【正文】 銷售人員為了突出項目的生活形象定位，建議放棄過去的正裝穿著，統(tǒng)一改為TSHIRT 加休閑裝 。但損失前期利潤 2 低開低走 市場狀況不好或市場發(fā)展趨向不明朗 房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)一般，但 初期優(yōu)勢不明顯 風險小，回報低 3 高開低走 市場狀況一般，競爭又較為激烈 房地產(chǎn)項目綜合素質(zhì)高 從利潤獲取上講，高品質(zhì)產(chǎn)品首先推向市場獲得高價，低品質(zhì)產(chǎn)品后推向市場獲得低價，最優(yōu)的利潤獲取策略。避免時間拉長受其它三個項目的擠壓。關(guān)鍵在于物管隊伍的素質(zhì)過硬。 從戶型面積分布來看，面積相對偏大，會太高一定的置業(yè)門檻，不過在現(xiàn)有市場情況下來看尚不足以影響整體銷售； 從戶型結(jié)構(gòu)來看，分布合理，并考慮到勒入戶花園等建筑賣點的設(shè)計；十字型分布均好性也較好。 配套設(shè)施建議： 24 小小 時時 便便 利利 店店 ；； 銀銀 行行 等等 金金 融融 設(shè)設(shè) 施施 背背 景景 音音 樂樂 及及 消消 防防 緊緊 急急 廣廣 播播 系系統(tǒng)統(tǒng) 電電 視視 信信 息息 傳傳 播播 系系 統(tǒng)統(tǒng) ：： 在在 一一 樓樓 電電 梯梯 廳廳 和和 會會 所所 等等 處處 設(shè)設(shè) 置置 ， 提提 供供 時時 事事 新新 聞聞 和和 大大 樓樓公公 共共 信信 息息 。 與一期的關(guān)系傳承：由于是二期升級產(chǎn)品，為了體現(xiàn)這種差別，創(chuàng)造銷售條件，建議二期項目與一期做適當分隔，以突出產(chǎn)品特殊性。 ★ 符合產(chǎn)品風格差異化的需求：前面我們明確了新區(qū)市場的潛在競爭對手，這三個競爭對手中有兩個是以“國際”“異域風情”為推廣主題的高檔商品住宅，也就是我們所稱為的“豪宅”，然而結(jié)合我們項目的實際情況，考慮當前潛在客戶的購房心理及我們的客戶定位。 ★ 項目今后在規(guī)劃中的地位：金陽是新區(qū)，是新區(qū)的中央。 價格定位： 經(jīng) 濟適用住宅產(chǎn)品中的高端產(chǎn)品。 項目定位依據(jù)為：在市場實際、政策背景、項目實際三大因素下的巧取平衡，尋找最佳結(jié)合點，同時該項目屬于 xxxx 之二期產(chǎn)品，因此在定位上的考慮要處理好和一期咯組團的關(guān)系，既要延續(xù)一期的定位風格，又要高于一期的定位，源于一期，高于一期。所以建議：項目做火車廂，不做火車頭。 規(guī)劃控制區(qū) 2020 年 2020年 規(guī)劃城市建設(shè)用地 40平方公里，規(guī)劃人口 40萬人，是實施建設(shè)區(qū)規(guī)劃布局形態(tài)的協(xié)調(diào)區(qū)，滿足規(guī)劃管理對用地的控制要求 遠景控制區(qū) 2020年至 21世紀中葉 規(guī)劃城市建設(shè)用地 106 平方公里，規(guī)劃人口 50萬人，為整個金陽新區(qū)的環(huán)境容量和人口容量控制指標 ▲ 金陽板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展階段劃分： 序號 階段劃分 時間界限 市場表現(xiàn) 形成結(jié)果 其它影響因素 一 雛形 期 碧海花園大型住區(qū)開始建設(shè) 市政配套基礎(chǔ)設(shè)施等同步開始建設(shè) 二 成型期 碧?；▓@住區(qū)竣工 市政配套基本成型，部分物業(yè)入住形成人氣基礎(chǔ) 公交線路進駐金陽，市級機關(guān)進駐金陽 三 發(fā)展期 外資及大型開發(fā)商拿地，就行開發(fā)準備 區(qū)域配套進一步成熟，房價也必然提高 前期商業(yè)設(shè)施投入使用，人氣氛圍進一步提升 四 成熟期 三個大盤為基礎(chǔ)結(jié)合碧海花園住區(qū) 城市形成 按照城市標準就行正常運作，房價競 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 17 頁 爭區(qū)域激烈而合理 市場環(huán)境研究結(jié)論： 一、 貴陽市場對住宅產(chǎn)品的需求依舊旺盛，但是消費能力限制較大，尤其是城區(qū)價 格普遍較高的情況下，近郊及郊區(qū)項目得到了較大的發(fā)展空間。