【正文】 CENTALINE 桂芳園 36 配套設(shè)施建議 桂芳園一至四期的會(huì)所、商業(yè)配套齊全，特別是五期與四期、二期相臨，共享資源非常方便。建筑規(guī)劃以小的半圍合形式規(guī)則排布，注重朝向因素，確保大多數(shù)單位的南北朝向。 水景文化大社區(qū)” 可闡述桂芳園的社區(qū)文化及以水為親、親近水源的新水景文化； “ 山水之城 二 —— 35 萬(wàn)平米超大規(guī)?！? 可闡述項(xiàng)目規(guī)模、配套； “ 山水之城 三 —— 半山庭院” 可全面介紹項(xiàng)目獨(dú)特的開(kāi)揚(yáng)景觀； “ 山水之城 四 —— 異國(guó)風(fēng)情商業(yè)街” 可全面介紹項(xiàng)目別具特色的商業(yè)街 七、戶型定位 戶型面積 中原建議桂芳園五期的戶型整體定位于中小戶型，分二期開(kāi)發(fā)，中原將每一期的戶型定位細(xì)分如下： CENTALINE 桂芳園 23 中原根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況預(yù)計(jì)明年的市場(chǎng)狀況，將一期的戶型做如下定位： 【五期戶型定位】 戶型 面積（平方米） 戶型套數(shù)配比 一房 45— 48 5% 二房 65 左右 35% 小三房（ 1 衛(wèi)） 75 12% 小三房（ 2 衛(wèi)） 85~95 38% 四房 120 以上 10% 【目標(biāo)客戶定位】 戶型 面積（平方米） 套數(shù)比 主力客戶群 一房 45— 48 5% 首次置業(yè)者 香港渡假客戶 深港兩地投資者 二房 65 左右 35% 首次置業(yè)者 深港聯(lián)姻家庭 關(guān)內(nèi)年輕客戶 深港兩地投資者 小三房 75 12% 首次置業(yè)者 片區(qū)當(dāng)?shù)卦【用? 香港休閑養(yǎng)老客戶 三房 85— 95 38% 片區(qū)當(dāng)?shù)卦【用? 香港休閑養(yǎng)老客戶 四房 120 以上 10% 二次或以上置業(yè)者 CENTALINE 桂芳園 24 駐深成功港商 二期的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)一期的銷售狀況及當(dāng)時(shí)市場(chǎng)需求狀況進(jìn)行調(diào)整，中原預(yù)計(jì)二期戶型也會(huì)以二房、三房為為，具體比例如下： 【六期戶型定位】 戶型 面積（平 方米） 戶型套數(shù)配比 一房 48 5% 二房 70 左右 30% 小三房（ 2 衛(wèi)） 85~95 25% 大三房（ 2 衛(wèi)） 95— 105 22% 四房 130 以上 10% 復(fù)式 160 左右 8% 戶型設(shè)計(jì)建議 戶型設(shè)計(jì)的好壞直接影響到物業(yè)的銷售情況，因此 中原建議戶型在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量做到有新意，在市場(chǎng)上有一定的競(jìng)爭(zhēng)力 ，可根據(jù)市場(chǎng)需求狀況及時(shí)做出調(diào)整。萬(wàn)科四季花城以其歐味十足的建筑外觀支撐其歐洲小城的定位，東?；▓@則以其巴厘 島式的園林水景廊亭及建筑的外立面和頂部表現(xiàn)其東南亞巴厘島風(fēng)情小區(qū)。一方面另買(mǎi)家覺(jué)得物有所 值，另外亦能滿足用家的要求。都有改善居住環(huán)境的迫切需求，希望住進(jìn)較為高檔的花園小區(qū)里去，享受與之收入相匹配的生活及使其后代有一個(gè)健康的成長(zhǎng)環(huán)境。 ? 隨著政府加大對(duì)布吉交通、環(huán)境的改造力度，將為素質(zhì)較好的南地塊帶來(lái)新的契機(jī)，提供更大的發(fā)揮空間。 因此，在本項(xiàng)目的宣傳推廣中除了要 100%地發(fā)揮 Strength 優(yōu)勢(shì)因素 之外，更重要的是把握 Opportunity 機(jī)會(huì)因素 和客觀面對(duì) Threat威脅因素 ，有策略地安排銷售推廣，創(chuàng)造項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績(jī)。 ? 物業(yè)管理： 桂芳園的物業(yè)管理給業(yè)主提供無(wú)微不至的服務(wù)。 ? 地理優(yōu)勢(shì)： 五期整體地勢(shì)高，視野開(kāi)闊，特別是南部無(wú)遮擋，適宜建造高檔次社區(qū)。 【企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略】 通過(guò)對(duì)桂芳園五期的開(kāi)發(fā)制定出開(kāi)發(fā)商今后的發(fā)展 路線，樹(shù)立起開(kāi)發(fā)商的特色品牌。 CENTALINE 桂芳園 8 【發(fā)展階段建議】 一期主要賣(mài)點(diǎn)：園林、環(huán)境 住宅以二房 、三房為主力戶型，二房的面積在 68 平方米左右，三房面積在 85— 95 平方米之間；次要戶型可考慮 45— 48 平方米的一房一廳， 120 平方米以上的四房單位。但因其活動(dòng)范圍、生意等皆不可能離開(kāi) 布吉 前往市區(qū)，希望在 布吉 找到一處理想的居所。 （ 4） 香港退休人士； （ 5） 購(gòu)買(mǎi)給國(guó)內(nèi)親友居住之用； （ 6） 度假性質(zhì)客戶； 主要針對(duì)樓盤(pán)之配套及園林綠化，長(zhǎng)線作為退休之用。而楓丹雅苑則是以其巴洛克式的穹頂及門(mén)楓樹(shù)表現(xiàn)法蘭西風(fēng)情，因此我們認(rèn)為： CENTALINE 桂芳園 15 形象定位必須有硬件元素的支撐 六、園林風(fēng)格定位 ： 1）營(yíng)造自然、清新的住家氛圍； 2）營(yíng)造盡量多的水景 園林風(fēng)格建議 濃郁東南亞風(fēng)情園林 “在西方的文化中，不可言語(yǔ)的往往也是化為虛無(wú)的；而在東方的文化中，令人沉醉的卻往往是無(wú)法名狀的。 ? 根據(jù)實(shí)際情況將部分偏大的戶型設(shè)計(jì)成 小躍式 （躍 60CM 高），此種戶型在福田加州地帶、萬(wàn)科四季花城、廣州南國(guó)奧園都有推出，但在布吉關(guān)外還未出現(xiàn)此種戶型 ，相信適時(shí)推出此戶型，在市場(chǎng)上會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)力； CENTALINE 桂芳園 25 ? 部分景觀好的位置，可建大面積 160 平米的 兩錯(cuò)層 ； ? 景觀好的戶型，盡量安排 轉(zhuǎn)角凸窗 ；部分朝中心園林單位，設(shè)計(jì)成 大落地玻璃 ； ? 戶型設(shè)計(jì)無(wú)梁無(wú)柱，方便業(yè)主自由間隔，面積配比方面考慮一房改為二房、二房改為三房等的可能性，從而增加市場(chǎng)靈活度； ? 盡量提高物業(yè)實(shí)用率，做到戶戶擁有大面積的凸窗、大面積的觀景陽(yáng)臺(tái)； ? 大面積的戶型放在較好的位置，如東南向、遠(yuǎn)離路邊、擁有較好的景觀； ? 在保證容積率的前提之下，盡量建一梯二戶、三戶的戶型； ? 室內(nèi)做到功能分