【正文】 — 市場(chǎng)的認(rèn)可程度奠定了桂芳園優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)地位，而五、六期的開(kāi)發(fā)，是在原基礎(chǔ)上做了更大的提升，提出 桂芳園金裝版相信會(huì)對(duì)深港兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的震憾效果。 （ 4） 香港退休人士； （ 5） 購(gòu)買給國(guó)內(nèi)親友居住之用； （ 6） 度假性質(zhì)客戶； 主要針對(duì)樓盤(pán)之配套及園林綠化，長(zhǎng)線作為退休之用。由于上班時(shí)間需要，因而對(duì)物業(yè)的住房專車服務(wù)較為看重。這 類人收入一般，在特區(qū)內(nèi)置業(yè)壓力太大，而前往布吉購(gòu)房置業(yè)主要看中布吉近捷的距離，便宜的房?jī)r(jià)。這類人長(zhǎng)期租用房屋居住，有改善居住環(huán)境、購(gòu)置物業(yè)的近切需要。但因其活動(dòng)范圍、生意等皆不可能離開(kāi) 布吉 前往市區(qū)，希望在 布吉 找到一處理想的居所。 ，中原的內(nèi)外銷經(jīng)驗(yàn)及在深港兩地的皇牌知 名度更是本項(xiàng)目成功旺銷的保證。 ，一直定位為高素質(zhì)樓盤(pán)，擁有優(yōu)美的 園林綠化、嚴(yán)格的物業(yè)管理等，此幾方面也是大部分港人置業(yè)者所向往的均為項(xiàng)目的賣點(diǎn)所在。三房為主力戶型，二房的面積在 72 平方米左右，三房面積在 98 平方米左右，并設(shè)置兩個(gè)洗手間， CENTALINE 桂芳園 9 第二章 項(xiàng)目定位 一 .市場(chǎng)定位 市區(qū)內(nèi)客戶 :本地客戶 :外銷 =2:3:5 外銷市場(chǎng)仍是桂芳園五、六期的開(kāi)拓重點(diǎn)。 CENTALINE 桂芳園 8 【發(fā)展階段建議】 一期主要賣點(diǎn)：園林、環(huán)境 住宅以二房 、三房為主力戶型，二房的面積在 68 平方米左右，三房面積在 85— 95 平方米之間；次要戶型可考慮 45— 48 平方米的一房一廳， 120 平方米以上的四房單位。 【項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略】 分兩期開(kāi)發(fā)，以靠近和通花園的位置向南方向開(kāi)發(fā)，并且根據(jù)每一期開(kāi)發(fā)的具體情況，提煉出不同的宣傳側(cè)重點(diǎn)。單一深圳市場(chǎng)，總難免有所不足，遇到競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同時(shí)出擊深港市場(chǎng)時(shí)，自身的單一市場(chǎng)策略就顯得非常局限。 CENTALINE 桂芳園 6 ? 中國(guó)海外 —— “深圳新鴻基”，以樓宇質(zhì)素、建筑質(zhì)量、物業(yè)管 理取勝。 【企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略】 通過(guò)對(duì)桂芳園五期的開(kāi)發(fā)制定出開(kāi)發(fā)商今后的發(fā)展 路線，樹(shù)立起開(kāi)發(fā)商的特色品牌。 ? 威脅來(lái)自于關(guān)外購(gòu)房入戶政策的取消，將影響部分希望通過(guò)購(gòu)房入戶的客戶。 ? 桂芳園一、二、三、四期已經(jīng)為本項(xiàng)目提供了大量的客戶資源及較高的市場(chǎng)美譽(yù)度、認(rèn)可度，若能在宣傳活動(dòng)中加以善用及深化，將直接為本項(xiàng)目日后銷售帶來(lái)推動(dòng)。 ? 五期容積率高，作為高素質(zhì)物業(yè)，意味著每個(gè)單位間資源分配存在較大的難度，對(duì)建筑規(guī)劃、園林規(guī)劃的要求也非常高。 ? 地理優(yōu)勢(shì)： 五期整體地勢(shì)高，視野開(kāi)闊，特別是南部無(wú)遮擋，適宜建造高檔次社區(qū)。 ? 小區(qū)規(guī)模： 小區(qū)建筑面積近 35 萬(wàn)平方米，屬于大型小區(qū)，有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。 