某市別墅項目市調報告-文庫吧在線文庫
【正文】 %5 . 6 %3 . 2 %2 . 7 %7 . 9 %南 京 市無 錫 市徐 州 市常 州 市蘇 州 市南 通 市連云港市淮 安 市鹽 城 市揚 州 市鎮(zhèn) 江 市泰 州 市宿 遷 市城鄉(xiāng)結構與產業(yè)結構。 主城區(qū) 是全市的政治、經(jīng)濟、科技、文化、金融、貿易中心。內資企業(yè)為 322 家，其中：國有企業(yè)為 12 家，集體企業(yè)為 10 家，有限責任公司為 107 家，股份有限公司為 15家；外資企業(yè)為 32 家，其中：港澳臺商投資企業(yè) 19 家，外商投資企業(yè) 13 家。 “十五”期間，南通累計竣工房屋面積 萬平方米，比“九五”期間增加 萬平 方米，增長 %，其中竣工住宅 萬平方米，比“九五”期間增長 %。 20xx 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：全市房地產開發(fā)投資中，住宅施工面積已達 萬平方米，同比增長 %，占全市房地產開發(fā)施工面積的 %，比重比 20xx 年提高 個百分點；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工面積分別達到 萬平方米、 萬平方米，所占的比 重分別為 %、 %，比重比 20xx 年分別提高 個百分點與回落 個百分點。 商品房市場活躍，個人消費成為市場主體 隨著住房體制改革的推進和居民住房需求的增加，特別是“十五”時期全市經(jīng)濟增長，人均收入水平提高，使居民改善住宅的需求相當旺盛，個人購房比重相應上升，個人逐步成為房地產市場的消費主體。從樣本控制點價格抽樣報告情況看，平均價格超 4000 元 /平方米的樣本控制點占全部樣本控制點的 %，其中 5000 元 /平方米以上的樣本控制點占%（表 1）。企業(yè)負債偏高，包袱較重，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動能不足。 （五）房地產企業(yè)融資渠道單一 房地產是資金高度密集型行業(yè)，長期以來銀行既給開發(fā)商 “買”地，又放建設款貸款給施工隊，還貸款給購房者買房。但要使房地產市場巨大的潛在需求轉變?yōu)橛行枨?，就必須政府部門、房地產企業(yè)、金融機構要實行三方聯(lián)動，積極采取有針對性的措施進行調控與引導，全力促進房地產業(yè)的健康快速發(fā)展。六是要加強對房地產市場形勢的監(jiān)測分析，盡快建立房地產預警體系和信息發(fā)布系統(tǒng)，引導企業(yè)理性投資和居民理性購房。金融機構應向這一主要群體敞開大門，加大信貸支持力度。 ◇中南世紀城：本 項目北接市政府，南依體育會展中心，東臨南通大學，西望狼山風景和已建好的現(xiàn)代化高檔市政設施，是集行政、商業(yè)商務、金融、居住、教育、體育六大中心與一體的現(xiàn)代新城區(qū)。小區(qū)總用地面積 萬平方米，占地面積 m2，總建筑面積 276872 m2，其中住宅 251868 m2，綠地率 %，容積率 ，建筑密度 %，總機動車位 1034 輛。此時您與自然最近。屋頂局部以圓形坡屋面修飾，天際輪廓線錯落有致，建筑外形的可觀性極強。 高評分、高性價比是大品牌開發(fā)商的基本特征！ 由于先天原因， 本案在某些產品要素方面不可能使綜合評分大幅度上揚。 ◇天虹 花園：本項目位于人民東路小石橋轉盤東 800 米，由南通開發(fā)區(qū)天虹房地產開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積 135000 m2，總建筑面積 147000 m2，共 1002 戶， 400 個停車位；項目共有 9 棟別墅（共 50 記），現(xiàn)已售出 5 棟（余 2 戶），余下的面積在 260— 270 m2，均一戶型，將在 07 年下半年交付使用，現(xiàn)其中一棟已開始接受預定，價格在 70008000 元 / m2之間。項目規(guī)劃用地約 273 畝，占地面積約 38 萬平方米，共 396 戶，現(xiàn)在售的為 6 棟高層（ 15F）、14 棟多層住宅和 5 棟聯(lián)排別墅， 高層起價 4138 元 / m2，均價約為 4700— 4800 元 / m2，立面差為 100 元 / m2，去化約 70%，聯(lián)排別墅面積 180— 240 m2，獨棟別墅（年底開盤）面積為 240— 345 m2（不含地下室和閣樓贈送面積），例如聯(lián)排 240 m2總價約 180 萬，而獨棟 240 m2總價則約在 290 萬。 ◇蘇建花園城： 本項目首創(chuàng)南通城區(qū)最大 120xx0 平方米的純生態(tài)園林，收藏4500 平方米的私家湖泊，充分領略 1300 米的水岸景觀，擁有詩意般的水岸生活，寬闊的視野與空間超然和諧。 ◇鳳凰 微觀房地產市場 ◇東郊莊園：本項目位于南通市金通路 3688 號，由江蘇星源房產天一公司開發(fā)，總占地 458 畝，總建筑面積 萬平方米，綠化率 41%，建筑密度 22%，其中會所面積為 2 萬平方米；小區(qū)共分三期開發(fā)，一期現(xiàn)已交房，二期將于 06 年 12 月交房，三期則將于 07 年初動工，一期獨棟去化在 95%左右，聯(lián)排在 74%左右，余房多在外側，即遠離水系及中心花園區(qū)的房源，二期 06 年 9 月 28 日開盤，現(xiàn)已去化 30 余套，二期面積約為 260— 328m2，總價在 250— 260 萬 /套，均價約在 8000— 10000 元 / m2之間，例如一套 218 m2的獨棟（含地下室 418 m2）總價在 218 萬；而一套 300 m2（含地下）的雙拼總價則為 180 萬。第三，房地產業(yè)的競爭就是客戶滿意度的樹立與競爭，開發(fā)商要加強工程質量，完善內部質量管理系統(tǒng)，為百姓提供放心房、優(yōu)質房。二是進一步整頓和規(guī)范房地產市場，各有關部門要進一步完善房屋產權登記、評估等市場交易體系及土地招標制度，強化土地供應管理，控制土地購買的無序增長。另一方面就是拖欠工程款、器材設備購置款，應付款所占當年完成投資的比重在 10%左右。 20xx 年市區(qū)居民人均可支配收入 12384 元，按戶均 3 人計算，家庭年收入 萬元。從市場占有份額來看，一、二級企業(yè)的投資總規(guī)模分別只占全部的 %和 %，三級及以 下企業(yè)占有近八成的市場份額。其中住宅平均價格由 20xx 年的 元 /平方米，上漲到 20xx 年的 %，年均上漲 %。 “十五”以來，全市累計銷售商品房屋面積 萬平方米，比“九 五”期間增長 %，其中銷售住宅 萬平方米，比“九五”期間增長 %。 20xx 年市區(qū)施工十一層及以上高層建筑 萬平方米，同比增長 %，占比達到 %，比 20xx 年提高 個百分 點。房地產開發(fā)投資由 20xx 年的 億元，發(fā)展到 20xx 年的 億元，五年間累計完成投資 億元，年均增長 %。 二、市場篇 宏觀房地產市場 一）南
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