【正文】 套餐標(biāo)準(zhǔn)以 400 元 /平方米為主，不同標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)不同的裝修風(fēng)格，或古樸、或簡約、或沉穩(wěn)、或現(xiàn)代，使客 戶有更多的選擇空間。 CENTALINE 桂芳園 35 野戰(zhàn)體驗(yàn)場 五期地塊內(nèi)的爛尾樓的形象差，建議在銷售之前做好包裝。采用下沉式設(shè)計(jì)，廣場邊遍植鮮花綠草，使人仿佛置身于深山幽谷、森林深處，在清泉中暢游，極盡回歸自然，返樸歸真之感，洗滌大 都市繁 CENTALINE 桂芳園 33 囂、疲倦 E—— 該區(qū)域視線開闊無遮擋，一側(cè)為布吉高級(jí)中學(xué)，環(huán)境質(zhì)素較高，安排 4~6 棟18 層小高層，底層架空使景觀得以貫穿，架空層安排綠化及休閑場所。 以水景作為小區(qū) 的主軸線 ，第六期的 住宅 可 布置在軸線的兩側(cè)，靠近水景可建四 層的錯(cuò)層，建筑為內(nèi)部的居住功能提供親切的空間 。 物業(yè)類型及風(fēng)格建議 物業(yè)類型 物業(yè)類型以 11 層小高層為主，部分可設(shè)計(jì)成 11 層連排式，形成高低錯(cuò)落的景致。 亭之樸 —— 建造古樸、自然的庭院供住家休憩。桂芳園 借取典型東南亞的景致，可力求成為深圳迄今為止唯一的一個(gè)真正東南亞風(fēng)格的社區(qū)，并一舉成為現(xiàn)代與自然的象征。 五、 形象定位 城市中的故鄉(xiāng) —— 充滿親情的和諧大社區(qū) “對(duì)故鄉(xiāng)和土地的依戀，是我們?cè)谂蠈訉油庖轮?，依然存在?nèi)心深處的吶喊”。 中原認(rèn)為桂芳園的自身狀況，認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)定位為 桂芳園金裝版 —— 35 萬平方米半山對(duì)住房的環(huán)境、外觀比較敏感。支付能力不太強(qiáng)。 ，有利提高物業(yè)檔次、更可促進(jìn)兩地市場的銷售，制造兩地?fù)屬彑岢薄? 二期主要賣點(diǎn)：景觀 六期視線開闊，無遮擋，會(huì)有部分戶型擁有較好的景觀，因此不妨將戶型面積做大，可考慮四房、五房的躍層、錯(cuò)層及 復(fù)式單位。 ② 如果桂芳園推廣過程中，企業(yè)特色形象建立不理想，企業(yè)接下來開 CENTALINE 桂芳園 7 發(fā)的項(xiàng)目將失去較好的前期鋪墊宣傳效果。從樓宇規(guī)劃、開發(fā)、包裝市場策略到物業(yè)管理都提倡精品化，并且提出此戰(zhàn)略時(shí)間非常早，因此萬科品牌一直給社會(huì)置業(yè)人士非常明晰的特點(diǎn)，擁有數(shù)量不少的品牌支持者，且支持者品牌忠誠度很高。 威脅分析 T（ Threat ） ? 威脅來自于兩年后將會(huì)有一些同片區(qū)的物業(yè)參與競爭。 ? 五期地塊與四期被和通花園隔斷，與社區(qū)聯(lián)系較少，相對(duì)比較孤立。 ? 交通： 地處深惠路與李郎路口交匯處之間，公交系統(tǒng)極其發(fā)達(dá)，有多路公共大中小巴直達(dá)市區(qū)各地。 ? 小區(qū)規(guī)模： 小區(qū)建筑面積近 35 萬平方米，屬于大型小區(qū)，有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 ? 五期容積率高，作為高素質(zhì)物業(yè)，意味著每個(gè)單位間資源分配存在較大的難度，對(duì)建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃的要求也非常高。 ? 威脅來自于關(guān)外購房入戶政策的取消，將影響部分希望通過購房入戶的客戶。 CENTALINE 桂芳園 6 ? 中國海外 —— “深圳新鴻基”，以樓宇質(zhì)素、建筑質(zhì)量、物業(yè)管 理取勝。 【項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略】 分兩期開發(fā)，以靠近和通花園的位置向南方向開發(fā)，并且根據(jù)每一期開發(fā)的具體情況，提煉出不同的宣傳側(cè)重點(diǎn)。三房為主力戶型，二房的面積在 72 平方米左右，三房面積在 98 平方米左右，并設(shè)置兩個(gè)洗手間， CENTALINE 桂芳園 9 第二章 項(xiàng)目定位 一 .市場定位 市區(qū)內(nèi)客戶 :本地客戶 :外銷 =2:3:5 外銷市場仍是桂芳園五、六期的開拓重點(diǎn)。 ，中原的內(nèi)外銷經(jīng)驗(yàn)及在深港兩地的皇牌知 名度更是本項(xiàng)目成功旺銷的保證。這類人長期租用房屋居住，有改善居住環(huán)境、購置物業(yè)的近切需要。由于上班時(shí)間需要，因而對(duì)物業(yè)的住房專車服務(wù)較為看重。水之城 詮釋： ? 金裝版 —— 市場的認(rèn)可程度奠定了桂芳園優(yōu)質(zhì)樓盤地位，而五、六期的開發(fā)，是在原基礎(chǔ)上做了更大的提升，提出 桂芳園金裝版相信會(huì)對(duì)深港兩地的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的震憾效果。 定位于“城市中的故鄉(xiāng)，營造溫暖、和諧的社區(qū)氛圍，增加小區(qū)的人文。 景觀營造的要素 水之靜，花之媚、樹之密、亭之樸、園之美 CENTALINE 桂芳園 16 詮釋： CENTALINE 桂芳園 17 水之靜 —— 新親水景觀設(shè)計(jì) ，以水景做為園林的主題軸線，貫穿整個(gè)窄長型小區(qū)。 CENTALINE 桂芳園 20 CENTALINE 桂芳園 21 園之美 —— 園中處處 鮮花、水渠、瀑布、庭院，充滿陽光的氣息、流動(dòng)的色彩。第六期的地塊，中心園林周圍還可考慮建部分 CENTALINE 桂芳園 26 4 層高，一梯兩戶的兩錯(cuò)層建筑。