【正文】 售樓處安排 考慮到銷售的便利性，建議在銷售第五期時(shí)，售樓處安排在四期瑞香閣 A 靠近路口的裙樓內(nèi)。其它設(shè)施方面如增加小型高而夫練習(xí)場等。再通過樹、圍墻等方式將視線遮擋。小徑亦遵循以自然為主的園林設(shè)計(jì)思想，在材料上采用卵石、條石。 1 處入口建議處設(shè)圓形噴泉廣場，利用天然的地理山勢，營造入 CENTALINE 桂芳園 34 口氣勢。設(shè)置花架廊，以仿木和石為材料，花草低垂隨風(fēng)輕輕搖，感覺溫馨怡人，廊下設(shè)有休閑座椅，給住客歇息花架的柱應(yīng)作藝術(shù)處理，以彰顯風(fēng)格的特色，視線上也有所遮擋。 各棟住宅彼此之間或是相鄰，或是相對(duì)、或是靠近，形成活潑的群組 。 ? 從內(nèi)銷市場需求狀況來看，桂芳園的戶型與面積配比與市場需求相吻合，但小高層的物業(yè)類型與現(xiàn)在市場的需求有一定的差別，并且缺乏區(qū)域的優(yōu)勢，可見桂芳園 具有一定的內(nèi)銷優(yōu)勢，但優(yōu)勢不明顯，結(jié)合前面定位的獨(dú)創(chuàng)性，相信會(huì)通過本項(xiàng)目進(jìn)一步引導(dǎo)置業(yè)者的消費(fèi)需求。為確保容積率，在質(zhì)素較高的第六期地塊，可建部分 18 層的小高層，以點(diǎn)陣式排布，考慮到銷售難度，供應(yīng)量不可過大，以 46 棟為宜，視設(shè)計(jì)院排布后的容積率而定。 ? 考慮到容積率較高，建議建部分 18 層的小高層，以 4— 6 棟為宜（視容積率而定）， 18 層小高層因售價(jià)較高，戶型面積設(shè)計(jì)相對(duì)應(yīng)小 5 平米左右。 每個(gè)特色景觀均加以東南亞風(fēng)情命名，如 CENTALINE 桂芳園 22 微笑之域 綠色慶典 尋夢園 贊美廣場 蘭 園 最終目標(biāo)做到桂芳園風(fēng)格與東南亞的風(fēng)格 形 似 神 象 推廣意義： 可以以“ 山水之城 ”為主題可做多角度、全方位的造勢及形象包裝與推廣。在形象推廣上，畫面也可以色彩繽紛的蘭花形象出現(xiàn)。桂芳園前三期之所以受到客戶的推崇，與園林中水景的設(shè)計(jì)密不可分 ，前期開發(fā)的人工湖、瀑布、小溪營造了各種狀態(tài)的水景?！?這句話讓人聯(lián)想到東方熱帶風(fēng)情中很多值得思味的內(nèi)涵。 物業(yè)的形象定位必須有硬件設(shè)施的支撐，才能讓客戶真實(shí)地感受到物業(yè)風(fēng)格及文化。我司建議桂芳園五期繼續(xù)保留水景特色，成為獨(dú)特的“水之城”。 ? 35 萬平方米 — — 本項(xiàng)目一至六期總體建筑面積達(dá) 35 萬平方米，如此大規(guī)模有機(jī)會(huì)營造配套齊全、高素質(zhì)小區(qū)，做為項(xiàng)目開發(fā)的最后一期可享受前四期的會(huì)所、商業(yè)等各方面的配套，此幾方面對(duì)置業(yè)者而言具有很強(qiáng)的號(hào)召力。 香港買家年齡分布及客戶心態(tài)： CENTALINE 桂芳園 13 （ 1） 估計(jì)有 75%香港買家年齡介乎 3050 歲之間； （ 2） 購買樓價(jià)以港幣 30 萬以下為主，而且要求配備完整之裝修； （ 3） 他們主要購買的動(dòng)機(jī)為自用，同時(shí)對(duì)設(shè)施的配套要求很高； 由于他們購買國內(nèi)房產(chǎn)的費(fèi)用相比香港物業(yè)低，故此他們會(huì)選一些 價(jià)格貴點(diǎn)但有景觀的素質(zhì)較高的單位，差單位一般客戶較少選擇。 羅湖、福田白領(lǐng)的購房心態(tài) ◇ 支付能力不強(qiáng)，對(duì)價(jià)格較為敏感，且要求輕松的付款方式 ◇ 因須到市區(qū)上班，對(duì)樓盤周邊的交通非常注重，及希望有住戶專車。