【正文】 并可以根據(jù)業(yè)主需要隨時(shí)安排、調(diào)整和設(shè)置不同的娛樂功能。但作為高檔項(xiàng)目的會(huì)所，給業(yè)主提供齊全的生活配套和高檔的居住品質(zhì)是開發(fā)商主要的任務(wù)之一。本項(xiàng)目會(huì)所采取半會(huì)員制的營(yíng)業(yè)方式，這樣即可以保證項(xiàng)目的高品質(zhì)形象和純粹性，又可以達(dá)到盈利的目的。并且考慮到餐飲的人流量比較大，會(huì)形成一定的污垢和噪音干擾。 客戶接待區(qū)設(shè)計(jì)接待臺(tái)為接待客戶而設(shè)，故應(yīng)朝向客戶進(jìn)入大廳的方向，而接待臺(tái)應(yīng)使用臺(tái)面較矮的高檔辦公前臺(tái)（臺(tái)面應(yīng)裝飾有項(xiàng)目案名LOGO），這樣既可以方便地監(jiān)控銷售人員接待客戶時(shí)的儀態(tài)，又可消除銷售人員與客戶之間的距離感，在一定程度上提高銷售人員的親和力。使客戶一進(jìn)售樓處就能引發(fā)客戶強(qiáng)烈的認(rèn)同感，并激發(fā)其購(gòu)買欲。216。216。疊院產(chǎn)品，聯(lián)排產(chǎn)品消費(fèi)客群有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，以改善居住環(huán)境的二次置業(yè)為主要購(gòu)買目的。 小戶型項(xiàng)目；252。 增加開發(fā)商利潤(rùn)，開發(fā)商進(jìn)行統(tǒng)一裝修成本較低，通常開發(fā)商實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用遠(yuǎn)低于裝修報(bào)價(jià)；252。J、電梯的聯(lián)動(dòng)控制。（3）消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)功能：必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)消防規(guī)范A、火災(zāi)探測(cè)：根據(jù)不同的部位使用相應(yīng)的火災(zāi)探測(cè)器進(jìn)行火災(zāi)探測(cè)。其中的一部作為私密性很強(qiáng)的電梯直接入戶，彰顯品質(zhì)感和尊貴感。中庭院的優(yōu)勢(shì)十分明顯：a、 將陽(yáng)光引入每層原本陰暗的中部區(qū)域，使每個(gè)平層光線十足，從視覺效果上縮短了進(jìn)深長(zhǎng)的感覺。因此中原建議在成本及工程允許的情況下，可以增加電梯設(shè)置。216。 住宅內(nèi)部設(shè)計(jì)建議 平面設(shè)計(jì)建議 疊院疊院產(chǎn)品的產(chǎn)品特點(diǎn)，為5層情景花園疊院。因此樹種的選配以及苗木的取舍都應(yīng)經(jīng)過仔細(xì)推敲，并非越多越好。草坪常與其它設(shè)施構(gòu)成組合，具有更好的視覺效果和美化環(huán)境的功效。橙色字體為一套基本植物配比方案，藍(lán)色字體為補(bǔ)充方案。 常綠喬木常青白蠟 常綠喬木，耐寒、耐旱、比較容易繁殖，四季常青，是行道樹首選、亦可庭栽，它的種植、繁育均適合北方城市。耐寒，耐旱，可用嫁接，扦查，播種等法繁殖。叢植效果佳，也常見點(diǎn)綴使用。點(diǎn)綴植栽，或者從植效果都好，華北至長(zhǎng)江流域?yàn)橹饕L(zhǎng)區(qū)。 比較耐寒。 樹種建議項(xiàng)目不可避免的受北方寒冷氣候所影響，不得不在樹種選擇上受到相當(dāng)?shù)南拗?，在限制?dāng)中求變化，而且要做好園林綠化雖然有一定難度，但也不是不可為之。在園林設(shè)計(jì)中，沿著園林的主軸線應(yīng)當(dāng)做到步步有景，四季有花，徘徊其中能夠充分體會(huì)到時(shí)間與空間交融形成的強(qiáng)大魅力。為縮小差異感和唐突感，在高層產(chǎn)品的底層部分（13層）作成退臺(tái)式設(shè)計(jì)，設(shè)有花園和露臺(tái)，在視覺感受上接近類別墅形式，使之在整體感覺上與其他產(chǎn)品風(fēng)格保持一致。樓梯采用了陽(yáng)光天頂?shù)脑O(shè)計(jì)，即增加了樓梯的采光面積，又使整個(gè)外立面平添了少許現(xiàn)代元素。216。規(guī)避了傳統(tǒng)多層產(chǎn)品呆板的立面表現(xiàn)形象。而這種感覺最直觀和突出的表現(xiàn)載體便是產(chǎn)品的外立面。建議在社區(qū)出入口設(shè)置攝像機(jī)輔助車輛管理，并設(shè)置密碼識(shí)別（遙控開啟）車禁管理系統(tǒng),實(shí)行一卡通管理。