【正文】 健身場所滿足消費者健身休閑的需求。 專營店以輕型餐飲類為主、服飾類為輔l 根據(jù)需求調研得知，中餐雖然為有效消費人群所認同，但是考慮到《天津市大氣污染防治條例》明確規(guī)定從2002年9月1日起，天津一律禁止在居民住宅樓的底層新建、擴建、改建產(chǎn)生油煙污染的飲食服務業(yè)經(jīng)營場所的限制規(guī)定及本項目的自身因素（如車位、規(guī)模），我司建議不引進大型的中式餐飲。7 市場調研結論及初步定位 業(yè)態(tài)的選擇通過上面的闡述，我們將得到下面初步的結論：業(yè)態(tài)建議：服飾專營店+餐飲+24小時便利店或大型超市+大型書店+健身場所 業(yè)態(tài)的修正根據(jù)該項目所處地理位置、周邊人口密度、商業(yè)業(yè)態(tài)的鏈接及自身規(guī)模，供應與需求分析，我們對上述業(yè)態(tài)進行如下的修訂。252?，F(xiàn)將該類人群的消費特征進行如下歸納：252。 2534歲年齡段人群分析216。 書店、健身場所、服飾及餐飲專營店為6000元以下家庭月收入者偏好。216。252。 服裝專營店6000元以下家庭月收入者為服飾經(jīng)營店的主要客群。252。 幾乎各年齡段人群均喜愛24小時便利店。 1634歲人群傾向個性化店鋪，35歲及以上人群傾向品牌專賣店。252。216。252。 認為該處應建服飾類及以餐飲類專營店。 偏好24小時便利店。 專營店（數(shù)據(jù)來源：天津中原）服飾專營店在調研樣本量中所占比例最大，%。 喜愛的超市類型（數(shù)據(jù)來源：天津中原）其中，有200人認為該處應建立24小時便利店， 168人認為該處仍需建大型超市，同時有67人覺得建中小型超市比較合適。小結:本次調研結果顯示，被調人群集中在南開、和平區(qū)、河西區(qū)；年齡結構集中分布在35歲之間；自身受教育程度偏高，專科以上學歷占到近60%；受訪者中有四種職業(yè)背景比較突出，分別為私企、國企、個體工商戶、事業(yè)單位。 統(tǒng)計軟件對有效問卷采運用SPSS專業(yè)統(tǒng)計軟件對數(shù)據(jù)進行整理、分析。n 各大學校人口統(tǒng)計根據(jù)《2002年南開區(qū)統(tǒng)計資料匯編》統(tǒng)計得出：中小學校人口為78195人。252。 潛在供應分析252。 新建、在建項目的研究分析 類別項目位置建筑面積（㎡）經(jīng)營方式及價格單位面積區(qū)間（㎡）業(yè)態(tài)格調街區(qū)廣開四馬路20000（含寫字樓出售（一二層整體出售）或租賃售價：～㎡租金：約為3元/天*㎡52～1107購物、餐飲、休閑娛樂棕櫚陽光榮業(yè)大街16000租售，以出售為主售價：～2萬左右，租金：5～6元/天*㎡170～400沒有限制新雅居榮業(yè)大街——出售售價：㎡，㎡156～459沒有限制鳳凰城電臺道——出售（一二層整體出售）3202400沒有限制海光寺家樂福南京路與南門外大街交口——商鋪租金：7～8元/天*㎡——餐飲、服飾白堤路家樂福白堤路——商鋪租金：10元/天*㎡左右——服飾、房屋置換小結：252。252。216。㎡，售價在10000元/㎡左右。但同時也存在著交通方面的劣勢，據(jù)統(tǒng)計，南京路海光寺交叉路口最長堵塞時間達40分鐘之久，公交車平均車速僅為每小時12公里，不過未來通過快速路與地鐵一號線的雙管齊下，這種交通狀況將會全方面改善。 快速路快速路規(guī)劃：西縱通道利用京津公路、河北大街、城廂中路(地下)、南門外大街、衛(wèi)津路，至衛(wèi)津南路。5 地塊分析 地塊位置大胡同商業(yè)區(qū)東馬路商業(yè)區(qū)南 門 外 大 街南 京 路南 開 三 緯 路家樂福今晚大廈南 馬 路南市濱江道商業(yè)區(qū)小白樓商業(yè)街吉利大廈國際商場國際大廈河川大廈家樂福電視臺衛(wèi)津路天津大學鞍 山 西 道南開大學本案海光寺該項目地塊與天津的繁華商業(yè)街區(qū)接壤，成為南市及和平路商圈的延伸。物業(yè)組合經(jīng)營內(nèi)容主力商店超市賣場、特色商業(yè)街電子配套商場、特色餐飲電子配件維修、服裝、藥店、服務、數(shù)碼相機、餐飲、美發(fā)新時代購物廣場、天大天財電子配套商場、家樂福超市、賽博數(shù)碼廣場、昆侖科技城、百腦匯、怡高216。運營：該超市人流較旺，經(jīng)營狀況良好。營業(yè)面積在10000平米左右。超市主入口面向主干線——南門外大街。㎡左右。處于其中的諾瑪特超市由于經(jīng)營上的問題，目前已接近倒閉。形成東北角、西南角兩個商業(yè)繁華區(qū)、兩個古舊物市場、6條商業(yè)街、6個專業(yè)批發(fā)交易市場和一批封閉式農(nóng)副產(chǎn)品交易市場的格局。 人均可支配收入與人均消費性支出（來源：天津市統(tǒng)計年鑒及天津統(tǒng)計信息網(wǎng)）南開區(qū)的人均可消費性支出與人均可支配收入均高于天津整體平均水平，這為商業(yè)設施的建立奠定了較好的基礎。