【正文】 25003400/㎡總價范圍預(yù)定價格/銷售價格銷售均價多層2400元/㎡；小高層2600元/㎡銷售情況多層尾盤，小高層主要還剩低樓層和高樓層物業(yè)管理費(fèi)㎡，㎡優(yōu)惠措施無評 述多層17幢432戶，3幢12層小高層172戶，項目位于安慶市中心區(qū)域，地理位置較好，靠近兩湖，周邊生活配套成熟交通條件樓盤地址宜城路吉祥街四周道路湖心南路、華中西路、宜城路、菱湖南路交通動線捷運(yùn)系統(tǒng)公交車、出租、長途車出行方式出租車、公交居住氛圍良好周邊樓盤歐景苑、第一大道人文遺產(chǎn)公園菱湖公園、蓮湖公園就醫(yī)條件市立醫(yī)院、第一人民醫(yī)院就學(xué)條件十一中、華一小、華二小、人民路一小商業(yè)環(huán)境良好評 述樓盤所處市中心，周邊交通、醫(yī)療、就學(xué)及商業(yè)條件成熟。目前銷售情況比較好。交通條件樓盤地址菱北西路四周道路湖心北路、菱北西路、中興大道交通動線19路捷運(yùn)系統(tǒng)公交車、出租出行方式出租車、公交居住氛圍較好周邊樓盤秀水華庭、香樟里、晶海人文遺產(chǎn)公園大湖風(fēng)景區(qū)、市民廣場就醫(yī)條件第四人民醫(yī)院、石化醫(yī)院就學(xué)條件石化一小、石化一中、九中商業(yè)環(huán)境一般評 述老城與新城交界處，距火車、汽車站、市中心均不遠(yuǎn)；出行較方便小區(qū)規(guī)模環(huán)境占地面積48888㎡建筑形態(tài)多層總建面積62578㎡社區(qū)規(guī)模中型規(guī)劃戶數(shù)435在售戶數(shù)69容 積 率在售面積綠 化 率%評 述小區(qū)配套代表景觀庭院式景觀會所情況/其它配套2號樓近5000㎡商場車位情況評 述小區(qū)中心有3000㎡的中心廣場、休閑廊架。產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)、電子巡更智 能 化紅外、進(jìn)出口監(jiān)控外 立 面面磚為主，涂料為輔走廊大理石大 堂高層一樓設(shè)計有豪華大堂進(jìn)戶門高級防盜門窗 材鋁合金、塑鋼電梯日立裝修情況毛坯裝修價格/評 述小區(qū)配套設(shè)施較為齊全，所用建材屬中高檔。小區(qū)配套代表景觀兒童樂園、親水平臺、景觀花梯會所情況有其它配套幼兒園、會所車位情況有評 述主要針對企事業(yè)單位職工、個體業(yè)主為主，有車庫，能滿足客戶需求。房型情況單位面積房 型面 積套 數(shù)比例總 價（萬元）多層：二室兩廳一衛(wèi)90㎡23三室兩廳一衛(wèi)~119㎡32 三室兩廳兩衛(wèi)138㎡38小高層：二室兩廳一衛(wèi)70㎡19 三室兩廳一衛(wèi)120130㎡33 四室兩廳兩衛(wèi)140㎡36（復(fù)式）主力房型三室兩廳一衛(wèi)主力面積96~119㎡代表房型訴求小高層小復(fù)式住宅比較有特色評 述房型面積比較多樣化，社區(qū)屬于中高檔客戶群體。社區(qū)內(nèi)部的水景和外部江景都能得到享受。交通條件樓盤地址中興大道10號四周道路中興大道、菱湖北路、集賢路、黃土坑?xùn)|路交通動線7路公交捷運(yùn)系統(tǒng)7路公交出行方式出租、公交居住氛圍較好周邊樓盤英德利花園、秀水華庭、夏華花苑人文遺產(chǎn)公園大湖就醫(yī)條件第四人民醫(yī)院、石化醫(yī)院就學(xué)條件九中、石化二中、菱北小學(xué)、雙語幼兒園商業(yè)環(huán)境舒巷菜市、假日酒店、文成酒店評 述周邊交通主要以公交為主，7路路過本案小區(qū)規(guī)模環(huán)境占地面積6畝建筑形態(tài)小高層總建面積9600㎡社區(qū)規(guī)模中型（511萬）規(guī)劃戶數(shù)80在售戶數(shù)10容 積 率在售面積約1300㎡綠 化 率35%評 述小區(qū)規(guī)模比較大400戶， 3期為小高層，小高層為80戶小區(qū)配套代表景觀/會所情況/車位情況有統(tǒng)一停車場其它配套小區(qū)內(nèi)有幼稚園評 述小區(qū)間距較大，但配套一般產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)普通門衛(wèi)智能化設(shè)施/外 立 面涂料、面磚走廊水泥地面大 堂水泥地面進(jìn)戶門自裝窗 材鋁合金電梯三菱裝修情況毛胚裝修價格/評 述一、二期多層；三期小高層，建材一般，防盜門沒有統(tǒng)一，整體性較差房型情況單位面積房型面積套數(shù)比例總價3/2 2衛(wèi)140160㎡70%2842萬復(fù)式200㎡10%50萬左右主力房型3/2 2衛(wèi)主力面積140160㎡代表房型訴求3房兩廳2衛(wèi)占大部分，戶型較大。優(yōu)惠措施2030元/㎡去化分析較慢評述4棟小高層既將成現(xiàn)房，銷售情況一般。