216。 停車規(guī)劃及設(shè)施建議 車位規(guī)劃原則車位的配比體現(xiàn)了項(xiàng)目的檔次。因?yàn)樗闹芙耘R路，所以產(chǎn)生了項(xiàng)目的出入口相對(duì)較多的弊端。216。 社區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)建議相對(duì)于市政道路在項(xiàng)目外構(gòu)成的主要道路系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)還應(yīng)科學(xué)的規(guī)劃輔助道路系統(tǒng)。 交通規(guī)劃及設(shè)施建議 主要道路規(guī)劃建議本項(xiàng)目被白鹿司中街、白鹿司北街、鹿司北街和白鹿司路四條道路環(huán)抱。整個(gè)社區(qū)通過水系一脈相承，各居住組團(tuán)相互連系、相互滲透。架空空間是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的感覺。b、運(yùn)用材料、體形、線條、尺度的統(tǒng)一，以取得整體效果。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個(gè)景觀“亮點(diǎn)”，實(shí)施均享理念。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時(shí)令業(yè)主的電信資費(fèi)大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、門磁、窗磁、可視對(duì)講、防災(zāi)報(bào)警及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)不是很突出，園林建設(shè)對(duì)銷售影響較大，故更需要發(fā)展商及設(shè)計(jì)單位在此方面投入較大的精力及心血。216。 收入特征綜合考慮本項(xiàng)目整體定位及其他綜合因素，中原根據(jù)對(duì)此區(qū)域的市場(chǎng)研究及多年來的銷售經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群為高收入人群中的新興中產(chǎn)階級(jí)，即新貴一族。 由于CBD區(qū)域的國(guó)際化越來越顯著，有更多的外籍人士在北京長(zhǎng)期居住和工作，因此本項(xiàng)目目標(biāo)客群中外籍客戶也占據(jù)一定比例。 品味新貴： 品味再次提高本項(xiàng)目客群的人文氣質(zhì)，呼應(yīng)之前追求精致時(shí)尚生活的客群生活狀態(tài)及精神追求。 受同一階層人士的影響較大本項(xiàng)目的目標(biāo)客群在各自所屬的職業(yè)范圍和收入階層中，受其所在同一階層的人士影響較大，對(duì)他們而言，通?！翱诒钡淖饔靡糜谄渌囊恍┬麄鞣绞?。 深訪客戶需求特征216。 產(chǎn)品最大賣點(diǎn)—空間根據(jù)本項(xiàng)目“疊院產(chǎn)品”與“空中別墅”的理念和設(shè)計(jì)，在現(xiàn)有北京市場(chǎng)甚至中國(guó)市場(chǎng)中都是領(lǐng)先的，市場(chǎng)供應(yīng)量較少，但需求較大。216。 細(xì)分市場(chǎng)的供需對(duì)比及競(jìng)爭(zhēng)狀況216。市場(chǎng)定位的基礎(chǔ)在于對(duì)本產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的深入分析和對(duì)客戶需求的準(zhǔn)確判斷，并由此提出或確定：本產(chǎn)品是什么，給誰(shuí)用等基本內(nèi)容；本產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的不同之處，這種不同之處應(yīng)當(dāng)對(duì)消費(fèi)者具有巨大的吸引力，是其它競(jìng)爭(zhēng)者所無法模仿的；本產(chǎn)品在消費(fèi)者心理中與眾不同的感覺、地位。 在一個(gè)區(qū)域的改造中，政府以及開發(fā)商的實(shí)力是是否能夠成功應(yīng)對(duì)開發(fā)過程中不確定因素的根本，從90年代初崇文政府與新世界地產(chǎn)合作改造崇文門片區(qū)，到西城政府與金融街開發(fā)集團(tuán)合作進(jìn)行西直門交通樞紐改造都說明了這一點(diǎn)。