桂芳園五期定位報告(已改無錯字)
2023-04-11 10:13:16 本頁面
【正文】 20 CENTALINE 桂芳園 21 園之美 —— 園中處處 鮮花、水渠、瀑布、庭院，充滿陽光的氣息、流動的色彩。 每個特色景觀均加以東南亞風(fēng)情命名，如 CENTALINE 桂芳園 22 微笑之域 綠色慶典 尋夢園 贊美廣場 蘭 園 最終目標(biāo)做到桂芳園風(fēng)格與東南亞的風(fēng)格 形 似 神 象 推廣意義： 可以以“ 山水之城 ”為主題可做多角度、全方位的造勢及形象包裝與推廣。如： “ 山水之城 一 —— 新親水 水景文化大社區(qū)” 可闡述桂芳園的社區(qū)文化及以水為親、親近水源的新水景文化； “ 山水之城 二 —— 35 萬平米超大規(guī)模” 可闡述項目規(guī)模、配套； “ 山水之城 三 —— 半山庭院” 可全面介紹項目獨特的開揚(yáng)景觀； “ 山水之城 四 —— 異國風(fēng)情商業(yè)街” 可全面介紹項目別具特色的商業(yè)街 七、戶型定位 戶型面積 中原建議桂芳園五期的戶型整體定位于中小戶型，分二期開發(fā)，中原將每一期的戶型定位細(xì)分如下： CENTALINE 桂芳園 23 中原根據(jù)現(xiàn)在的市場狀況預(yù)計明年的市場狀況，將一期的戶型做如下定位： 【五期戶型定位】 戶型 面積（平方米） 戶型套數(shù)配比 一房 45— 48 5% 二房 65 左右 35% 小三房（ 1 衛(wèi)） 75 12% 小三房（ 2 衛(wèi)） 85~95 38% 四房 120 以上 10% 【目標(biāo)客戶定位】 戶型 面積（平方米） 套數(shù)比 主力客戶群 一房 45— 48 5% 首次置業(yè)者 香港渡假客戶 深港兩地投資者 二房 65 左右 35% 首次置業(yè)者 深港聯(lián)姻家庭 關(guān)內(nèi)年輕客戶 深港兩地投資者 小三房 75 12% 首次置業(yè)者 片區(qū)當(dāng)?shù)卦【用? 香港休閑養(yǎng)老客戶 三房 85— 95 38% 片區(qū)當(dāng)?shù)卦【用? 香港休閑養(yǎng)老客戶 四房 120 以上 10% 二次或以上置業(yè)者 CENTALINE 桂芳園 24 駐深成功港商 二期的戶型設(shè)計應(yīng)根據(jù)一期的銷售狀況及當(dāng)時市場需求狀況進(jìn)行調(diào)整，中原預(yù)計二期戶型也會以二房、三房為為，具體比例如下： 【六期戶型定位】 戶型 面積（平 方米） 戶型套數(shù)配比 一房 48 5% 二房 70 左右 30% 小三房（ 2 衛(wèi)） 85~95 25% 大三房（ 2 衛(wèi)） 95— 105 22% 四房 130 以上 10% 復(fù)式 160 左右 8% 戶型設(shè)計建議 戶型設(shè)計的好壞直接影響到物業(yè)的銷售情況，因此 中原建議戶型在設(shè)計時應(yīng)盡量做到有新意，在市場上有一定的競爭力 ，可根據(jù)市場需求狀況及時做出調(diào)整。 ? 根據(jù)實際情況將部分偏大的戶型設(shè)計成 小躍式 （躍 60CM 高），此種戶型在福田加州地帶、萬科四季花城、廣州南國奧園都有推出，但在布吉關(guān)外還未出現(xiàn)此種戶型 ，相信適時推出此戶型，在市場上會有一定的競爭力； CENTALINE 桂芳園 25 ? 部分景觀好的位置，可建大面積 160 平米的 兩錯層 ； ? 景觀好的戶型，盡量安排 轉(zhuǎn)角凸窗 ；部分朝中心園林單位，設(shè)計成 大落地玻璃 ； ? 戶型設(shè)計無梁無柱，方便業(yè)主自由間隔，面積配比方面考慮一房改為二房、二房改為三房等的可能性，從而增加市場靈活度； ? 盡量提高物業(yè)實用率，做到戶戶擁有大面積的凸窗、大面積的觀景陽臺； ? 大面積的戶型放在較好的位置，如東南向、遠(yuǎn)離路邊、擁有較好的景觀； ? 在保證容積率的前提之下，盡量建一梯二戶、三戶的戶型； ? 室內(nèi)做到功能分區(qū)明確：動靜分區(qū)、干濕分區(qū)、 潔污分區(qū)、主仆分區(qū)；并且充分考慮私密性的要求，真正體現(xiàn)的“以人為本”的設(shè)計理念。 ? 考慮到容積率較高，建議建部分 18 層的小高層，以 4— 6 棟為宜（視容積率而定）， 18 層小高層因售價較高，戶型面積設(shè)計相對應(yīng)小 5 平米左右。 香港客戶在深置業(yè)選擇購買二房和三房的實用型單位為主。 物業(yè)類型及風(fēng)格建議 物業(yè)類型 物業(yè)類型以 11 層小高層為主，部分可設(shè)計成 11 層連排式，形成高低錯落的景致。第六期的地塊，中心園林周圍還可考慮建部分 CENTALINE 桂芳園 26 4 層高，一梯兩戶的兩錯層建筑。為確保容積率，在質(zhì)素較高的第六期地塊，可建部分 18 層的小高層，以點陣式排布，考慮到銷售難度，供應(yīng)量不可過大，以 46 棟為宜，視設(shè)計院排布后的容積率而定。 物業(yè)風(fēng)格 建議建筑仍沿用以歐陸式風(fēng)格，但在細(xì)節(jié)處理上建議線條可以更加簡潔，色彩上多樣化，例如增加青屋頂設(shè)計，特別是第六期 —— 同區(qū)最高尚住區(qū)，色彩建議可更加沉穩(wěn)。 本項目物業(yè)自身因素的分析 CENTALINE 桂芳園 27 ? 結(jié)合港人在深置業(yè)的區(qū)域選擇因素比較分析，本項目所在地距離羅湖關(guān)口近，而且由于目前社區(qū)成熟度較高，公交便利，對港人來說，屬較為熟悉的地帶，因而， 從位置角度來看，本項目具備外銷的地域優(yōu)勢。 ? 根據(jù)我司的建議，主導(dǎo)戶型以二房、三房為主，結(jié)合前面的外銷市場主導(dǎo)戶型面積需求（ 2 房，面積 65
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