【正文】 目整體概況 項目 S、 W、 O、 T綜合分析 綜合評價及發(fā)展策略 二、項目定位 項目市場定位 客戶群分析及定位 項目物業(yè)定位 項目功能定位 項目形象定位 項目園林風(fēng)格定位 項目戶型定位 三、項目規(guī)劃建議 總體布局建議 園林設(shè)計建議 配套設(shè)施規(guī)劃建議 CENTALINE 桂芳園 2 第一章 項目分析 一 .項目整體概況 項目名稱： 桂芳園（五期） 發(fā)展商： 佳兆業(yè)地產(chǎn)（深圳）有限公司 位置： 深圳布吉深惠公路與李朗路交界處 總用地面積： 70000M2 容積率： 二 .項目 分析原則： 強(qiáng)化優(yōu) 勢，減弱劣勢，把握機(jī)會，回避風(fēng)險 優(yōu)勢分析 S （ strength） ? 品牌： 先前開發(fā)的前四期已經(jīng)為本項目提供了巨大的美譽(yù)及客戶資源，桂芳園作為一個同區(qū)高素質(zhì)優(yōu)質(zhì)樓盤，品牌已經(jīng)深入人心。 ? 物業(yè)管理： 桂芳園的物業(yè)管理給業(yè)主提供無微不至的服務(wù)。 機(jī)會分析 O （ opportunity） ? 香港客戶對布吉的認(rèn)知和接受程度較高，將為本項目帶來較大的獲益。 因此，在本項目的宣傳推廣中除了要 100%地發(fā)揮 Strength 優(yōu)勢因素 之外，更重要的是把握 Opportunity 機(jī)會因素 和客觀面對 Threat威脅因素 ，有策略地安排銷售推廣，創(chuàng)造項目優(yōu)勢，力爭實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績。 2）深圳、香港兩個市場缺一不可。 ? 隨著政府加大對布吉交通、環(huán)境的改造力度，將為素質(zhì)較好的南地塊帶來新的契機(jī)，提供更大的發(fā)揮空間。 ，更符合港人的置業(yè)需求。都有改善居住環(huán)境的迫切需求，希望住進(jìn)較為高檔的花園小區(qū)里去，享受與之收入相匹配的生活及使其后代有一個健康的成長環(huán)境。羅湖為現(xiàn)時深圳市的傳統(tǒng)的商務(wù)中心區(qū)，有大量的工薪白領(lǐng)族在此上班。一方面另買家覺得物有所 值，另外亦能滿足用家的要求。 CENTALINE 桂芳園 14 ? 半山 —— 突出桂芳園五、六期地勢高、視線開揚(yáng)的優(yōu)勢。萬科四季花城以其歐味十足的建筑外觀支撐其歐洲小城的定位，東海花園則以其巴厘 島式的園林水景廊亭及建筑的外立面和頂部表現(xiàn)其東南亞巴厘島風(fēng)情小區(qū)。 例如戲水渠、噴泉浴 CENTALINE 桂芳園 18 等。 水景文化大社區(qū)” 可闡述桂芳園的社區(qū)文化及以水為親、親近水源的新水景文化； “ 山水之城 二 —— 35 萬平米超大規(guī)?！? 可闡述項目規(guī)模、配套； “ 山水之城 三 —— 半山庭院” 可全面介紹項目獨特的開揚(yáng)景觀； “ 山水之城 四 —— 異國風(fēng)情商業(yè)街” 可全面介紹項目別具特色的商業(yè)街 七、戶型定位 戶型面積 中原建議桂芳園五期的戶型整體定位于中小戶型，分二期開發(fā)，中原將每一期的戶型定位細(xì)分如下： CENTALINE 桂芳園 23 中原根據(jù)現(xiàn)在的市場狀況預(yù)計明年的市場狀況，將一期的戶型做如下定位： 【五期戶型定位】 戶型 面積（平方米） 戶型套數(shù)配比 一房 45— 48 5% 二房 65 左右 35% 小三房（ 1 衛(wèi)） 75 12% 小三房（ 2 衛(wèi)） 85~95 38% 四房 120 以上 10% 【目標(biāo)客戶定位】 戶型 面積（平方米） 套數(shù)比 主力客戶群 一房 45— 48 5% 首次置業(yè)者 香港渡假客戶 深港兩地投資者 二房 65 左右 35% 首次置業(yè)者 深港聯(lián)姻家庭 關(guān)內(nèi)年輕客戶 深港兩地投資者 小三房 75 12% 首次置業(yè)者 片區(qū)當(dāng)?shù)卦【用? 香港休閑養(yǎng)老客戶 三房 85— 95 38% 片區(qū)當(dāng)?shù)卦【用? 香港休閑養(yǎng)老客戶 四房 120 以上 10% 二次或以上置業(yè)者 CENTALINE 桂芳園 24 駐深成功港商 二期的戶型設(shè)計應(yīng)根據(jù)一期的銷售狀況及當(dāng)時市場需求狀況進(jìn)行調(diào)整，中原預(yù)計二期戶型也會以二房、三房為為，具體比例如下： 【六期戶型定位】 戶型 面積（平 方米） 戶型套數(shù)配比 一房 48 5% 二房 70 左右 30% 小三房（ 2 衛(wèi)） 85~95 25% 大三房（ 2 衛(wèi)） 95— 105 22% 四房 130 以上 10% 復(fù)式 160 左右 8% 戶型設(shè)計建議 戶型設(shè)計的好壞直接影響到物業(yè)的銷售情況，因此 中原建議戶型在設(shè)計時應(yīng)盡量做到有新意，在市場上有一定的競爭力 ，可根據(jù)市場需求狀況及時做出調(diào)整。 本項目物業(yè)自身因素的分析 CENTALINE 桂芳園 27 ? 結(jié)合港人在深置業(yè)的區(qū)域選擇因素比較分析，本項目所在地距離羅湖關(guān)口近，而且由于目前社區(qū)成熟度較高，公交便利，對港人來說，屬較為熟悉的地帶，因而， 從位置角度來看，本項目具備外銷的地域優(yōu)勢。建筑規(guī)劃以小的半圍合形式規(guī)則排布，注重朝向因素，確保大多數(shù)單位的南北朝向。 小徑 小徑為住戶出入及散步之路。 CENTALINE 桂芳園 36 配套設(shè)施建議 桂芳園一至四期的會所、商業(yè)配套齊全，特別是五期與四期、二期相臨，共享資源非常方便。