因此，以北京勝策的實(shí)力優(yōu)勢(shì)，在本項(xiàng)目開發(fā)中與政府進(jìn)行更緊密地合作，從市政、區(qū)域規(guī)劃等方面給與政府有效的支持，那么未來面對(duì)政策壓力的時(shí)候可以依靠政府規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。 隨著整體區(qū)域的供應(yīng)量增加，且低密度印象逐漸加深鞏固，相信2006年將是此板塊大熱的一年。 土地稀缺性帶來市場(chǎng)唯一性，朝陽(yáng)區(qū)的住宅供應(yīng)量處于逐漸減少的階段，本項(xiàng)目百萬(wàn)平米的供應(yīng)量一旦投入市場(chǎng)，必將引起市場(chǎng)的關(guān)注。 充分借助北京城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的帶動(dòng)效應(yīng)，抓住這一良好商機(jī)，盡量加快項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，爭(zhēng)取在最短的時(shí)間內(nèi)獲取最多的利潤(rùn)。同時(shí)為該區(qū)域的核心及促進(jìn)整個(gè)生活區(qū)域完整的點(diǎn)睛之筆。本項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，將跨越這一節(jié)點(diǎn)。，必然帶動(dòng)本項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展近年來，北京市對(duì)東部區(qū)域的改造投入了極大的重視。受到容積率與利潤(rùn)影響，本項(xiàng)目的產(chǎn)品呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，后期高密度產(chǎn)品的推出會(huì)在一定程度上降低項(xiàng)目的高端形象，與前期低密度產(chǎn)品推廣銜接上有一定難度。不管都市如何的轉(zhuǎn)瞬變幻，自然年復(fù)一年地為人盛放，為CBD前瞻者幸運(yùn)擁有。因此，我們找出本項(xiàng)目客觀存在的主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素（Strengths）、劣勢(shì)因素（Weaknesses）、以及外部市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)因素（Opportunities）、威脅因素（Threats），運(yùn)用SWOT分析法，提出相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，其目的是為了能夠提出更具有針對(duì)性的物業(yè)市場(chǎng)定位，以及相對(duì)適合于此市場(chǎng)定位的產(chǎn)品營(yíng)銷方法、手段。休閑在開放式綠地中應(yīng)設(shè)置小區(qū)游園、組團(tuán)綠地中，可安排兒童游戲場(chǎng)、老人活動(dòng)區(qū)、健身場(chǎng)地等?？梢?，較之于北京中心城區(qū)土地供應(yīng)有限、小規(guī)模項(xiàng)目居多的狀況，東部區(qū)域有較充足的土地供應(yīng)，且地塊面積較大。 周邊同類物業(yè)分析項(xiàng)目名稱建筑面積（萬(wàn)m2）開盤時(shí)間已簽約面積（萬(wàn)m2）其余在售及潛在供應(yīng)面積（萬(wàn)m2）逸翠園26200511天鵝灣20051126中聯(lián)管莊159待定待定159珠江國(guó)際城10020038中海安德魯斯莊園202005618華僑城832005618萬(wàn)科青青200111京城雅居200346揚(yáng)州水鄉(xiāng)3120042富力又一城1152005730世爵 人文環(huán)境本項(xiàng)目位于城市的東部方向，人文環(huán)境一般。綠化率的高低，直接體現(xiàn)出小區(qū)的環(huán)境和樓盤質(zhì)素，在現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)操作層面上，越來越受到購(gòu)房者的關(guān)注和重視。一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過4，多層住宅應(yīng)不超過3。隨著兩條城鐵線路的修建及勁松東延路的打通，進(jìn)出市中心也將會(huì)更加便利。北側(cè)的勁松東延路通向東三環(huán)核心區(qū)域。優(yōu)越的地址位置為本項(xiàng)目擁有的自身賣點(diǎn),東部地產(chǎn)市場(chǎng)的需求旺盛也為項(xiàng)目將來面市取得優(yōu)異成績(jī)打下基礎(chǔ)。