【正文】 1 桂芳園五期營銷推廣報告 目 錄 2 前敘 桂芳園定位之補充 第一部分 銷售時機及銷售階段安排 一、 銷售時機分析 二、 銷售階段安排 第二部分 銷售策略 一、 銷售流程 二、 三大階段銷售策略 三、 主要推廣及媒體一覽表 第三部分 價格策略 一、 定價策略 二、 價格走勢建議 三、 付款方式建議 第四部分 銷售計劃 3 前 敘 桂芳園五期優(yōu)劣勢分析 一、 桂芳園五期項目情況 建筑面積： 8 萬 總戶數(shù)： 1,070 戶 戶型比例：一房 45 平米 5% 二房二廳一衛(wèi) 65~68 平米 40% 三房二廳一衛(wèi) 75~78 平米 10% 三房二廳二衛(wèi) 85~92 平米 35% 四房及復(fù)式 120 平米及以上 10% 二、五期優(yōu)勢總結(jié) 背倚成熟的桂芳園配套設(shè)施，前四期的開發(fā)在園林環(huán)境、小區(qū)檔次和形象上都樹立了良好的形象和基礎(chǔ)； 地勢高，視線較開闊，位置相對比較獨立； 小區(qū)整體規(guī)劃為大圍合式，營造出氣勢恢弘的大景觀； 大多數(shù)為 15 層小高層帶電梯單位，戶型排布上充分考慮了景觀和朝向的因素，保證好景觀、好朝向擺放大戶型； 戶型比例貼近市場，貼近客戶；戶型設(shè)計充分運 用了轉(zhuǎn)角窗、大凸窗等設(shè)計，充分考慮使用方便； 內(nèi)園景全部以水景貫穿，人工湖、小溪、小橋融為一體，好一幅依 4 水而居的美麗畫面，建成后將是布吉最高檔次的園林小區(qū)。 三、五期劣勢分析 圍合的建筑排布，單位的質(zhì)素難以達到均好性，朝向內(nèi)側(cè)園景的單位與朝向小區(qū)外側(cè)的單位素質(zhì)相差較大； 五期的小高層設(shè)計，容積率較高，樓宇排布比較密； 有部分單位朝向農(nóng)民房及工廠宿舍，視線遮擋嚴重； 五期主入口與深惠路上小區(qū)入口相距甚遠，無論是在銷售階段和入伙后入住階段都相當不便； 五期缺乏自身的運動、娛樂和購物配套設(shè)施，需與前期資源共享。 桂芳園定位之補充 一、 項目定位總結(jié) 根據(jù)之前對五期項目之理解，總結(jié)項目定位如下，本報告所述之推廣及媒體主題將緊密圍繞這一定位施行。 日內(nèi)瓦風情、半山湖景豪宅 針對香港： 布吉渡假天王 二、推廣語 布吉渡假天王，日日有野玩 5 覽半山湖景，擁都市繁華 擁半山湖景，繁華小香港 三、主題整合 天王級吃喝 桂芳園五星會所、食街（六期）、桂芳園 — 知名酒家吃飯優(yōu)惠（買樓王幫手搞） 天王級玩樂 四期休閑廣場、六期娛樂城、數(shù)千平米運動場 （布吉高級中學(xué)）、附設(shè)林場果園 天王級購物 四期商場廣場、六期商業(yè)街、每日專線接送 至深圳華強北商業(yè)街、布吉各大商場（新一佳、南城）桂芳園專線 天王級交通 10 余路大中巴士途徑，往羅湖關(guān)口 15 分鐘，深圳獨家羅湖、皇崗口岸每日住戶專車穿梭接送 天王級景觀 依山傍水，水主題園林景觀、壯闊山景 天王級身份象征 布吉尊貴日內(nèi)瓦風情、半山湖景豪宅、冷氣大堂 6 第一部分 銷售時機及銷售階段安排 銷售時機分析 桂芳園是目前布吉的超級大盤，開發(fā)時間較長，追求的是一種長期效益，與普通小盤短期內(nèi)回收資金的開發(fā)模式大不一樣。