某市別墅項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 %5 . 6 %3 . 2 %2 . 7 %7 . 9 %南 京 市無 錫 市徐 州 市常 州 市蘇 州 市南 通 市連云港市淮 安 市鹽 城 市揚(yáng) 州 市鎮(zhèn) 江 市泰 州 市宿 遷 市城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 主城區(qū) 是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化、金融、貿(mào)易中心。內(nèi)資企業(yè)為 322 家，其中：國有企業(yè)為 12 家，集體企業(yè)為 10 家，有限責(zé)任公司為 107 家，股份有限公司為 15家；外資企業(yè)為 32 家，其中：港澳臺(tái)商投資企業(yè) 19 家，外商投資企業(yè) 13 家。 “十五”期間，南通累計(jì)竣工房屋面積 萬平方米，比“九五”期間增加 萬平 方米，增長 %，其中竣工住宅 萬平方米，比“九五”期間增長 %。 20xx 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：全市房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅施工面積已達(dá) 萬平方米，同比增長 %，占全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積的 %，比重比 20xx 年提高 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工面積分別達(dá)到 萬平方米、 萬平方米，所占的比 重分別為 %、 %，比重比 20xx 年分別提高 個(gè)百分點(diǎn)與回落 個(gè)百分點(diǎn)。 商品房市場活躍，個(gè)人消費(fèi)成為市場主體 隨著住房體制改革的推進(jìn)和居民住房需求的增加，特別是“十五”時(shí)期全市經(jīng)濟(jì)增長，人均收入水平提高，使居民改善住宅的需求相當(dāng)旺盛，個(gè)人購房比重相應(yīng)上升，個(gè)人逐步成為房地產(chǎn)市場的消費(fèi)主體。從樣本控制點(diǎn)價(jià)格抽樣報(bào)告情況看，平均價(jià)格超 4000 元 /平方米的樣本控制點(diǎn)占全部樣本控制點(diǎn)的 %，其中 5000 元 /平方米以上的樣本控制點(diǎn)占%（表 1）。企業(yè)負(fù)債偏高，包袱較重，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)能不足。 （五）房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一 房地產(chǎn)是資金高度密集型行業(yè)，長期以來銀行既給開發(fā)商 “買”地，又放建設(shè)款貸款給施工隊(duì)，還貸款給購房者買房。但要使房地產(chǎn)市場巨大的潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?，就必須政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)要實(shí)行三方聯(lián)動(dòng)，積極采取有針對性的措施進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，全力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。六是要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場形勢的監(jiān)測分析，盡快建立房地產(chǎn)預(yù)警體系和信息發(fā)布系統(tǒng)，引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購房。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)向這一主要群體敞開大門，加大信貸支持力度。 ◇中南世紀(jì)城：本 項(xiàng)目北接市政府，南依體育會(huì)展中心，東臨南通大學(xué)，西望狼山風(fēng)景和已建好的現(xiàn)代化高檔市政設(shè)施，是集行政、商業(yè)商務(wù)、金融、居住、教育、體育六大中心與一體的現(xiàn)代新城區(qū)。小區(qū)總用地面積 萬平方米，占地面積 m2，總建筑面積 276872 m2，其中住宅 251868 m2，綠地率 %，容積率 ，建筑密度 %，總機(jī)動(dòng)車位 1034 輛。此時(shí)您與自然最近。屋頂局部以圓形坡屋面修飾，天際輪廓線錯(cuò)落有致，建筑外形的可觀性極強(qiáng)。 