可見，本項(xiàng)目未來交通途徑多樣，交通便利通達(dá)。項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)m2）建筑面積（萬(wàn)m2）綠化率容積率柏陽(yáng)景園二期182535%本項(xiàng)目為低容積率高綠化率的社區(qū)，為東部住宅市場(chǎng)上為數(shù)不多的典范。一個(gè)良好的居住小區(qū)，綠化率應(yīng)不低于40%。花圃滴翠的彌漫香氣，生態(tài)盎然。本區(qū)域辦公類物業(yè)極少，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱，其辦公人群多為年輕群體，而本區(qū)域商品種類較為單一、休閑娛樂業(yè)態(tài)較少，檔次較低，其消費(fèi)潛力較難釋放，在本項(xiàng)目周邊極少進(jìn)行消費(fèi)。整體東部市場(chǎng)仍處在各種產(chǎn)品類型供應(yīng)的不斷放量過程中，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。教育完善教育配套，增進(jìn)社區(qū)的人文環(huán)境。運(yùn)用這種方法，有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)參與者對(duì)所處市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行全面、系統(tǒng)、準(zhǔn)確的分析，借此制定相應(yīng)的市場(chǎng)對(duì)策，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。北京CBD國(guó)際高爾夫球會(huì)、古塔公園、皇家棗林公園、類森林原生公園、京城花圃基地。 劣勢(shì)因素（Weaknesses）分析，環(huán)境現(xiàn)狀較差項(xiàng)目除部分地塊已平整外，大部分區(qū)域仍處于自然村的原狀，大面積的舊建筑有待拆除，這必然會(huì)在一定程度上影響項(xiàng)目開發(fā)前期的進(jìn)程及銷售工作的開展。隨著2008奧運(yùn)的臨近，北京國(guó)際化程度加深，國(guó)際知名度、國(guó)際影響力以及國(guó)際吸引力都將得以加速度提高。 外部威脅因素（Threats）分析 政府加大力度規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，金融、產(chǎn)業(yè)等一系列政策的出臺(tái)，將逐步調(diào)整市場(chǎng)走向規(guī)范、平穩(wěn)的發(fā)展。 充分利用目前已開通的京沈高速路，在路旁做道路指引系統(tǒng)，引導(dǎo)客戶準(zhǔn)確的由主路到達(dá)項(xiàng)目；在國(guó)貿(mào)附近安排看房班車，使客戶直接感受到從CBD中心到達(dá)項(xiàng)目的便利。216。216。216。 針對(duì)項(xiàng)目外部威脅的解決方案216。216。因?yàn)?，縱觀周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，景觀優(yōu)勢(shì)沒有本項(xiàng)目突出，且產(chǎn)品相對(duì)較為單一，品質(zhì)不足。因此為了準(zhǔn)確地確定本案之產(chǎn)品定位，我們先對(duì)決定產(chǎn)品定位的各種因素做出綜合分析，從而再結(jié)合本案自身整體素質(zhì)及區(qū)域市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品的特點(diǎn)，確定本案最終之產(chǎn)品定位。 項(xiàng)目規(guī)劃概括—低密度本項(xiàng)目產(chǎn)品既有低密度的聯(lián)排、疊院產(chǎn)品，又有空中別墅這樣的高密度產(chǎn)品，產(chǎn)品線較為復(fù)雜。 社區(qū)氛圍落腳點(diǎn)—舒適不論是戶型設(shè)計(jì)還是景觀設(shè)計(jì)，本項(xiàng)目都做到適度與精致，從各個(gè)方面均能找到一個(gè)共同點(diǎn)，即“舒適”。 客戶定位 深訪客戶描述客戶，即物業(yè)購(gòu)買的對(duì)象，客群即指客戶群體。 對(duì)物業(yè)周邊環(huán)境、配套設(shè)施更加關(guān)注目標(biāo)客群對(duì)生活的便利度和出行的便利度要求都很高。 精致時(shí)尚： 精致時(shí)尚體現(xiàn)本項(xiàng)目吸引的目標(biāo)客群心理上較為年輕，可以接受新鮮事物。 其它區(qū)域是指北京市的其它城區(qū)。 