格建議 濃郁東南亞風(fēng)情園林 “在西方的文化中，不可言語的往往也是化為虛無的；而在東方的文化中，令人沉醉的卻往往是無法名狀的。 ? 水之城 —— 桂芳園前期開發(fā)各期均在“水”上做文章，人工湖、噴泉、瀑布，一直以來受到了客戶的青睞。 （ 4） 香港退休人士； （ 5） 購買給國內(nèi)親友居住之用； （ 6） 度假性質(zhì)客戶； 主要針對樓盤之配套及園林綠化，長線作為退休之用。這 類人收入一般，在特區(qū)內(nèi)置業(yè)壓力太大，而前往布吉購房置業(yè)主要看中布吉近捷的距離，便宜的房價。但因其活動范圍、生意等皆不可能離開 布吉 前往市區(qū)，希望在 布吉 找到一處理想的居所。 ，一直定位為高素質(zhì)樓盤，擁有優(yōu)美的 園林綠化、嚴(yán)格的物業(yè)管理等，此幾方面也是大部分港人置業(yè)者所向往的均為項(xiàng)目的賣點(diǎn)所在。 CENTALINE 桂芳園 8 【發(fā)展階段建議】 一期主要賣點(diǎn)：園林、環(huán)境 住宅以二房 、三房為主力戶型，二房的面積在 68 平方米左右，三房面積在 85— 95 平方米之間；次要戶型可考慮 45— 48 平方米的一房一廳， 120 平方米以上的四房單位。單一深圳市場，總難免有所不足，遇到競爭對手同時出擊深港市場時，自身的單一市場策略就顯得非常局限。 【企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略】 通過對桂芳園五期的開發(fā)制定出開發(fā)商今后的發(fā)展 路線，樹立起開發(fā)商的特色品牌。 ? 桂芳園一、二、三、四期已經(jīng)為本項(xiàng)目提供了大量的客戶資源及較高的市場美譽(yù)度、認(rèn)可度，若能在宣傳活動中加以善用及深化，將直接為本項(xiàng)目日后銷售帶來推動。 ? 地理優(yōu)勢： 五期整體地勢高，視野開闊，特別是南部無遮擋，適宜建造高檔次社區(qū)。 CENTALINE 桂芳園 1 目 錄 一、本項(xiàng)目分析 項(xiàng)