【正文】 仍應(yīng)以“水”作為主題，但不僅僅停留在觀賞的用途，而著力突出“親水”主題，即營(yíng)造可親近、可觸摸、可玩耍、可讓人與之容為一體的“新親水景觀”。 景觀營(yíng)造的要素 水之靜，花之媚、樹(shù)之密、亭之樸、園之美 CENTALINE 桂芳園 16 詮釋： CENTALINE 桂芳園 17 水之靜 —— 新親水景觀設(shè)計(jì) ，以水景做為園林的主題軸線，貫穿整個(gè)窄長(zhǎng)型小區(qū)。因?yàn)槌思儤?、原始和熱情的生活方式外，東方的熱土上還包含著大量細(xì)膩 的特質(zhì) …… 提到旅游勝地 —— 東南亞，人們會(huì)自然聯(lián)想到 絢麗的色彩、 豐富的質(zhì)感、輕巧的結(jié)構(gòu)、光影的節(jié)奏，東南亞 充滿親切、古樸和自然，漫溢著溫婉、浪漫的氣息，營(yíng)造東南亞的園林，為設(shè)計(jì)者提供了廣闊的發(fā)揮空間。而楓丹雅苑則是以其巴洛克式的穹頂及門楓樹(shù)表現(xiàn)法蘭西風(fēng)情，因此我們認(rèn)為： CENTALINE 桂芳園 15 形象定位必須有硬件元素的支撐 六、園林風(fēng)格定位 ： 1）營(yíng)造自然、清新的住家氛圍； 2）營(yíng)造盡量多的水景 園林風(fēng)格建議 濃郁東南亞風(fēng)情園林 “在西方的文化中，不可言語(yǔ)的往往也是化為虛無(wú)的；而在東方的文化中，令人沉醉的卻往往是無(wú)法名狀的。 園林、建筑外觀是最主要的的兩大支撐因素 。 定位于“城市中的故鄉(xiāng)，營(yíng)造溫暖、和諧的社區(qū)氛圍，增加小區(qū)的人文。 四、功能定位 以居家為主，輔以度假性質(zhì)的樓盤 無(wú)論是關(guān)內(nèi) ，關(guān)外還是外銷市場(chǎng)本樓盤都是以自住，居家型的客戶為主，另外還有部分的投資客及度假客戶；因此我們今后的包裝及推廣都會(huì)從此入手。 ? 水之城 —— 桂芳園前期開(kāi)發(fā)各期均在“水”上做文章，人工湖、噴泉、瀑布，一直以來(lái)受到了客戶的青睞。因此中原建議在此時(shí)機(jī)強(qiáng)調(diào)大社區(qū)的概念，突出佳兆業(yè)最后傾情力作。水之城 詮釋： ? 金裝版 —— 市場(chǎng)的認(rèn)可程度奠定了桂芳園優(yōu)質(zhì)樓盤地位，而五、六期的開(kāi)發(fā)，是在原基礎(chǔ)上做了更大的提升，提出 桂芳園金裝版相信會(huì)對(duì)深港兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的震憾效果。 三、物業(yè)定位 如果物業(yè)的定位能充分發(fā)揮物業(yè)優(yōu)勢(shì)，甚至能變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，又容易與客戶產(chǎn)生共鳴，而且能為日后的規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)包裝、營(yíng)銷推廣中提供廣闊的空間，那此定位則是十分理想的。 （ 4） 香港退休人士； （ 5） 購(gòu)買給國(guó)內(nèi)親友居住之用； （ 6） 度假性質(zhì)客戶； 主要針對(duì)樓盤之配套及園林綠化，長(zhǎng)線作為退休之用。 ◇ 多為二口之家，要求面積不大 ◇ 平均年齡小，追求品味及個(gè)性 ◇ 全為一次置業(yè)者，都會(huì)多方選擇，謹(jǐn)慎決定 香港客戶 香港客戶又可細(xì)分為五類： （ 1） 布吉及附近工作的香港 人； （ 2） 深港家庭，多為女方在布吉； （ 3） 經(jīng)常往返布吉探親及在香港工作人士； 對(duì)用家應(yīng)以高質(zhì)素的設(shè)施配合。