【正文】 ..............................61 項(xiàng)目盈利能力分析.....................................61 償債能力分析..........................................62 財(cái)務(wù)生存能力分析....................................62 不確定性分析..........................................63 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論........................................64第十二章 風(fēng)險(xiǎn)分析...............................................64 風(fēng)險(xiǎn)因素分析..........................................64 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策分析.........................................65第十三章 結(jié)論與建議................................................67附表一 建設(shè)項(xiàng)目分年投資計(jì)劃表附表二 項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃于資金籌措表附表三 總成本費(fèi)用估算表附表四 借款還本付息計(jì)劃表附表五 新安五期項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（萬(wàn)元）1第一章 總論 項(xiàng)目名稱(chēng)及建設(shè)單位項(xiàng)目名稱(chēng)：新安花苑五期建設(shè)地點(diǎn)：新安花苑五期位于無(wú)錫東南部北靠運(yùn)河西路，南臨新湖中路，西至南湖園路。無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的無(wú)錫國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)的重要組成部分，是無(wú)錫市建設(shè)創(chuàng)新型城市的關(guān)鍵載體和標(biāo)志工程，是以科技、研發(fā)、創(chuàng)意為主體功能，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐，以生態(tài)休閑、商務(wù)服務(wù)為配套的濱水型國(guó)際化科技新城。2005年無(wú)錫市委市政府提出實(shí)施聚焦“太科園”戰(zhàn)略以來(lái)，以市、區(qū)兩級(jí)政府注入的6億元開(kāi)發(fā)公司注冊(cè)資本起步。太科園公司具體職能和經(jīng)營(yíng)范圍由無(wú)錫新區(qū)管委會(huì)明確委托。 工程建設(shè)內(nèi)容及功能定位地塊總用地面積約177265平方米，規(guī)劃總建筑面積約391488平方米，總戶數(shù)約為4109戶，地下室總面積約110472平方米。本項(xiàng)目正是對(duì)拆遷居民進(jìn)行集中安置，高起點(diǎn)的規(guī)劃、建設(shè)，使農(nóng)民成為社區(qū)居民，改善人居環(huán)境、提高群眾生活水平。本項(xiàng)目不論在技術(shù)上，還是經(jīng)濟(jì)上，都是可行的。據(jù)公安部門(mén)統(tǒng)計(jì)，%。最高峰為惠山的三茅峰。全年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資建成投產(chǎn)項(xiàng)目1480個(gè)，%；，%。預(yù)計(jì)2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值在2005年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)翻番，人均地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)10000美元（按常住人口和現(xiàn)行匯率測(cè)算）；主要污染物排放量和萬(wàn)元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗比2005年下降20%；%；高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值比重提高10個(gè)百分點(diǎn)以上；服務(wù)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重提高5個(gè)百分點(diǎn)以上。（4）社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，人民生活比較富裕。這是順應(yīng)無(wú)錫城市建設(shè)發(fā)展要求，依據(jù)無(wú)錫市的經(jīng)濟(jì)地位、地理特征、人文特色、城市發(fā)展戰(zhàn)略和總體城市形象提出的城市品牌。轄無(wú)錫國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、無(wú)錫太湖國(guó)際科技園、無(wú)錫空港產(chǎn)業(yè)園區(qū)（碩放工業(yè)區(qū)、碩放街道）、星洲工業(yè)區(qū)、無(wú)錫出口加工區(qū)5個(gè)園區(qū)，以及旺莊街道、江溪街道、新安街道、梅村鎮(zhèn)和鴻山鎮(zhèn)。