高評分、高性價(jià)比是大品牌開發(fā)商的基本特征！ 由于先天原因， 本案在某些產(chǎn)品要素方面不可能使綜合評分大幅度上揚(yáng)。 ◇天虹 花園：本項(xiàng)目位于人民東路小石橋轉(zhuǎn)盤東 800 米，由南通開發(fā)區(qū)天虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積 135000 m2，總建筑面積 147000 m2，共 1002 戶， 400 個(gè)停車位；項(xiàng)目共有 9 棟別墅（共 50 記），現(xiàn)已售出 5 棟（余 2 戶），余下的面積在 260— 270 m2，均一戶型，將在 07 年下半年交付使用，現(xiàn)其中一棟已開始接受預(yù)定，價(jià)格在 70008000 元 / m2之間。項(xiàng)目規(guī)劃用地約 273 畝，占地面積約 38 萬平方米，共 396 戶，現(xiàn)在售的為 6 棟高層（ 15F）、14 棟多層住宅和 5 棟聯(lián)排別墅， 高層起價(jià) 4138 元 / m2，均價(jià)約為 4700— 4800 元 / m2，立面差為 100 元 / m2，去化約 70%，聯(lián)排別墅面積 180— 240 m2，獨(dú)棟別墅（年底開盤）面積為 240— 345 m2（不含地下室和閣樓贈(zèng)送面積），例如聯(lián)排 240 m2總價(jià)約 180 萬，而獨(dú)棟 240 m2總價(jià)則約在 290 萬。 ◇蘇建花園城： 本項(xiàng)目首創(chuàng)南通城區(qū)最大 120xx0 平方米的純生態(tài)園林，收藏4500 平方米的私家湖泊，充分領(lǐng)略 1300 米的水岸景觀，擁有詩意般的水岸生活，寬闊的視野與空間超然和諧。 ◇鳳凰 微觀房地產(chǎn)市場 ◇東郊莊園：本項(xiàng)目位于南通市金通路 3688 號，由江蘇星源房產(chǎn)天一公司開發(fā)，總占地 458 畝，總建筑面積 萬平方米，綠化率 41%，建筑密度 22%，其中會(huì)所面積為 2 萬平方米；小區(qū)共分三期開發(fā)，一期現(xiàn)已交房，二期將于 06 年 12 月交房，三期則將于 07 年初動(dòng)工，一期獨(dú)棟去化在 95%左右，聯(lián)排在 74%左右，余房多在外側(cè)，即遠(yuǎn)離水系及中心花園區(qū)的房源，二期 06 年 9 月 28 日開盤，現(xiàn)已去化 30 余套，二期面積約為 260— 328m2，總價(jià)在 250— 260 萬 /套，均價(jià)約在 8000— 10000 元 / m2之間，例如一套 218 m2的獨(dú)棟（含地下室 418 m2）總價(jià)在 218 萬；而一套 300 m2（含地下）的雙拼總價(jià)則為 180 萬。第三，房地產(chǎn)業(yè)的競爭就是客戶滿意度的樹立與競爭，開發(fā)商要加強(qiáng)工程質(zhì)量，完善內(nèi)部質(zhì)量管理系統(tǒng)，為百姓提供放心房、優(yōu)質(zhì)房。二是進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，各有關(guān)部門要進(jìn)一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記、評估等市場交易體系及土地招標(biāo)制度，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地購買的無序增長。另一方面就是拖欠工程款、器材設(shè)備購置款，應(yīng)付款所占當(dāng)年完成投資的比重在 10%左右。 20xx 年市區(qū)居民人均可支配收入 12384 元，按戶均 3 人計(jì)算，家庭年收入 萬元。從市場占有份額來看，一、二級企業(yè)的投資總規(guī)模分別只占全部的 %和 %，三級及以 下企業(yè)占有近八成的市場份額。其中住宅平均價(jià)格由 20xx 年的 元 /平方米，上漲到 20xx 年的 %，年均上漲 %。 “十五”以來，全市累計(jì)銷售商品房屋面積 萬平方米，比“九 五”期間增長 %，其中銷售住宅 萬平方米，比“九五”期間增長 %。 20xx 年市區(qū)施工十一層及以上高層建筑 萬平方米，同比增長 %，占比達(dá)到 %，比 20xx 年提高 個(gè)百分 點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資由 20xx 年的 億元，發(fā)展到 20xx 年的 億元，五年間累計(jì)完成投資 億元，年均增長 %。 二、市場篇 宏觀房地產(chǎn)市場 一）南
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