【正文】 圳創(chuàng)業(yè)尋求理想的人缺少歸依感的特點(diǎn)，引發(fā)目標(biāo)客戶的共鳴 途徑：征文大賽 2） 主題：“精英車展系列 —— 深圳老爺車展” —— 評(píng)選深圳最古老的車” —— 評(píng) 選深圳最有個(gè)性的車” 目的：有車一族對(duì)于距離的敏感度較少，首先消化有車一族的客 戶下定 3）主題：“桂芳園精英會(huì)” “精英界的朋友你有多少 —— 桂芳園精英會(huì)” 主題： 百業(yè)精英群聚桂芳園精英會(huì) —— 精英酒會(huì)（為桂芳園精英會(huì)選取各界精英代言人） 主題： 與深圳青年雜志及深圳各協(xié)會(huì)（如商會(huì)、各基金會(huì)）建立聯(lián)誼合作關(guān)系，充分炒作精英會(huì)的知名度和在深圳的影響力，同時(shí)精英會(huì)也可成立自己的基金會(huì)，實(shí)行配股投資， 23 充分發(fā)揮基金會(huì)的作用。 現(xiàn)場(chǎng)：每月不同主題的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)（詳見三、主要推廣及媒體一覽表）。 因此總結(jié)推廣思路如下： 媒體投放以報(bào)紙、影視為主，而以建立關(guān)內(nèi)長(zhǎng)期形象的戶外廣告牌為輔。 桂芳園為了爭(zhēng)取關(guān)內(nèi)人士的購(gòu)買，在推廣中，除了營(yíng)造五期高尚形象、景觀優(yōu)勢(shì)之外，更應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)的文化內(nèi)涵和氣息，需以豐富的文化活動(dòng)吸引客戶。 第三階段：精英篇 一、市場(chǎng)預(yù)熱期 1. 推廣目標(biāo) 通過(guò)對(duì)深圳“精英”的界定和渲染，引發(fā)深圳白領(lǐng)階層以上 的人士及其他在深圳創(chuàng)業(yè)且小有成就人士的認(rèn)同感、歸依感，從而實(shí)現(xiàn)吸引這類人士對(duì)桂芳園的關(guān)注和認(rèn)同。 5） 桂芳園“樂翻天”比賽（可邀請(qǐng)?jiān)缙谙露ǖ目蛻羟皝?lái)參加） a． 舉行棋牌爭(zhēng)霸賽，可吸納項(xiàng)目周邊客戶參加，聚集人氣，便于留住外來(lái)客戶，建議在會(huì)所中舉行。當(dāng)天購(gòu)買桂芳園的客戶，其旅游的隨團(tuán)費(fèi)用，由桂芳園承擔(dān)，即： 愈早下訂，出國(guó)愈早 。 周六：當(dāng) 天前來(lái)看樓游園的客戶，可在手模制作中心，制作處自己的手模，將手模進(jìn)行編號(hào)（兩聯(lián)），同時(shí)填寫客戶登記卡； 周日：有請(qǐng)桂芳園形象代言人到達(dá)桂芳園現(xiàn)場(chǎng)，以動(dòng)感、玩樂派人物為佳，制作巨星手模，在手模制作中心陳列，當(dāng)天抽選幸運(yùn)客戶與巨星制作牽手狀的手模，贈(zèng)送客戶。 目前要準(zhǔn)備的主要工作如下： ★ 準(zhǔn)備龐大的住戶專車車隊(duì) ★ 準(zhǔn)備派發(fā)的相關(guān)資料（模型、樓書、電視廣告等） ★ 準(zhǔn)備相關(guān)的市場(chǎng)炒作模式及資料等 20 3） 牽手巨星 活動(dòng)時(shí)間：周六 、周日 媒體炒做：提前 2~3 周，香港集中于電視，深圳集中于報(bào)紙。無(wú)卡或券者需自購(gòu)食品。 開放“美食街”，盡享美食。 19 現(xiàn)場(chǎng)：每月不同主題的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)（詳見三、主要推廣及媒體一覽表）。更深入地對(duì)港宣傳。 因此在推廣中，除了營(yíng)造五期高尚形象、景觀優(yōu)勢(shì)之外，更應(yīng)以豐富的活動(dòng)吸引港人。 2. 銷售必備條件 ? 香港長(zhǎng)期展廳設(shè)施到位 ? 五期園林環(huán)境基本竣工； ? 強(qiáng)調(diào)桂芳園休閑度假信息的戶外廣告（以大型戶外廣告牌為主，擴(kuò)散廣告牌的輻射面，在香港關(guān)口或在珠三角大型度假樓盤的必經(jīng)之路處增設(shè)） ? 繽紛、趣味的度假型銷售資料（樓書、折頁(yè)、單張、展板、 電視廣告片 ）； 3. 推廣思路 桂芳園之競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不單是本地，也來(lái)自碧桂園、雅居樂等大型渡假屋苑。 2. 