【正文】 區(qū)明確：動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、 潔污分區(qū)、主仆分區(qū)；并且充分考慮私密性的要求，真正體現(xiàn)的“以人為本”的設(shè)計(jì)理念。 C—— 距離僅 20 米寬，規(guī)劃休閑長(zhǎng)廊，將兩地塊串聯(lián)。而第六期，可考慮在部分首層的架空層設(shè)立小型的家居配套商業(yè)設(shè)施，以滿足生活基本需求。樓周邊的住宅在戶型設(shè)計(jì)方面，充分考慮景觀因素，將主人放房、陽(yáng)臺(tái)的窗朝向內(nèi)園林，而安排廚房、 洗手間的窗朝向爛尾樓。 CENTALINE 桂芳園 31 B—— 該區(qū)域地塊周邊被多層住宅和宿舍所包圍，環(huán)境雜亂，建議沿地塊周 圍安排露天停車位，種植樹木，安排流水小景，使該區(qū)域與周邊雜亂環(huán)境得以區(qū)分。如： “ 山水之城 一 —— 新親水 園林、建筑外觀是最主要的的兩大支撐因素 。 ◇ 多為二口之家，要求面積不大 ◇ 平均年齡小，追求品味及個(gè)性 ◇ 全為一次置業(yè)者，都會(huì)多方選擇，謹(jǐn)慎決定 香港客戶 香港客戶又可細(xì)分為五類： （ 1） 布吉及附近工作的香港 人； （ 2） 深港家庭，多為女方在布吉； （ 3） 經(jīng)常往返布吉探親及在香港工作人士； 對(duì)用家應(yīng)以高質(zhì)素的設(shè)施配合。 布吉 本地村民，除出租自身房屋以租金為收入外，也做些小生意，家庭收入較高，這些人現(xiàn)大都居住在自建的農(nóng)民房中，環(huán)境、設(shè)施、治安、衛(wèi)生等極差。 ２ .靠近四期的位置向南逐一開發(fā)： ? 保持開發(fā)的延續(xù)性； ? 可借助四期的人氣； ? 南地塊的住宅擁有較好的景觀，將此放入后期開發(fā)，有助于形成良性開發(fā)局面。但是由于 項(xiàng)目品牌的積累，樓宇本身的質(zhì)素及配套等均有較強(qiáng)的認(rèn)同感及賣點(diǎn)，中原相信如以前瞻性的眼光制定發(fā)展戰(zhàn)略，通過各方面的通力協(xié)作以及各種營(yíng)銷策劃手段的有機(jī)的、合理的整合，本項(xiàng)目應(yīng)該可以更深入地延續(xù)桂芳園前四期的輝煌，取得較為理想的銷售業(yè)績(jī)。 ? 整個(gè)物業(yè)的檔次及形象： 整個(gè)桂芳園給人的印象是高檔次、高品質(zhì)的物業(yè)形象，這與同片區(qū)其他物業(yè)有很大的區(qū)別。 劣勢(shì)分析 W （ weakness） ? 地塊呈長(zhǎng)條形，較難形成圍合式建筑，而且條狀小區(qū)難以有較好的景觀。 分析： 深圳房地產(chǎn)知名企業(yè)均向特色化品牌發(fā)展。 根據(jù)五期的銷售情況及市場(chǎng)需求狀況對(duì)戶型進(jìn)行定位，我司初步預(yù)計(jì)六期的戶型會(huì)在五期的基礎(chǔ)上有所加大，是以三房單位為主體，比二房單位多一些。 以布吉為其生意基地或在布吉開鋪經(jīng)商之外地商人，多經(jīng)營(yíng)小本生意，建材、五金等布吉主要商業(yè)。 香港買家年齡分布及客戶心態(tài)： CENTALINE 桂芳園 13 （ 1） 估計(jì)有 75%香港買家年齡介乎 3050 歲之間； （ 2） 購(gòu)買樓價(jià)以港幣 30 萬(wàn)以下為主，而且要求配備完整之裝修； （ 3） 他們主要購(gòu)買的動(dòng)機(jī)為自用，同時(shí)對(duì)設(shè)施的配套要求很高； 由于他們購(gòu)買國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的費(fèi)用相比香港物業(yè)低，故此他們會(huì)選一些 價(jià)格貴點(diǎn)但有景觀的素質(zhì)較高的單位，差單位一般客戶較少選擇?！?