由于上班時(shí)間需要，因而對(duì)物業(yè)的住房專車服務(wù)較為看重。講求品味及個(gè)性 CENTALINE 桂芳園 12 追求。這 類人收入一般，在特區(qū)內(nèi)置業(yè)壓力太大，而前往布吉購(gòu)房置業(yè)主要看中布吉近捷的距離，便宜的房?jī)r(jià)。收入較高且穩(wěn)定，家庭成員多，要求大戶型，三房以上， 布吉本地居民購(gòu)房心態(tài) ★ 家族成員較多，需求 3 房以上較大戶型 ★ 對(duì)戶型的實(shí)用性要求較高 羅湖客戶 在羅湖之工薪白領(lǐng)人士有往布吉置業(yè)的傾向。這類人長(zhǎng)期租用房屋居住，有改善居住環(huán)境、購(gòu)置物業(yè)的近切需要。其收入屬中等水平，較為不穩(wěn)定。但因其活動(dòng)范圍、生意等皆不可能離開(kāi) 布吉 前往市區(qū)，希望在 布吉 找到一處理想的居所。 布吉 本地村民，除出租自身房屋以租金為收入外，也做些小生意，家庭收入較高，這些人現(xiàn)大都居住在自建的農(nóng)民房中，環(huán)境、設(shè)施、治安、衛(wèi)生等極差。 ，中原的內(nèi)外銷經(jīng)驗(yàn)及在深港兩地的皇牌知 名度更是本項(xiàng)目成功旺銷的保證。 ，外銷市場(chǎng)的開(kāi)拓有助于本項(xiàng)目尋得市場(chǎng)上價(jià)格 CENTALINE 桂芳園 10 更高支持點(diǎn)。 ，一直定位為高素質(zhì)樓盤，擁有優(yōu)美的 園林綠化、嚴(yán)格的物業(yè)管理等，此幾方面也是大部分港人置業(yè)者所向往的均為項(xiàng)目的賣點(diǎn)所在。 ，且口碑較好，在港人心中有一定的知名度，品牌的延續(xù)力量有助于項(xiàng)目順利打開(kāi)外銷市場(chǎng)。三房為主力戶型，二房的面積在 72 平方米左右，三房面積在 98 平方米左右，并設(shè)置兩個(gè)洗手間， CENTALINE 桂芳園 9 第二章 項(xiàng)目定位 一 .市場(chǎng)定位 市區(qū)內(nèi)客戶 :本地客戶 :外銷 =2:3:5 外銷市場(chǎng)仍是桂芳園五、六期的開(kāi)拓重點(diǎn)。 第五期周邊環(huán)境素質(zhì)不理想，惟有通過(guò)小區(qū)自身園林和環(huán)境加以彌補(bǔ)，好的內(nèi)部環(huán)境也可為后期開(kāi)發(fā)奠定基礎(chǔ)。 CENTALINE 桂芳園 8 【發(fā)展階段建議】 一期主要賣點(diǎn)：園林、環(huán)境 住宅以二房 、三房為主力戶型，二房的面積在 68 平方米左右，三房面積在 85— 95 平方米之間；次要戶型可考慮 45— 48 平方米的一房一廳， 120 平方米以上的四房單位。 ２ .靠近四期的位置向南逐一開(kāi)發(fā)： ? 保持開(kāi)發(fā)的延續(xù)性； ? 可借助四期的人氣； ? 南地塊的住宅擁有較好的景觀，將此放入后期開(kāi)發(fā)，有助于形成良性開(kāi)發(fā)局面。 【項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略】 分兩期開(kāi)發(fā)，以靠近和通花園的位置向南方向開(kāi)發(fā)，并且根據(jù)每一期開(kāi)發(fā)的具體情況，提煉出不同的宣傳側(cè)重點(diǎn)。 而此階段發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)就是“桂芳園五期”，因?yàn)椋? ① 桂芳園五期為桂芳園最后一期，整個(gè)桂芳園大區(qū)將會(huì)形成，足以成