銷售階段安排 時(shí)間： 2020 年 9 月，與深圳形成深港兩地互動(dòng) 度假天皇形象的樹立有賴于本項(xiàng)目自身玩樂設(shè)施的齊備并對(duì)外開放為基礎(chǔ)條件，使桂芳園不再是原來(lái)的靜態(tài)型度假樓盤，而是更上一個(gè)層次的“玩樂度假天皇”，即真正“集好看好玩于一身”的大社區(qū)。并經(jīng)常性的組織活動(dòng)，宣傳桂芳園五期，迅速擴(kuò)展五期的知名度。 9）直郵廣告 在項(xiàng)目周邊的區(qū)域，布吉等地有針對(duì)性的投放直郵廣告，宣傳五期的特色和售賣信息。 另外，為了促銷亦可向購(gòu)買本項(xiàng)目的客戶贈(zèng)送“歐洲風(fēng)情”旅游套票，為本項(xiàng)目“度假天皇”造勢(shì)。 目前主要工作： 與“世界之窗”聯(lián)系，商量舉辦此次活動(dòng)的系列細(xì)節(jié)問題； 16 6） 參加秋交會(huì)（ 9 月） 深圳房地產(chǎn)交易會(huì)可謂是大型樓盤亮相的大好機(jī)會(huì)，此次春交會(huì)的時(shí)機(jī)又與 項(xiàng)目開盤時(shí)間非常吻合，可很好的加以利用。 ? 此次活動(dòng)將與世界之窗聯(lián)合舉辦。由此項(xiàng)活動(dòng)足見桂芳園的規(guī)模與實(shí)力及趣味性。 ? 讓客戶充分體驗(yàn)到桂芳園是 與眾不同、充滿歡樂的“玩樂天堂”。 5） 公開發(fā)售儀式借“歐洲風(fēng)情節(jié)”掀起銷售高潮 要制造的市場(chǎng)氣氛僅僅依 靠龍崗本地市場(chǎng)的客戶群捧場(chǎng)是難 15 以引起轟動(dòng)效應(yīng)的，故建議開盤活動(dòng)應(yīng)做成全深圳都在關(guān)注的活動(dòng)，而此項(xiàng)活動(dòng)又不能完全是樓盤本身的促銷活動(dòng)，因?yàn)檫@些活動(dòng)所營(yíng)造的氣勢(shì)畢竟是有限的，為了將買樓與不買樓的人群都聚集在一起，還必須將公益性活動(dòng)與促銷活動(dòng)聯(lián)結(jié)在一起，這樣才能最大煽動(dòng)各種人的興趣參與。在羅湖關(guān)口的廣告牌主要是 用作吸引香港客戶的，根據(jù)香港客戶消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)于這部分人的宣傳可更直接實(shí)在，所以建議在羅湖關(guān)的廣告牌可打出 “深圳最大型渡假天皇”等直截了當(dāng)?shù)男麄骺谔?hào)，在主畫面上亦可用桂芳園全景效果圖來(lái)表現(xiàn)。 14 通過(guò)在這主要地點(diǎn)設(shè)置大型廣告牌將潛在客戶群一步步引向地盤。 3） 在關(guān)外主要地點(diǎn)設(shè)置超級(jí)大路牌，營(yíng)造氣氛澎礴的布吉第一盤形象 中原在前期定位報(bào)告中，對(duì)于設(shè)置規(guī)模龐大的戶外廣告牌曾有過(guò)建議，現(xiàn)重申如下： 為了大量吸納特區(qū)內(nèi)外（包括布吉、橫崗、龍崗）及香港客戶，弱化其客戶被布吉、橫崗盤截流的劣勢(shì) ，建議通過(guò)設(shè)置大量的戶外廣告牌形成規(guī)模化戶外廣告效應(yīng)。 2） 四期商業(yè)配套，為本項(xiàng)目創(chuàng)造旺盛人氣（從現(xiàn)在開始著手） 大型住宅社區(qū)最讓客戶動(dòng)心的就是配套齊備，為了達(dá)到此目的，同時(shí)為本項(xiàng)目周圍創(chuàng)造旺盛的人氣，四期的商業(yè)配套、商業(yè)環(huán)境能刺激那些對(duì)本項(xiàng)目有興趣的客戶下定的決心。具體活動(dòng)鋪排時(shí)間及初步安排如下： 1） 為桂芳園申請(qǐng) 3A 級(jí)社區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)、尋找機(jī)會(huì)參加國(guó)際住宅展 覽。 12 4. 銷售對(duì)象 ? 龍崗、布吉本地客戶； ? 特區(qū)內(nèi)部分客戶； ? 部分通過(guò)其他途徑獲知桂芳園信息的香港客戶、外籍人士； 5. 推售單位 主要銷售“第一批 300 套”，從五期 單位中挑選出第一批整個(gè)社區(qū)綜合素質(zhì)較差的單位，有利于以低價(jià)入市的策略。 11 ? 五期組團(tuán)綠化、園林廣場(chǎng)建設(shè)到位，對(duì)外開放 ? 售樓處與各個(gè)示范單位設(shè)計(jì)施工完成（包括內(nèi)外裝修、電話、傳真機(jī)、飲水機(jī)等）； ? 地盤包裝到位（包括工地圍墻、路燈旗、工地廣告牌、小區(qū)臨時(shí)綠化工作到位）； ? 戶外廣告（包括候車亭廣告、公交車體廣告、 特大型戶外廣告牌 ） ? 銷售資料（樓書、折頁(yè)、單張、戶型牌、功能牌