無(wú)錫新區(qū)在規(guī)劃方面堅(jiān)持高起點(diǎn)科學(xué)規(guī)劃，高度重視生態(tài)文明建設(shè)，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園區(qū)，在促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步提升人民生活質(zhì)量和幸福指數(shù)，建立了具有無(wú)錫高新區(qū)特色的園區(qū)。無(wú)錫（太湖）國(guó)際科技園是無(wú)錫高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的新機(jī)遇。主要體現(xiàn)在：完成了一個(gè)高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)在各級(jí)主要領(lǐng)導(dǎo)親自主持下，太科園匯集國(guó)際知名規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，廣泛借鑒國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)城市先進(jìn)科技園區(qū)規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面累計(jì)投入2450萬(wàn)元，按照復(fù)合城市、精細(xì)開(kāi)發(fā)、原生態(tài)保護(hù)等現(xiàn)代規(guī)劃理念，以圍繞打造一流科技園區(qū)和濱水生態(tài)新城為目標(biāo)，高起點(diǎn)編制了總體發(fā)展概念規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，在國(guó)內(nèi)率先實(shí)施科技園區(qū)的大空間一次性整體設(shè)計(jì)，打造了綜合交通體系、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、綠地景觀系統(tǒng)、歷史文化保護(hù)、科技創(chuàng)新載體等方面的地域特色，較好地處理了園區(qū)功能與城區(qū)功能、空間規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人居生態(tài)環(huán)境、科技創(chuàng)新與商務(wù)配套等四大關(guān)系，使規(guī)劃更加科學(xué)有效地指導(dǎo)建設(shè)發(fā)展工作。到目前為止，累計(jì)拆遷居民8750戶，面積197萬(wàn)平方米；拆遷企業(yè)280家，面積71萬(wàn)平方米；，；組建新安富民合作社，；按照“就高不就低”原則，為被征地農(nóng)民辦理了政府保養(yǎng)金及保障安置待遇，成為新區(qū)保養(yǎng)水平最高的地區(qū)。該項(xiàng)目所在的新區(qū)為無(wú)錫發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心地區(qū)之一，因此合理規(guī)劃當(dāng)?shù)鼐幼∮玫嘏c企業(yè)用地是該區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重中之重。通過(guò)此次開(kāi)發(fā)，對(duì)拆遷農(nóng)民進(jìn)行集中安置，高起點(diǎn)的規(guī)劃、建設(shè)，使農(nóng)民成為社區(qū)居民，群眾生活水平將有明顯提高。所在地原為城郊，居民人數(shù)多，又較為分散，如何安置他們、保障他們的生活是開(kāi)發(fā)首先要面對(duì)的問(wèn)題。%，%?！?，～?！?。a12=，屬中等壓縮性土。41粉質(zhì)粘土、粘土灰綠～灰綠夾黃色～黃褐，硬塑狀態(tài)為主，頂部局部土體松散，含鐵錳結(jié)核和氧化鐵質(zhì)，該土層顆粒較細(xì)，切面有光澤，干強(qiáng)度高，韌性高。含鐵錳結(jié)核和氧化鐵質(zhì)，含姜結(jié)石，該土層顆粒較細(xì)，切面有光澤，干強(qiáng)度高，韌性高。～。62粉質(zhì)粘土混粉土青灰～灰色，可～軟塑，層頂以粉質(zhì)粘土為主，往下粉土、粉砂含量增加，干強(qiáng)度低，韌性低。a12=，屬中等偏高壓縮性土。（2）地震效應(yīng)與場(chǎng)地穩(wěn)定性A抗震設(shè)計(jì)和地震影響根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》，本工程屬丙類(lèi)抗震建筑，無(wú)錫地區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度，設(shè)計(jì)地震分組為第一組，特征周期值Ⅲ（S）。（3）水文地質(zhì)無(wú)錫地區(qū)氣候溫和濕潤(rùn)，雨量充沛，屬長(zhǎng)江中下游季風(fēng)溫濕氣候帶。新區(qū)位于城市東南郊，南瀕太湖，距市中心約6km。擬考慮引區(qū)域西面110kV龍祖變?yōu)樵搮^(qū)域提供用電。第四章 工程建設(shè)總體方案 總體規(guī)劃方案 設(shè)計(jì)依據(jù)新安花苑五期項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。同時(shí)為老人、孩子提供了休息或娛樂(lè)的場(chǎng)所，利用空間上的滲透和擴(kuò)展關(guān)系，達(dá)到環(huán)境景觀的互融。