秀水華庭人文遺產(chǎn)公園大湖、香樟園就醫(yī)條件宜城醫(yī)院就學(xué)條件九中、菱北小學(xué)、石化小學(xué)商業(yè)環(huán)境差評 述所處地理位置生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，與大湖相鄰，自然風(fēng)光好。D、 銷售策略對頭；采用了比較長的蓄水期，積累了足夠多的客戶，滿足開盤期的集中引爆。同時該區(qū)域光彩周邊已經(jīng)沒有太多的土地供應(yīng)，區(qū)域房地產(chǎn)市場在未來將會落后于東門等區(qū)域。以上兩個社區(qū)自九十年代開始入住，目前已經(jīng)容納大量的人口，人氣資源相當(dāng)旺盛，生活配套也已基本完善，而周邊的一些項目自然也因此得天獨(dú)厚、受益匪淺。⑸ 未來開發(fā)將逐漸向東移隨著市政府對東區(qū)扶持力度的加大，該區(qū)域有著大量未開發(fā)的土地。如：安慶開發(fā)區(qū)北邊西湖綠洲城的開發(fā)量達(dá)到60萬方、市區(qū)諧水灣的開發(fā)量達(dá)到40萬方、百蕊宜城水岸11萬方。從房地產(chǎn)開發(fā)情況看：，%，商品房竣工、%%。2005年，基本建設(shè)、房地產(chǎn)投資增長快速。安慶房地產(chǎn)市場特點(diǎn)總體看來，安慶的房地產(chǎn)市場有如下特點(diǎn)：⑴ 總體水平參差不齊本地開發(fā)公司有規(guī)模小、規(guī)劃、設(shè)計落伍、無創(chuàng)新、物業(yè)管理不完善、等特點(diǎn)。在未來安慶競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，專業(yè)化的要求會更高，營銷手段將會不斷有新的亮點(diǎn)。開發(fā)區(qū)市場分析扮演主城區(qū)挑戰(zhàn)者角色。C、以光彩大市場經(jīng)濟(jì)圈為依托形成新的居住點(diǎn)2004年，安慶市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的財政收入為1．4億元，其中光彩大市場就占了7000萬元左右；促進(jìn)了社會就業(yè)，截止到目前，共實現(xiàn)3萬多人就業(yè)；增強(qiáng)了地方經(jīng)濟(jì)實力，拉動了房地產(chǎn)、客貨運(yùn)輸、金融保險、郵電通訊、生產(chǎn)加工、餐飲服務(wù)等行業(yè)的同步發(fā)展，拉動周邊土地價格由4年前每畝不到10萬元上升到現(xiàn)在的每畝近50萬元左右，靠近光彩的項目有皖江花園、丹桂花園、吉祥玫瑰園等。B、 產(chǎn)品的定位準(zhǔn)確——別墅園中的精致公寓。二、 主要個案分析：香樟里產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)可視對講智 能 化電子巡更、紅外線監(jiān)控外 立 面涂料、面磚走廊/大 堂/進(jìn)戶門普通防盜門窗 材鋁合金電梯東芝裝修情況毛坯裝修價格評 述所用建材標(biāo)準(zhǔn)較好，并率先在安慶引進(jìn)了科技住宅的概念房型情況單位面積房 型面 積套 數(shù)比例總 價（萬元）二室兩廳一衛(wèi)100110㎡30三室兩廳二衛(wèi)132㎡37三室兩廳二衛(wèi)154㎡43三室兩廳二衛(wèi)157㎡（二期）無復(fù)式主力房型三室兩廳二衛(wèi)主力面積130150㎡代表房型訴求布局較好，全明設(shè)計評 述戶型普遍存在空間浪費(fèi)嚴(yán)重的問題，公攤大，邊套戶型設(shè)計較好，但面積較大。房型情況單位面積房型面積套數(shù)比例總價三室一廳兩衛(wèi)A 142㎡221/6383400三室一廳兩衛(wèi)B 144㎡221/6388800三室一廳兩衛(wèi)C 146㎡221/6394200三室兩廳兩衛(wèi)D 151㎡221/6407700三室兩廳兩衛(wèi)E、F 170㎡441/3459000主力房型三室一廳兩衛(wèi)主力面積170㎡代表房型訴求戶型布局一般，辦公、住家一體化評 述除了C、D戶型，其他戶型一般。宜城水岸樓盤概況開發(fā)商安慶市百蕊房地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司待定企劃銷售合富輝煌地產(chǎn)策劃廣告代理/設(shè)計單位上?，F(xiàn)代設(shè)計集團(tuán)/上海拓維都市設(shè)計顧問有限公司/安慶市第一設(shè)計院施工單位上海十三冶住宅類型高層所在區(qū)域迎江區(qū)現(xiàn)場售樓處現(xiàn)場售樓處電話5581111/5582222市區(qū)售樓處售樓處電話開工日期公開日期開盤日期05年11月份26號交房日期2007年初樓盤現(xiàn)狀1樓18層、2樓18層、6樓18層封頂開盤價格約21503600/㎡總價范圍42萬左右預(yù)定價格/銷售價格約2150~3700元/㎡銷售均價一期約2800元/㎡銷售情況價