增長幅度也遠遠低于全國40%的平均增長速度。天津商鋪增長勢頭強勁，受到全國關注，分析認為有以下三點原因：第一，海河兩岸綜合開發(fā)叫響全國，引起國內(nèi)外的廣泛關注。因此，商業(yè)地產(chǎn)總體上的空缺創(chuàng)造了更多的發(fā)展空間。反觀大型商業(yè)設施由于體量較大，因此租售情況比較平緩，但隨著幾家大型商業(yè)入伙、開業(yè)的時間的臨近，租售價格將會有一定程度的攀升。 天津商業(yè)分布是輻射型的，雖然政府大力加強各區(qū)的商業(yè)建設，但濱江道、和平路商業(yè)聚集區(qū)仍將是天津的商業(yè)中心，其主導位置不可替代，并會逐漸向周邊擴展，其他區(qū)域型商業(yè)中心（如佟樓、南樓等）的商業(yè)項目各項指標的增幅與濱江道的差距將越來越大。2004年全市商業(yè)載體建設呈現(xiàn)以下特點：一是項目建設體量大。 商務部近期發(fā)布了有關商品市場建設的全面指導性文件《全國商品市場體系建設綱要》，其中提出要控制發(fā)展大型購物中心。在經(jīng)濟結構中，第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，服務業(yè)將加快發(fā)展。％，反映出百姓支出結構發(fā)生了變化，生活質量明顯提高?？偨Y：在大型商業(yè)載體項目開發(fā)宏觀調控加強的形勢下，如何迅速提高項目開發(fā)的專業(yè)能力，強化后期的經(jīng)營管理水平以及做好兩者的對接工作成為開發(fā)者急需解決的問題。它的啟動建設對第三產(chǎn)業(yè)和服務業(yè)的快速發(fā)展，必將起到巨大的推動作用。對于商業(yè)物業(yè)扎堆的CBD地區(qū)來說，這種問題現(xiàn)象也許更為嚴重。 4)外部發(fā)展商對與本土發(fā)展商對天津區(qū)域的投資熱不斷升溫，但熱點多在商業(yè)氛圍較成熟的地區(qū)，對商業(yè)尚未成熟的區(qū)域關注較少。現(xiàn)代化的建設進程的加快，天津將建成人流、財流、信息流的集散中心，商業(yè)地產(chǎn)在天津將大有作為。溫州、北京、上海、東北等地的客商普遍認為，無論從全局或是局部的角度去看，天津都已具備大發(fā)展的條件，而且目前已經(jīng)充分顯現(xiàn)高速發(fā)展之勢，正是因為相信新一輪的經(jīng)濟浪潮有望在天津掀起，所在這些客商才如此看好天津。02—03年，二、三產(chǎn)業(yè)的差距逐漸減小，呈穩(wěn)步發(fā)展趨勢；一直以來，以科技進步和信息化帶動產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級，形成第二、第三產(chǎn)業(yè)共同拉動經(jīng)濟增長的格局。打造南馬路、黃河道標志路，長江道汽車貿(mào)易街，鞍山西道科貿(mào)街，形成“六區(qū)三帶”的多中心組團和點線結合的網(wǎng)絡式布局。區(qū)域內(nèi)大體量的商業(yè)設施相對集中，其中新世界百貨與家樂福龍城店形成互補經(jīng)營，幾年來不斷培養(yǎng)了許多忠誠的客群；而曾被譽為“商業(yè)航母”的濱江金耀廣場在經(jīng)歷了短暫的輝煌后已退出市場，目前已重新招商。90年代中前期該區(qū)域處于鼎盛時期，但隨東馬路商圈逐漸成熟，該商圈這種小店雜處的老商業(yè)街模式越來越不受歡迎，商業(yè)聚合效應逐年減少，加之地鐵一號線的開工，人流逐漸減少。）營業(yè)時間：8:30—22:00公交路線：豐富地理位置：極佳，東臨南京路，西臨天商商圈，北鄰南市商業(yè)街，南臨大學區(qū)。④作為南市商圈及和平路商圈的延伸，外來人口的補充為該超市的運營帶來了活力。其中，臨街店鋪有KFC（臨南門外大街）、方舟旅行社（臨南門外大街）、永真眼鏡（臨南門外大街）、工行（臨南門外大街）、福奈特洗衣店（臨南門外大街）、摩托羅拉全質量服務部（臨南京路）、sport 100（臨南京路）。同時該區(qū)域內(nèi)多處商家體現(xiàn)出濃郁的韓式風味。鞍山西道電子配套維修、美容美發(fā)、照相、圖片社、通訊、服裝、藥店、服務、餐飲雅安道配鏡、美發(fā)、飯店、餐飲、汽車配件、專賣店、娛樂216。 周邊交通設施168。建筑總面積約為9791㎡ 。僅能滿足居民的日常生活需求，很難滿足人們大宗購物、娛樂等多方面的需求。另外，存在部分家?guī)У晷问降赇?，這種店鋪多為一層的舊型居民樓改造而成，主要經(jīng)營副食百貨，檔次較低，由于屬于自主經(jīng)營形式，所以經(jīng)營者流動性較小。相比之下，娛樂場所較少，僅有一家二層的KTV場所，體量偏小。252。252。 金廈新都花園2期由于距項目推廣仍有一段時間，所以僅了解到該項目為3層底商。小結：該項目據(jù)本案距離較近，與本案的底商商業(yè)面積較相近，同時由于其充足的停車場地，豐富的業(yè)態(tài)會成為本項目的競爭對手。 調研時間 7月16日、7月17日 調研區(qū)域選取典型住宅小區(qū)：萬德莊花園、金廈新都花園、書香園、同