【正文】 小高層既將成現房，銷售情況一般。小區(qū)配套代表景觀入口處主題水景廣場會所情況有其它配套/車位情況1個6萬評 述主要針對高端客戶如政府公務員、個體業(yè)主為主，有車庫，能滿足客戶需求。秀水華庭人文遺產公園大湖、香樟園就醫(yī)條件宜城醫(yī)院就學條件九中、菱北小學、石化小學商業(yè)環(huán)境差評 述所處地理位置生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，與大湖相鄰，自然風光好。C、 推廣策略上領先一步；經專業(yè)的營銷代理公司或策劃公司包裝運作，準確的把握了客戶的心理。D、 銷售策略對頭；采用了比較長的蓄水期，積累了足夠多的客戶，滿足開盤期的集中引爆。榮寓”可以說是非常成功的，通過我們 的市場調研分析得出其成功的原因主要有以下幾點：A、 優(yōu)越的地理位置，處在安慶唯一的大湖風景區(qū)對面，自然風光秀美。同時該區(qū)域光彩周邊已經沒有太多的土地供應，區(qū)域房地產市場在未來將會落后于東門等區(qū)域。榮寓等小高層相續(xù)落成，該區(qū)域價值進一步提升，發(fā)展前景可謂一日千里，正成為安慶市民向往的臨湖高檔景觀居住地帶。以上兩個社區(qū)自九十年代開始入住，目前已經容納大量的人口，人氣資源相當旺盛，生活配套也已基本完善，而周邊的一些項目自然也因此得天獨厚、受益匪淺。多層在2030萬、小高層在2535萬比較熱銷。⑸ 未來開發(fā)將逐漸向東移隨著市政府對東區(qū)扶持力度的加大，該區(qū)域有著大量未開發(fā)的土地。如“大湖春天”項目和“秀水華庭”小高層項目推出了“增值卡”活動，這給安慶得購房者不小得吸引力，出現了排隊購買得現象。如：安慶開發(fā)區(qū)北邊西湖綠洲城的開發(fā)量達到60萬方、市區(qū)諧水灣的開發(fā)量達到40萬方、百蕊宜城水岸11萬方。D、以自用需求為主，投資市場尚未形成安慶城市較小，房地產市場處于一個初步發(fā)展階段，內部可以推動投資的資源少，小戶型住宅、酒店式公寓、小型可售型辦公樓等投資物業(yè)基本缺乏，同時外部帶動投資發(fā)展的力量小，如缺少外地如浙江投資客的推動，因此，市場購買類型依然處于自用為主的較單一狀態(tài)，住宅的用途絕大部分為自用居住。從房地產開發(fā)情況看：，%，商品房竣工、%%。房地產投資額持續(xù)上升，、2004年后房地產開發(fā)進入快速發(fā)展期；根據近幾年的市場調查統(tǒng)計得出，安慶目前全市一年的房地產消耗量大約45萬方。2005年，基本建設、房地產投資增長快速。消費市場穩(wěn)中趨旺。安慶房地產市場特點總體看來，安慶的房地產市場有如下特點：⑴ 總體水平參差不齊本地開發(fā)公司有規(guī)模小、規(guī)劃、設計落伍、無創(chuàng)新、物業(yè)管理不完善、等特點。⑶ 市場競爭越發(fā)激烈，營銷手段不斷創(chuàng)新安慶市房地產起步很晚，擁有人性化居住理念的高檔項目幾乎空缺。在未來安慶競爭激烈的房地產市場中，專業(yè)化的要求會更高，營銷手段將會不斷有新的亮點。同時開發(fā)區(qū)市區(qū)土地供應量的逐漸下降，未來安慶市房地產開發(fā)將逐漸往東轉移。開發(fā)區(qū)市場分析扮演主城區(qū)挑戰(zhàn)者角色。如：東方虹城、幸福聯華等項目自開盤銷售以來均創(chuàng)造了良好的業(yè)績。C、以光彩大市場經濟圈為依托形成新的居住點2004年，安慶市經濟開發(fā)區(qū)的財政收入為1．4億元，其中光彩大市場就占了7000萬元左右；促進了社會就業(yè)，截止到目前，共實現3萬多人就業(yè)；增強了地方經濟實力，拉動了房地產、客貨運輸、金融保險、郵電通訊、生產加工、餐飲服務等行業(yè)的同步發(fā)展，拉動周邊土地價格由4年前每畝不到10萬元上升到現在的每畝近50萬元左右，靠近光彩的項目有皖江花園、丹桂花園、吉祥玫瑰園等。四月份安慶市市場動態(tài)分析:(1) 這個月內有兩個樓盤開盤，都是開發(fā)區(qū)的項目，一個是“榮慶苑”，另一個是秀水華庭三期“榮寓”。B、 產品的定位準確——別墅園中的精致公寓。 （3）四月份市場上比較熱銷的樓盤，如弘信城市花園、香樟里，秀水華庭，大湖春天，吉祥家園，丹桂花園等。二、 主要個案分析：香樟里目前商業(yè)氛圍差，教育及交通醫(yī)療等生活配套較差。