【正文】 CENTALINE 桂芳園 30 A—— 第五期的中心廣場(chǎng)，建筑采用大圍合式布局，確保陽臺(tái)和主臥盡量朝向大園林。 在 3 處設(shè)小區(qū)入口，盡量實(shí)現(xiàn)人車分流，車行環(huán)小區(qū)四周行駛。例如先期種植攀巖性植物，將紅線外的區(qū)域包裝成小型“野戰(zhàn)體驗(yàn)場(chǎng)”，設(shè)置攀緣墻，給客戶提供一個(gè)娛樂休閑場(chǎng)所。另外可增加一種稍高標(biāo)準(zhǔn)的套餐，如 500 元 /平方米，以提升整體檔次。 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議 根據(jù)過往的銷售經(jīng)驗(yàn)，客戶對(duì)裝修的滿意程度不高，因此建議五、六期在原有基礎(chǔ)上，增加 2— 3 種裝修套餐以供客戶選用。小徑邊應(yīng)為較繁茂的花木掩映。 CENTALINE 桂芳園 32 D—— 六期中心下沉式森林廣場(chǎng)。 CENTALINE 桂芳園 28 第三章 規(guī)劃建議 總體規(guī)劃布局建議 CENTALINE 桂芳園 29 水景主題軸線 ，貫穿南北地塊。 香港客戶在深置業(yè)選擇購買二房和三房的實(shí)用型單位為主。 CENTALINE 桂芳園 19 樹之密 —— 種植繁密的樹木、低矮的籬笆，視線上感受豐富。因?yàn)槌思儤?、原始和熱情的生活方式外，東方的熱土上還包含著大量細(xì)膩 的特質(zhì) …… 提到旅游勝地 —— 東南亞，人們會(huì)自然聯(lián)想到 絢麗的色彩、 豐富的質(zhì)感、輕巧的結(jié)構(gòu)、光影的節(jié)奏，東南亞 充滿親切、古樸和自然，漫溢著溫婉、浪漫的氣息，營造東南亞的園林，為設(shè)計(jì)者提供了廣闊的發(fā)揮空間。 四、功能定位 以居家為主，輔以度假性質(zhì)的樓盤 無論是關(guān)內(nèi) ，關(guān)外還是外銷市場(chǎng)本樓盤都是以自住，居家型的客戶為主，另外還有部分的投資客及度假客戶；因此我們今后的包裝及推廣都會(huì)從此入手。 三、物業(yè)定位 如果物業(yè)的定位能充分發(fā)揮物業(yè)優(yōu)勢(shì)，甚至能變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，又容易與客戶產(chǎn)生共鳴，而且能為日后的規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)包裝、營銷推廣中提供廣闊的空間，那此定位則是十分理想的。講求品味及個(gè)性 CENTALINE 桂芳園 12 追求。其收入屬中等水平，較為不穩(wěn)定。 ，外銷市場(chǎng)的開拓有助于本項(xiàng)目尋得市場(chǎng)上價(jià)格 CENTALINE 桂芳園 10 更高支持點(diǎn)。 第五期周邊環(huán)境素質(zhì)不理想，惟有通過小區(qū)自身園林和環(huán)境加以彌補(bǔ)，好的內(nèi)部環(huán)境也可為后期開發(fā)奠定基礎(chǔ)。 而此階段發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)就是“桂芳園五期”，因?yàn)椋? ① 桂芳園五期為桂芳園最后一期，整個(gè)桂芳園大區(qū)將會(huì)形成，足以成為深圳地產(chǎn)史上的豐碑，社會(huì)關(guān)注自然非常足夠。 略舉數(shù)例如下： ? 萬 科 —— 精品物業(yè)締造者。 ? 戶型在市場(chǎng)空白點(diǎn)的合理切入，這將會(huì)決定本項(xiàng)目的最終命運(yùn)。 ? 北地塊周 邊比較雜亂，住宅、工廠林立，給推廣造成一定的難度。 CENTALINE 桂芳園 3 ? 環(huán)境： 桂芳園以其優(yōu)美、高檔次的小區(qū)園林綠化而倍受客戶推崇，本項(xiàng)目如果繼續(xù)延續(xù)這一賣點(diǎn)應(yīng)該可以創(chuàng)造良好的銷售業(yè)績。 ? 小區(qū)配套： 桂芳園本身的大社區(qū)會(huì)所、商業(yè)設(shè)施配套極其完善。 ? 布吉關(guān)外 規(guī)劃落后，片區(qū)布局雜亂無章，而且關(guān)口阻隔，出入關(guān) CENTALINE 桂芳園 4 始終麻煩。 三、綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略 【綜合評(píng)價(jià)】 CENTALINE 桂芳園 5 從以上 分析可以看出，本項(xiàng)目在先天上存在著一些缺陷，如地塊形狀、周邊環(huán)境較為雜亂等。 ? 華僑城地產(chǎn) —— “中國主題地產(chǎn)第一品牌”，提出做第一家將旅 游和地產(chǎn)結(jié)合的開發(fā)商。 分析： ：（第五、第六期） ? 原地塊被爛尾樓分割成南北 兩塊； ? 市場(chǎng)供應(yīng)量加大的情況下，如同時(shí)開發(fā) 7 萬平方米會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成較大的消化壓力； ? 利于減少資金投入量，加快資金回收，從而減小投資風(fēng)險(xiǎn)； ? 7 萬平方米分二期開發(fā)，平均每期開發(fā) 萬平方米左右，市場(chǎng)承接力適中。 原因分析： ，更顯項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 二 .客戶定位 客戶群 首次置業(yè)者 香港中下階層 投資客 客戶個(gè)性特征 ★ 工作時(shí)間較短，月收入較高 ★ 大多要求付款條件較為輕松 ★ 注重物業(yè)的品質(zhì)和使用性 ★ 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ★ 因工作或業(yè)務(wù)關(guān)系，需經(jīng)常往返深圳，有一定深圳情結(jié)，購房自住 ★ 深港家庭 ★ 為父母購置或做為休閑渡假物業(yè) ★ 注重升值潛力 ★ 以投機(jī)為最終目的 ★ 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較了解 ★ 希望有較高的租金回報(bào)率 ★ 有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力 主力 戶型 二房、三房 一房、二房、三房 一房、二房 面積（ m2） 60— 95 40— 85 40— 65 布吉本地居民及外來常駐人員 布吉本地居民主要有本地