這句話讓人聯(lián)想到東方熱帶風(fēng)情中很多值得思味的內(nèi)涵。 ? 考慮到容積率較高，建議建部分 18 層的小高層，以 4— 6 棟為宜（視容積率而定）， 18 層小高層因售價(jià)較高，戶型面積設(shè)計(jì)相對(duì)應(yīng)小 5 平米左右。設(shè)置花架廊，以仿木和石為材料，花草低垂隨風(fēng)輕輕搖，感覺溫馨怡人，廊下設(shè)有休閑座椅，給住客歇息花架的柱應(yīng)作藝術(shù)處理，以彰顯風(fēng)格的特色，視線上也有所遮擋。其它設(shè)施方面如增加小型高而夫練習(xí)場(chǎng)等。再通過樹、圍墻等方式將視線遮擋。 各棟住宅彼此之間或是相鄰，或是相對(duì)、或是靠近，形成活潑的群組 。 每個(gè)特色景觀均加以東南亞風(fēng)情命名，如 CENTALINE 桂芳園 22 微笑之域 綠色慶典 尋夢(mèng)園 贊美廣場(chǎng) 蘭 園 最終目標(biāo)做到桂芳園風(fēng)格與東南亞的風(fēng)格 形 似 神 象 推廣意義： 可以以“ 山水之城 ”為主題可做多角度、全方位的造勢(shì)及形象包裝與推廣。 物業(yè)的形象定位必須有硬件設(shè)施的支撐，才能讓客戶真實(shí)地感受到物業(yè)風(fēng)格及文化。 羅湖、福田白領(lǐng)的購(gòu)房心態(tài) ◇ 支付能力不強(qiáng)，對(duì)價(jià)格較為敏感，且要求輕松的付款方式 ◇ 因須到市區(qū)上班，對(duì)樓盤周邊的交通非常注重，及希望有住戶專車。 二 .客戶定位 客戶群 首次置業(yè)者 香港中下階層 投資客 客戶個(gè)性特征 ★ 工作時(shí)間較短，月收入較高 ★ 大多要求付款條件較為輕松 ★ 注重物業(yè)的品質(zhì)和使用性 ★ 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ★ 因工作或業(yè)務(wù)關(guān)系，需經(jīng)常往返深圳，有一定深圳情結(jié)，購(gòu)房自住 ★ 深港家庭 ★ 為父母購(gòu)置或做為休閑渡假物業(yè) ★ 注重升值潛力 ★ 以投機(jī)為最終目的 ★ 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較了解 ★ 希望有較高的租金回報(bào)率 ★ 有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力 主力 戶型 二房、三房 一房、二房、三房 一房、二房 面積（ m2） 60— 95 40— 85 40— 65 布吉本地居民及外來(lái)常駐人員 布吉本地居民主要有本地村民、長(zhǎng)期在布吉做生意之外地商人， 其活 CENTALINE 桂芳園 11 動(dòng)范圍主要以布吉為主，及一些布吉當(dāng)?shù)氐男姓藛T、公務(wù)員等。 分析： ：（第五、第六期） ? 原地塊被爛尾樓分割成南北 兩塊； ? 市場(chǎng)供應(yīng)量加大的情況下，如同時(shí)開發(fā) 7 萬(wàn)平方米會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成較大的消化壓力； ? 利于減少資金投入量，加快資金回收，從而減小投資風(fēng)險(xiǎn)； ? 7 萬(wàn)平方米分二期開發(fā)，平均每期開發(fā) 萬(wàn)平方米左右，市場(chǎng)承接力適中。 三、綜合評(píng)價(jià)及發(fā)展戰(zhàn)略 【綜合評(píng)價(jià)】 CENTALINE 桂芳園 5 從以上 分析可以看出，本項(xiàng)目在先天上存在著一些缺陷，如地塊形狀、周邊環(huán)境較為雜亂等。