這類人普遍受教育程度較高。 另部分買家為布吉本地大企業(yè)中的行政、管理、公務(wù)員等人。 以布吉為其生意基地或在布吉開鋪經(jīng)商之外地商人，多經(jīng)營小本生意，建材、五金等布吉主要商業(yè)。 二 .客戶定位 客戶群 首次置業(yè)者 香港中下階層 投資客 客戶個(gè)性特征 ★ 工作時(shí)間較短，月收入較高 ★ 大多要求付款條件較為輕松 ★ 注重物業(yè)的品質(zhì)和使用性 ★ 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ★ 因工作或業(yè)務(wù)關(guān)系，需經(jīng)常往返深圳，有一定深圳情結(jié)，購房自住 ★ 深港家庭 ★ 為父母購置或做為休閑渡假物業(yè) ★ 注重升值潛力 ★ 以投機(jī)為最終目的 ★ 對(duì)房地產(chǎn)市場比較了解 ★ 希望有較高的租金回報(bào)率 ★ 有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力 主力 戶型 二房、三房 一房、二房、三房 一房、二房 面積（ m2） 60— 95 40— 85 40— 65 布吉本地居民及外來常駐人員 布吉本地居民主要有本地村民、長期在布吉做生意之外地商人， 其活 CENTALINE 桂芳園 11 動(dòng)范圍主要以布吉為主，及一些布吉當(dāng)?shù)氐男姓藛T、公務(wù)員等。 、六期享受前幾期的配套，學(xué)校、體育場、會(huì)所一應(yīng)俱全，設(shè)有住戶專車，并且自身配備有大型的購物商場， 35 萬平方米的大社區(qū)會(huì)使得后期的質(zhì)素錦上添花，這些也必將成為吸引港人置業(yè)的重要因素。 原因分析： ，更顯項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢。 根據(jù)五期的銷售情況及市場需求狀況對(duì)戶型進(jìn)行定位，我司初步預(yù)計(jì)六期的戶型會(huì)在五期的基礎(chǔ)上有所加大，是以三房單位為主體，比二房單位多一些。 分析： ：（第五、第六期） ? 原地塊被爛尾樓分割成南北 兩塊； ? 市場供應(yīng)量加大的情況下，如同時(shí)開發(fā) 7 萬平方米會(huì)對(duì)市場形成較大的消化壓力； ? 利于減少資金投入量，加快資金回收，從而減小投資風(fēng)險(xiǎn)； ? 7 萬平方米分二期開發(fā)，平均每期開發(fā) 萬平方米左右，市場承接力適中。 佳兆業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略新階段開始的最佳時(shí)機(jī)在桂芳園五期 綜上所述，桂芳園企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略下一階段應(yīng)為：“提出自己的地產(chǎn)特色（如低密度、優(yōu)質(zhì)樓盤締造者），在深港兩地同時(shí)樹立自己的地產(chǎn)特色，適當(dāng)采用“地產(chǎn)公關(guān)”策略，制訂一系列的企業(yè)形象宣傳策 略，維持企業(yè)在市場上不斷的曝光率，為以后地產(chǎn)市場拓展鋪下堅(jiān)實(shí)的道路”。 ? 華僑城地產(chǎn) —— “中國主題地產(chǎn)第一品牌”，提出做第一家將旅 游和地產(chǎn)結(jié)合的開發(fā)商。 分析： 深圳房地產(chǎn)知名企業(yè)均向特色化品牌發(fā)展。 三、綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略 【綜合評(píng)價(jià)】 CENTALINE 桂芳園 5 從以上 分析可以看出，本項(xiàng)目在先天上存在著一些缺陷，如地塊形狀、