同時桂芳園更擔負著為發(fā)展商創(chuàng)造品牌之重任，故適當把握銷售時機就顯得相當重要。 桂 芳園一至四期已經(jīng)在市場上建立了良好的物業(yè)形象，被客戶和市場廣為接受和認同，并獲得了一系列的榮譽稱號。桂芳園五期一方面要延續(xù)之前的良好形象，另一方面要在小區(qū)的規(guī)劃、建筑的外形和銷售方面都有更高的突破和創(chuàng)新，應(yīng)作為 桂芳園“金裝升級版” ，加以全新的包裝和宣傳。 考慮到上述主要原因，同時結(jié)合發(fā)展商的預(yù)期開售時間（初步設(shè)定為 2020 年 9 月底），中原認為必須在自身硬件條件做足的基礎(chǔ)上，前期市場炒作到位的前提下，才正式進入市場銷售，這樣有利于營造開售即達到火爆的“煙花效應(yīng)”。 中原建議五期開售前要充分抓 住以下幾個主要曝光時機： ★ 8 月份開始在深港兩地投放繕稿炒作。 ★ 8 月份加緊市場炒作節(jié)奏。 ★ 8 月底開始內(nèi)部認購，接受咨詢及開始正式發(fā)放派籌號，但暫時不會讓客戶選樓，繼續(xù)完善樓盤條件，保持五期的神秘感。 ★ 9 月 25 日參加秋交會，有派籌號的客戶排隊揀樓，利用秋交會將今年內(nèi)的銷售工作推向高潮。 7 ★ 9 月 25 日，正式公開發(fā)售。 ★ 香港 9 月 28 日長期展廳正式開放。 二、銷售階段安排 桂芳園五期的目標客戶群定位在三大客戶：香港客戶、布吉本地客戶和深圳關(guān)內(nèi)客戶，在包裝及銷售推廣上針對不同的客戶群按“三步曲”節(jié)奏走，具體為以下三步 驟： 第一階段：布吉樓皇篇（主攻龍崗市場） 時間： 2020 年 8 月開始 這一階段首先在布吉、龍崗市場上將桂芳園金裝升級版的“五期”全新物業(yè)形象樹立起來，使布吉、龍崗本地乃至深圳特區(qū)內(nèi)的潛在客戶對之產(chǎn)生濃厚興趣。形象的樹立不僅單純依賴于新聞媒體的市場炒作，更多的是通過本項目自身條件的逐步完善，例如五期園林環(huán)境、全新的售樓處、樣板房的裝修到位、國際級的大型現(xiàn)場活動、加上密集的曝光率等將會使升級版樓皇的形象逐漸凸顯。 第二階段：度假樓皇篇（吸納外銷市場） 時間： 2020 年 9 月開始 度假樓皇形象的樹立則有賴于將 桂芳園做成“玩樂天堂”，即將桂芳園自身玩樂設(shè)施做足并對外開放，即真正在一個樓盤里可以“集好看好 8 玩于一身”的大社區(qū)。娛樂設(shè)施配套可以在四期商鋪中加以充分實現(xiàn)。 而在 10 月強推期以后，預(yù)計六期商業(yè)部分的規(guī)劃也可出臺，此時則以六期的規(guī)劃特點為主題推出系列宣傳及推廣攻勢。 第三階段：精英城篇（面向特區(qū)內(nèi)市場） 時間： 2020 年 8 月開始 市區(qū)內(nèi)的客戶群也是作為消化的主力軍之一，在隨著本項目配套設(shè)施一步步完善的前提下，加大力度爭取深圳特區(qū)內(nèi)文化層次較高，但資金較為饋乏的白領(lǐng)階層在布吉安家置業(yè)的市場份額，取得這部分客戶 的認可。 9 第二部分 銷售策略 一、 銷售流程 針對第一組團單位 時期 事項 詳細內(nèi)容