發(fā)達的航空港、鐵路、公路等各種交通設(shè)施為金陽新區(qū)提供了優(yōu)越的外部交通條件。而三橋板塊受到前幾個因素的影響，開發(fā)量逐步走高，出現(xiàn)了智慧龍城、貴龍園、貝地◎奴加諾、水晶園等 項目。 關(guān)鍵詞： 競爭 、整合、大盤、新區(qū) 政策支持： 2020 年《住房公積金管理條例》修改后出臺 2020 年 6 月“ 121”號文件?？傮w來看，貴陽 房商品房的現(xiàn)房供求關(guān)系基本趨于平衡，市場在逐步向著成熟和健康的方向發(fā)展。 居民食品消費支出占消費性支出的比重（恩格爾系數(shù)）為 %。 人口：貴陽市現(xiàn)有六區(qū)一市三縣，是一個以漢族為主的多民族聚居的城市， 2020年末，全市總?cè)丝?，其中非農(nóng)業(yè)人口 ，少數(shù)民族共有 37個，占總?cè)丝?。 2020 年金陽新區(qū)正式開始啟動更是標志著貴陽城市發(fā)展模式由 “小壩子” 型盆地發(fā)展向 “臺地式” 城市發(fā)展的跨越。土地總面積 8046 平方千米，占全省面積的 %。其中住宅占全部商品房屋累計銷售面積的 %。 城市面積：全市面積 8034平 方千米，貴州最大，周邊省份省會最小。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，生活水平穩(wěn)步提高。 2020 年全市城鎮(zhèn)人均住房使用面積為 平方米，到 2020 年已達到 平 方米，年平均增長 平方米。顯著表現(xiàn)是小河區(qū)以漓江花園、中興 世家等項目為代表的遍地開花形勢，以中天花園為龍頭天嬌豪園、水錦花都為代表的新添板塊繼續(xù)發(fā)展。顯著表現(xiàn)是小河板塊除山水黔城、興隆二期外，新開項目逐步減少。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 17 頁 2020 年 6 月：個人購房不足兩年的，征收營業(yè)稅 2020 年 6 月：“國六條”出臺， 90 平米以下占 70％，調(diào)整市場結(jié)構(gòu)。 ▲ 金陽板塊出臺背景： 貴陽市中心區(qū)每平方公里人口密度已達 萬人，城市建設(shè)田地僅 平方米／人， 1986 年國務院批準的《貴陽市城市總體規(guī)劃》就明確提出把城區(qū)西北部地區(qū)作為城市發(fā)展備用地。 ★ 開發(fā)策略及入市技巧： 走差異化路線，做火車頭而不做 火車廂： 金陽板塊現(xiàn)在已經(jīng)加入了大盤博弈時代，今年即將上市的金龍國際新城既是其中一員，由于這三個項目定位非常相似。 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 17 頁 機會： 一、 區(qū)域關(guān)注度高，市場潛力大 二、 競爭對手規(guī)模大，定位單一，差異化不足 三、 國家對高房價打壓下，潛在客戶的購房心理使之對價格適中的產(chǎn)品接受度更高 威脅： 一、 市場對經(jīng)濟適用房的認可度 二、 競爭對手的強大攻勢 三、 政策法規(guī)的限制對經(jīng)濟適用房開發(fā)商利潤的限制，必然帶來產(chǎn)品力打造上的經(jīng)濟投入影響?！胺雌涞蓝兄笔俏覀?nèi)俚年P(guān)鍵，對手推“豪宅”我們在差異化的知道思想下，推廣“生活化的意境”，推廣主題是平實又不失品質(zhì)的境界。 ★ 一期產(chǎn)品風格偏重中間路線：從甲方提供的資料分析，項目一期采用的坡屋頂設(shè)計，體現(xiàn)中式建筑韻味，如采取“萊茵陽光”、“檸檬城”、“香榭美舍”等形象定位，固然有良好的詩意訴求，但是與整體風格相去甚遠。實質(zhì)上，在我們實際操盤中發(fā)現(xiàn)，不樹立良好的項目形象往往是潛在購房者對購買經(jīng)濟適用住宅的一大心理障礙，因為經(jīng)濟適用房能滿足其經(jīng)濟開支預期，但是卻不能滿足其置業(yè)的心理要求。 ★ 符合產(chǎn)品銷售風格差異性的要求：“ 高質(zhì)不等同于高價，房地產(chǎn)消費理性回歸時代的代表作”，理性回歸的基本態(tài)度是什么？是理性？理性的要求和外在表現(xiàn)是什么？是不張揚中所表現(xiàn)出來的“淡定天下”的氣質(zhì)訴