產品塑造安保系統(tǒng)可視對講智 能 化電子巡更、紅外線監(jiān)控外 立 面涂料、面磚走廊/大 堂/進戶門普通防盜門窗 材鋁合金電梯東芝裝修情況毛坯裝修價格評 述所用建材標準較好，并率先在安慶引進了科技住宅的概念房型情況單位面積房 型面 積套 數比例總 價（萬元）二室兩廳一衛(wèi)100110㎡30三室兩廳二衛(wèi)132㎡37三室兩廳二衛(wèi)154㎡43三室兩廳二衛(wèi)157㎡（二期）無復式主力房型三室兩廳二衛(wèi)主力面積130150㎡代表房型訴求布局較好，全明設計評 述戶型普遍存在空間浪費嚴重的問題，公攤大，邊套戶型設計較好，但面積較大。興利達大廈樓盤概況開 發(fā) 商香港招商局物業(yè)公司偉興地產企劃銷售南京浩之友廣告代理藍鷹設計單位/施工單位市一建司住宅類型高層所在區(qū)域大觀區(qū)（集賢路）現場售樓處集賢路與德寬路交匯處售樓處電話5532777其他售樓處/售樓處電話5544111開工日期公開日期2004年11月底開盤日期交房日期2006年9月樓盤現狀主體結構開盤價格2600—3050總價范圍383400459000元預定價格2000~3400元銷售價格26004000元銷售均價2900元/㎡左右銷售情況132套已去化約50套物業(yè)管理費1元/㎡優(yōu)惠措施4050元/㎡評述價格目前屬于高端水平，銷售形式較差。房型情況單位面積房型面積套數比例總價三室一廳兩衛(wèi)A 142㎡221/6383400三室一廳兩衛(wèi)B 144㎡221/6388800三室一廳兩衛(wèi)C 146㎡221/6394200三室兩廳兩衛(wèi)D 151㎡221/6407700三室兩廳兩衛(wèi)E、F 170㎡441/3459000主力房型三室一廳兩衛(wèi)主力面積170㎡代表房型訴求戶型布局一般，辦公、住家一體化評 述除了C、D戶型，其他戶型一般。 評 述戶型比較經典,動靜分區(qū),坐北朝南，但樓間距較小，觀湖效果尚可。宜城水岸樓盤概況開發(fā)商安慶市百蕊房地產有限公司物業(yè)公司待定企劃銷售合富輝煌地產策劃廣告代理/設計單位上?，F代設計集團/上海拓維都市設計顧問有限公司/安慶市第一設計院施工單位上海十三冶住宅類型高層所在區(qū)域迎江區(qū)現場售樓處現場售樓處電話5581111/5582222市區(qū)售樓處售樓處電話開工日期公開日期開盤日期05年11月份26號交房日期2007年初樓盤現狀1樓18層、2樓18層、6樓18層封頂開盤價格約21503600/㎡總價范圍42萬左右預定價格/銷售價格約2150~3700元/㎡銷售均價一期約2800元/㎡銷售情況價格最高優(yōu)惠達95折物業(yè)管理費1元/平米/月以上優(yōu)惠措施最高優(yōu)惠95折評 述一期3幢高層210余戶，項目位于安慶市沿江西路，地理位置屬于老城區(qū)范圍，由于不在城市發(fā)展的主方向上，市民的認可程度較差，且周邊環(huán)境較差，熱電廠、垃圾轉運站等，商業(yè)及生活配套檔次不高交通條件樓盤地址沿江西路四眼井四周道路沿江西路交通動線119路捷運系統(tǒng)公交車、出租出行方式出租車、公交居住氛圍一般周邊樓盤目前無在售樓盤人文遺產公園四眼井、獅子山公園、焚煙亭、大觀樓、江堤就醫(yī)條件第三人民醫(yī)院就學條件德一小、德二小、太平寺小學、12中商業(yè)環(huán)境一般評 述樓盤所處老市區(qū)中心，目前周邊交通、醫(yī)療、就學及商業(yè)條件比較成熟。目前通過了中國人居環(huán)境金牌試點項目的稱號，屬于規(guī)劃較高水準的社區(qū)。銷售情況案場營建較好SP活動宜城路過街廣告、菱湖南路戶外大牌樣板房有特別之處市中心地段的外展處吸引更多人流銷售人員水平一般案場氣氛一般行情差價/景觀差價50元左右樓層差價80元左右房型差價/朝向差價/價格定位高主力去化房型三室兩廳二衛(wèi)主力去化單價3000元/㎡主力去化面積/主力去化總價37~48萬元去化抗性總價過高使客戶群體狹窄優(yōu)惠措施/去化分析約50%評述由于地段情況房型較大、總價較高銷售情況不是很好，目前在50%左右，有一定壓力歐景苑樓盤概況開 發(fā) 商安慶市川耕置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司待定企劃銷售自銷廣告代理/設計單位/施工單位/住宅類型多層/小高層所在區(qū)域迎江區(qū)現場售樓處/售樓處電話/其他售樓處人民路天天漁港大廳內售樓處電話5579900開工日期公開日期開盤日期（多層）交房日期2006年底（高層07年3月份）樓盤現狀主體部分開盤價格25003400/㎡總價范圍22~40