，小區(qū)車(chē)行道路系統(tǒng)中道路紅線寬度為46米，4米的盡端道路設(shè)12x12米的回車(chē)場(chǎng)地。地下停車(chē)庫(kù)東中西塊獨(dú)立設(shè)置。（2）小區(qū)內(nèi)設(shè)步行景觀路，環(huán)境設(shè)計(jì)有較深入的思考，植物小品及道路設(shè)計(jì)搭配有機(jī)結(jié)合，環(huán)境景觀豐富，有較好的舒適條件，為居民提供了交往、休憩和運(yùn)動(dòng)的場(chǎng)所。東塊有4棟住宅樓，其中43樓底層配有配套設(shè)施用房。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)本次工程設(shè)計(jì)任務(wù)為四十幢18層高層建筑，六幢11層小高層建筑，均為住宅；整個(gè)小區(qū)下設(shè)一層地下車(chē)庫(kù)。 建設(shè)單位提供的本工程周?chē)鞘惺姓艿栏艣r資料。 2)本工程地塊給水由運(yùn)河西路現(xiàn)有市政給水管接入一路DN500給水管，新湖中路現(xiàn)有市政給水管接入一路DN300給水管，的并在小區(qū)內(nèi)溝通成環(huán)狀，以保證供水的安全性。變頻給水設(shè)備設(shè)于地下室內(nèi)。消防水池僅儲(chǔ)備室內(nèi)消防用水量，體積252T，消火栓泵采用建筑專(zhuān)用消防泵，二用一備，單泵性能參數(shù)Q=20l/s,H=105m,P=30KW。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)兩臺(tái)消防給水加壓泵，貯水池與消火栓系統(tǒng)合建，設(shè)于地塊的4地下室內(nèi)。并設(shè)混凝土基礎(chǔ)。1生活泵房主要設(shè)備器材表主要設(shè)備器材表 序號(hào)名稱(chēng)規(guī)格型號(hào)單位數(shù)量備注1不銹鋼水箱有效容積V=99m3座4生活水箱　2變頻供水設(shè)備　HLS150/套　　1給水二區(qū)　Q=150T/h,H=60m3變頻供水設(shè)備HLS100/套1給水三區(qū)Q=100T/h,H=80m2生活泵房主要設(shè)備器材表主要設(shè)備器材表 序號(hào)名稱(chēng)規(guī)格型號(hào)單位數(shù)量備注1不銹鋼水箱有效容積V=72m3座1生活水箱2不銹鋼水箱有效容積V=90m3座2生活水箱3變頻供水設(shè)備HLS100/套1給水二區(qū)　　Q=100T/h,H=60m　　　4變頻供水設(shè)備HLS75/套1給水三區(qū)Q=75T/h,H=80m 3生活泵房主要設(shè)備器材表主要設(shè)備器材表 序號(hào)名稱(chēng)規(guī)格型號(hào)單位數(shù)量備注1不銹鋼水箱有效容積V= 座1生活水箱2變頻供水設(shè)備HLS40/套1給水二區(qū)　　Q=40T/h,H=60m　　　4變頻供水設(shè)備HLS36/套1給水三區(qū)Q=36T/h,H=80m 電氣設(shè)計(jì)本工程中消防水泵、消防中心、地下汽車(chē)庫(kù)的防排煙風(fēng)機(jī)、一類(lèi)高層住宅的電梯、防排煙風(fēng)機(jī)及正壓風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明等消防設(shè)施及客梯電源為一級(jí)負(fù)荷，二類(lèi)高層住宅內(nèi)的消防用電及客梯用電為二級(jí)負(fù)荷，其它用電為三級(jí)負(fù)荷。地下室、走道及樓梯、電梯前室、消防設(shè)備機(jī)房、電梯機(jī)房、配電間等處設(shè)有應(yīng)急備用照明(平時(shí)作為正常照明的一部分)。動(dòng)力設(shè)備電源采用放射式和樹(shù)干式相結(jié)合的方式供電，消防設(shè)備等重要負(fù)荷采用雙電源末端自動(dòng)切換。消火栓按鈕可直接啟動(dòng)消防泵；壓力報(bào)警閥可直接啟動(dòng)噴淋泵，并報(bào)警至消防中心，火災(zāi)發(fā)生時(shí)根據(jù)規(guī)范要求聯(lián)動(dòng)控制有關(guān)消防設(shè)備進(jìn)行滅火。排煙風(fēng)機(jī)入口均設(shè)有排煙防火閥，280℃時(shí)能夠自動(dòng)關(guān)閉，并輸出關(guān)閉信號(hào)到消防報(bào)警中心；排煙風(fēng)機(jī)在280℃時(shí)能夠連續(xù)運(yùn)行30分鐘以上，排煙風(fēng)機(jī)、排煙防火閥與消防控制中心聯(lián)鎖；排煙時(shí)，汽車(chē)車(chē)庫(kù)有汽車(chē)坡道與室外相通時(shí)采用自然補(bǔ)風(fēng)，凡不能自然補(bǔ)風(fēng)的防火分區(qū)內(nèi)均采用機(jī)械送風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行補(bǔ)風(fēng)；排煙系統(tǒng)和送風(fēng)系統(tǒng)管道采用不燃材料制作，不保溫。防煙樓梯間，每隔二至三層設(shè)一加壓送風(fēng)口，風(fēng)口采用自垂百葉風(fēng)口，平時(shí)常閉。噪聲：主要噪聲來(lái)源于高噪聲設(shè)備水泵和通風(fēng)風(fēng)機(jī)。施工現(xiàn)場(chǎng)采用科學(xué)管理、灑水抑塵，選用耗油低的施工機(jī)械等措施，降低大氣污染物的產(chǎn)生量。