CENTALINE 桂芳園 1 目 錄 一、本項(xiàng)目分析 項(xiàng)目整體概況 項(xiàng)目 S、 W、 O、 T綜合分析 綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展策略 二、項(xiàng)目定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 客戶群分析及定位 項(xiàng)目物業(yè)定位 項(xiàng)目功能定位 項(xiàng)目形象定位 項(xiàng)目園林風(fēng)格定位 項(xiàng)目戶型定位 三、項(xiàng)目規(guī)劃建議 總體布局建議 園林設(shè)計(jì)建議 配套設(shè)施規(guī)劃建議 CENTALINE 桂芳園 2 第一章 項(xiàng)目分析 一 .項(xiàng)目整體概況 項(xiàng)目名稱： 桂芳園（五期） 發(fā)展商： 佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司 位置： 深圳布吉深惠公路與李朗路交界處 總用地面積： 70000M2 容積率： 二 .項(xiàng)目 分析原則： 強(qiáng)化優(yōu) 勢(shì)，減弱劣勢(shì)，把握機(jī)會(huì)，回避風(fēng)險(xiǎn) 優(yōu)勢(shì)分析 S （ strength） ? 品牌： 先前開(kāi)發(fā)的前四期已經(jīng)為本項(xiàng)目提供了巨大的美譽(yù)及客戶資源，桂芳園作為一個(gè)同區(qū)高素質(zhì)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，品牌已經(jīng)深入人心。 ? 交通： 地處深惠路與李郎路口交匯處之間，公交系統(tǒng)極其發(fā)達(dá)，有多路公共大中小巴直達(dá)市區(qū)各地。 ? 物業(yè)管理： 桂芳園的物業(yè)管理給業(yè)主提供無(wú)微不至的服務(wù)。 ? 五期地塊與四期被和通花園隔斷，與社區(qū)聯(lián)系較少，相對(duì)比較孤立。 機(jī)會(huì)分析 O （ opportunity） ? 香港客戶對(duì)布吉的認(rèn)知和接受程度較高，將為本項(xiàng)目帶來(lái)較大的獲益。 威脅分析 T（ Threat ） ? 威脅來(lái)自于兩年后將會(huì)有一些同片區(qū)的物業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)。 因此，在本項(xiàng)目的宣傳推廣中除了要 100%地發(fā)揮 Strength 優(yōu)勢(shì)因素 之外，更重要的是把握 Opportunity 機(jī)會(huì)因素 和客觀面對(duì) Threat威脅因素 ，有策略地安排銷售推廣，創(chuàng)造項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績(jī)。從樓宇規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、包裝市場(chǎng)策略到物業(yè)管理都提倡精品化，并且提出此戰(zhàn)略時(shí)間非常早，因此萬(wàn)科品牌一直給社會(huì)置業(yè)人士非常明晰的特點(diǎn)，擁有數(shù)量不少的品牌支持者，且支持者品牌忠誠(chéng)度很高。 2）深圳、香港兩個(gè)市場(chǎng)缺一不可。 ② 如果桂芳園推廣過(guò)程中，企業(yè)特色形象建立不理想，企業(yè)接下來(lái)開(kāi) CENTALINE 桂芳園 7 發(fā)的項(xiàng)目將失去較好的前期鋪墊宣傳效果。 ? 隨著政府加大對(duì)布吉交通、環(huán)境的改造力度，將為素質(zhì)較好的南地塊帶來(lái)新的契機(jī)，提供更大的發(fā)揮空間。 二期主要賣點(diǎn)：景觀 六期視線開(kāi)闊，無(wú)遮擋，會(huì)有部分戶型擁有較好的景觀，因此不妨將戶型面積做大，可考慮四房、五房的躍層、錯(cuò)層及 復(fù)式單位。 ，更符合港人的置業(yè)需求。 ，有利提高物業(yè)檔次、更可促進(jìn)兩地市場(chǎng)的銷售，制造兩地?fù)屬?gòu)熱潮。都有改善居住環(huán)境的迫切需求，希望住進(jìn)較為高檔的花園小