【正文】 社區(qū)文化及以水為親、親近水源的新水景文化； “ 山水之城 二 —— 35 萬平米超大規(guī)?！? 可闡述項目規(guī)模、配套； “ 山水之城 三 —— 半山庭院” 可全面介紹項目獨特的開揚景觀； “ 山水之城 四 —— 異國風情商業(yè)街” 可全面介紹項目別具特色的商業(yè)街 七、戶型定位 戶型面積 中原建議桂芳園五期的戶型整體定位于中小戶型，分二期開發(fā)，中原將每一期的戶型定位細分如下： CENTALINE 桂芳園 23 中原根據(jù)現(xiàn)在的市場狀況預計明年的市場狀況，將一期的戶型做如下定位： 【五期戶型定位】 戶型 面積（平方米） 戶型套數(shù)配比 一房 45— 48 5% 二房 65 左右 35% 小三房（ 1 衛(wèi)） 75 12% 小三房（ 2 衛(wèi)） 85~95 38% 四房 120 以上 10% 【目標客戶定位】 戶型 面積（平方米） 套數(shù)比 主力客戶群 一房 45— 48 5% 首次置業(yè)者 香港渡假客戶 深港兩地投資者 二房 65 左右 35% 首次置業(yè)者 深港聯(lián)姻家庭 關(guān)內(nèi)年輕客戶 深港兩地投資者 小三房 75 12% 首次置業(yè)者 片區(qū)當?shù)卦【用? 香港休閑養(yǎng)老客戶 三房 85— 95 38% 片區(qū)當?shù)卦【用? 香港休閑養(yǎng)老客戶 四房 120 以上 10% 二次或以上置業(yè)者 CENTALINE 桂芳園 24 駐深成功港商 二期的戶型設計應根據(jù)一期的銷售狀況及當時市場需求狀況進行調(diào)整，中原預計二期戶型也會以二房、三房為為，具體比例如下： 【六期戶型定位】 戶型 面積（平 方米） 戶型套數(shù)配比 一房 48 5% 二房 70 左右 30% 小三房（ 2 衛(wèi)） 85~95 25% 大三房（ 2 衛(wèi)） 95— 105 22% 四房 130 以上 10% 復式 160 左右 8% 戶型設計建議 戶型設計的好壞直接影響到物業(yè)的銷售情況，因此 中原建議戶型在設計時應盡量做到有新意，在市場上有一定的競爭力 ，可根據(jù)市場需求狀況及時做出調(diào)整。 ? 考慮到容積率較高，建議建部分 18 層的小高層，以 4— 6 棟為宜（視容積率而定）， 18 層小高層因售價較高，戶型面積設計相對應小 5 平米左右。 物業(yè)類型及風格建議 物業(yè)類型 物業(yè)類型以 11 層小高層為主，部分可設計成 11 層連排式，形成高低錯落的景致。為確保容積率，在質(zhì)素較高的第六期地塊，可建部分 18 層的小高層，以點陣式排布，考慮到銷售難度，供應量不可過大，以 46 棟為宜，視設計院排布后的容積率而定。 本項目物業(yè)自身因素的分析 CENTALINE 桂芳園 27 ? 結(jié)合港人在深置業(yè)的區(qū)域選擇因素比較分析，本項目所在地距離羅湖關(guān)口近，而且由于目前社區(qū)成熟度較高，公交便利，對港人來說，屬較為熟悉的地帶，因而， 從位置角度來看，本項目具備外銷的地域優(yōu)勢。 ? 從內(nèi)銷市場需求狀況來看，桂芳園的戶型與面積配比與市場需求相吻合，但小高層的物業(yè)類型與現(xiàn)在市場的需求有一定的差別，并且缺乏區(qū)域的優(yōu)勢，可見桂芳園 具有一定的內(nèi)銷優(yōu)勢，但優(yōu)勢不明顯，結(jié)合前面定位的獨創(chuàng)性，相信會通過本項目進一步引導置業(yè)者的消費需求。 以水景作為小區(qū) 的主軸線 ，第六期的 住宅 可 布置在軸線的兩側(cè)，靠近水景可建四 層的錯層，建筑為內(nèi)部的居住功能提供親切的空間 。 各棟住宅彼此之間或是相鄰，或是相對、或是靠近，形成活潑的群組 。建筑規(guī)劃以小的半圍合形式規(guī)則排布，注重朝向因素，確保大多數(shù)單位的南北朝向。設置花架廊，以仿木和石為材料，花草低垂隨風輕輕搖，感覺溫馨怡人，廊下設有休閑座椅，給住客歇息花架的柱應作藝術(shù)處理，以彰顯風格的特色，視線上也有所遮擋。采用下沉式設計，廣場邊遍植鮮花綠草，使人仿佛置身于深山幽谷、森林深處，在清泉中暢游，極盡回歸自然，返樸歸真之感，洗滌大 都市繁 CENTALINE 桂芳園 33 囂、疲倦 E—— 該區(qū)域視線開闊無遮擋，一側(cè)為布吉高級中學，環(huán)境質(zhì)素較高，安排 4~6 棟18 層小高層，底層架空使景觀得以貫穿，架空層安排綠化及休閑場所。 1 處入口建議處設圓形噴泉廣場，利用天然的地理山勢，營造入 CENTALINE 桂芳園 34 口氣勢。 小徑 小徑為住戶出入及散步之路。小徑亦遵循以自然為主的園林設計思想，在材料上采用卵石、條石。 CENTALINE 桂芳園 35 野戰(zhàn)體驗場 五期地塊內(nèi)的爛尾樓的形象差，建議在銷售之前做好包裝。再通過樹、圍墻等方式將視線遮擋。 CENTALINE 桂芳園 36 配套設施建議 桂芳園一至四期的會所、商業(yè)配套齊全，特別是五期與四期、二期相臨，共享資源非常方便。其它設施方面如增加小型高而夫練習場等。套餐標準以 400 元 /平方米為主，不同標準體現(xiàn)不同的裝修風格，或古樸、或簡約、或沉穩(wěn)、或現(xiàn)代，使客 戶有更多的選擇空間。 售樓處安排 考慮到銷售的便利性，建議在銷售第五期時，售樓處安排在四期瑞香閣 A 靠近路口的裙樓內(nèi)。