《建筑外門(mén)窗氣密、水密、抗風(fēng)壓性能分級(jí)及檢測(cè)方法》（GB/T 71062008）。第六章 節(jié)能分析《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB501892005)。（2）大氣環(huán)境場(chǎng)地施工中的土方運(yùn)輸、施工材料的裝卸和運(yùn)輸，混凝土水泥砂漿的配置等施工過(guò)程會(huì)產(chǎn)生大量的粉塵，施工場(chǎng)地道路與砂石堆場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生揚(yáng)塵。施工結(jié)束后施工期影響隨之結(jié)束。 不能采用自然排煙的防煙樓梯間、前室及合用前室，采用機(jī)械加壓送風(fēng)系統(tǒng)，加壓送風(fēng)風(fēng)機(jī)布置在各單體的屋頂。地下室合用前室設(shè)置局部正壓送風(fēng)系統(tǒng)。有弱電接地時(shí)接地電阻不大于1歐姆。照度標(biāo)準(zhǔn)：樓梯及走道：50Lx；電梯機(jī)房：200Lx；配電間：200Lx；汽車(chē)庫(kù)：75Lx。起居室、餐廳、臥室及陽(yáng)臺(tái)設(shè)吸頂節(jié)能燈，衛(wèi)生間及廚房瓷質(zhì)燈座吸頂節(jié)能燈；樓梯燈采用吸頂燈。 （5）室外污水管采用UPVC雙壁波紋管，橡膠圈承插連接。雨水量z 1)暴雨強(qiáng)度公式 q=10579(1+)/(t+) 2)設(shè)計(jì)重現(xiàn)期：P=1a 3)設(shè)計(jì)降雨歷時(shí)：t=t1+mt2 ，m=2 4)地面集水時(shí)間：t1=15min 5)匯水面積：F1=177265m2 6)地面綜合徑流系數(shù)：取Ψ= 7)雨水量 Q= 室外道路邊適當(dāng)位置設(shè)置平箅式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)信號(hào)閥和水流指示器。4樓屋頂設(shè)消防水箱，體積18T。 2)本工程一至二層生活供水均采用市政管網(wǎng)直供，三層以上采用變頻給水設(shè)備供水。 設(shè)計(jì)范圍 本工程室內(nèi)給水排水及消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)。地下室四周外墻為鋼筋混凝土墻板。（35樓除外，其余室內(nèi)177。設(shè)有景觀陽(yáng)臺(tái)，在臥室設(shè)置低窗轉(zhuǎn)角窗，起居室至陽(yáng)臺(tái)為落地玻璃門(mén)，保證良好的日照采光及優(yōu)美通透的景觀視野。整個(gè)小區(qū)中央布置了休閑廣場(chǎng)，成為小區(qū)的中心，所有的景點(diǎn)都圍繞它展開(kāi)，多種園林手法使小區(qū)富有極強(qiáng)的感染力和親和力。小區(qū)地面設(shè)置停車(chē)場(chǎng)地，解決部分汽車(chē)停車(chē)問(wèn)題。（2）道路規(guī)劃規(guī)劃基地較為平整，整個(gè)小區(qū)通過(guò)連綿委婉的景觀綠帶及步行小路，使各戶外空間及各幢住宅之間得以互相流動(dòng)。把環(huán)境建設(shè)提升到環(huán)境藝術(shù)的高度來(lái)進(jìn)行綜合規(guī)劃，創(chuàng)造了富有特色的社區(qū)文化內(nèi)涵，在手法上，充分考慮了小區(qū)的文化特性和景觀環(huán)境特征，把建筑、山石、樹(shù)木融為一個(gè)整體，形成小區(qū)特有的環(huán)境。南側(cè)具區(qū)路上有規(guī)劃DN200中壓天然氣管線。規(guī)劃所有地塊內(nèi)雨水均由南側(cè)凈慧寺路設(shè)有DN500~600 雨水管道收集排出，該雨水管與外圍的河道連接后排入京杭大運(yùn)河。根據(jù)區(qū)域易溶鹽分析資料及臨近場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果，判定場(chǎng)地土對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性。經(jīng)勘察，場(chǎng)地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)全新世活動(dòng)斷裂，另?yè)?jù)區(qū)域地質(zhì)資料及附近地區(qū)工程地質(zhì)資料，在其周?chē)膊淮嬖诨顒?dòng)斷裂，無(wú)錫地區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度。層厚大于2m。72粉質(zhì)粘土灰色，可狀態(tài)為主，局部軟塑，該土層顆粒較細(xì)，切面稍有光澤，干強(qiáng)度較高，韌性較高。～，～。52粉土、粉砂灰色，夾云母片和白色貝殼碎屑，飽和，中密狀態(tài)為主，搖震反應(yīng)迅速，干強(qiáng)度低，韌性低。a12=，屬中等壓縮性土。～，～。32a粉質(zhì)粘土灰色，夾較多粉土，局部層理良好，軟塑～流塑，切面稍有光澤，干強(qiáng)度低，韌性低。僅在場(chǎng)地西側(cè)分布。地質(zhì)條件無(wú)錫市建筑設(shè)計(jì)研究院有限責(zé)任公司對(duì)項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行了巖土工程勘察，有關(guān)內(nèi)容摘錄如下：（1）地基土的構(gòu)成與特征根據(jù)區(qū)域資料，擬建場(chǎng)地在勘探深度內(nèi)全為第四紀(jì)沖積、淤積層，屬長(zhǎng)江中下游沖積層。