學(xué)歷特征 大專以上學(xué)歷為主，并以本科為絕大多數(shù)，其次為研究生學(xué)歷，一方面是由于本項(xiàng)目客群來源大部分為東部區(qū)域的高收入行業(yè)人員，高知、高技術(shù)的新生中堅(jiān)力量在此區(qū)域已經(jīng)崛起。 傳媒業(yè)、廣告業(yè)的從業(yè)者目標(biāo)描述：隨著中央電視臺(tái)和北京電視臺(tái)的東遷，上下游大量的傳媒企業(yè)和廣告企業(yè)也隨之遷入東部，帶來了大量有消費(fèi)潛力的客戶群體，這些客戶擅于接受新鮮事物，追求感性，對(duì)于精神狀態(tài)和生活氛圍的要求較高，這也與本項(xiàng)目力求營(yíng)造的花園式生活相符。整體規(guī)劃建議建筑外觀設(shè)計(jì)園林景觀建議住宅內(nèi)部設(shè)計(jì)公共配套區(qū)域規(guī)劃智能化建議 整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項(xiàng)目的后續(xù)各個(gè)階段設(shè)計(jì)的進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。 建材設(shè)備科技化由于我們的項(xiàng)目正是為那些站在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代前沿的人群建造的，便更應(yīng)符合這類人群的生活方式和消費(fèi)心理，在建材和設(shè)備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品，以保證住戶有高水準(zhǔn)的生活品質(zhì)；同時(shí)，亦將為項(xiàng)目增添更多新的賣點(diǎn)，加強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?。本?xiàng)目既要照顧北京地區(qū)客戶對(duì)日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進(jìn)行設(shè)計(jì)，并做好沿河綠化及社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全景觀設(shè)計(jì)。純靜空間保證安靜、安全、安逸。216。216。保持道路的整潔，將人行道進(jìn)行硬質(zhì)鋪磚，與項(xiàng)目高品質(zhì)住宅的形象保持一致。中心環(huán)路做到車行道與人行道分開，人行道分別位于車行道的兩側(cè)，并有沿路綠色植被進(jìn)行隔離，在視覺享受的同時(shí)，保證了人流活動(dòng)的安全性。有組織的將人流與車流路線分開，從而減少汽車對(duì)居住者安全帶來的威脅；亦減少噪音、尾氣對(duì)區(qū)內(nèi)環(huán)境的影響，為小區(qū)提供了安全、寧?kù)o的居住環(huán)境。c、 C、D口C、D口并不是常規(guī)意義上的社區(qū)入口。 疊院區(qū)域每戶平均有一個(gè)停車位，戶數(shù)車位比達(dá)到1：1。其單位和長(zhǎng)度停車位最多，雖然所占用通道較寬，但是可以安排兩側(cè)停車合用中間車道以彌補(bǔ)這一缺陷。作為項(xiàng)目的主體，社區(qū)的整體風(fēng)格很大程度是由建筑的外立面決定的。 根據(jù)建筑外立面原則，結(jié)合每種產(chǎn)品自身不同的特點(diǎn)，分別給與相應(yīng)建議。整體風(fēng)格相對(duì)樸實(shí)內(nèi)斂，更多的體現(xiàn)的是中國(guó)傳統(tǒng)的文化底蘊(yùn)。216。可以在露臺(tái)上人為設(shè)置景觀與自然呼應(yīng)，使人能夠更好的與自然溝通。在建筑空間上，往往表現(xiàn)為因天時(shí)就地利，肯定自然、順應(yīng)自然，在自然中應(yīng)該找到自己恰當(dāng)?shù)淖藨B(tài)，而不是與他相抗衡。在本項(xiàng)目相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)園林中，考慮到水景維護(hù)及冬季干枯的問題，不適于營(yíng)造大面積的水景景觀，因此建議鋪設(shè)靈動(dòng)精致的小型水景，或以環(huán)狀圍繞園林，或以軸線貫穿園林，提升園林的整體品質(zhì)，改善組團(tuán)內(nèi)部小氣候，最終提高項(xiàng)目的居住品質(zhì)。耐寒性較好。適用地區(qū)：華北至華南、西南。紫葉小枈 花期也較短，但是常年紅色的葉子以及具觀賞性，點(diǎn)綴從植均可適用地區(qū)：華北、西北、長(zhǎng)江流域。 落葉喬木美國(guó)紅櫨 落葉喬木，葉紫紅色至紅色，新葉嫩紅，三季紅葉