【正文】 小高層既將成現(xiàn)房，銷售情況一般。小區(qū)配套代表景觀入口處主題水景廣場(chǎng)會(huì)所情況有其它配套/車位情況1個(gè)6萬評(píng) 述主要針對(duì)高端客戶如政府公務(wù)員、個(gè)體業(yè)主為主，有車庫，能滿足客戶需求。秀水華庭人文遺產(chǎn)公園大湖、香樟園就醫(yī)條件宜城醫(yī)院就學(xué)條件九中、菱北小學(xué)、石化小學(xué)商業(yè)環(huán)境差評(píng) 述所處地理位置生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，與大湖相鄰，自然風(fēng)光好。C、 推廣策略上領(lǐng)先一步；經(jīng)專業(yè)的營(yíng)銷代理公司或策劃公司包裝運(yùn)作，準(zhǔn)確的把握了客戶的心理。D、 銷售策略對(duì)頭；采用了比較長(zhǎng)的蓄水期，積累了足夠多的客戶，滿足開盤期的集中引爆。榮寓”可以說是非常成功的，通過我們 的市場(chǎng)調(diào)研分析得出其成功的原因主要有以下幾點(diǎn)：A、 優(yōu)越的地理位置，處在安慶唯一的大湖風(fēng)景區(qū)對(duì)面，自然風(fēng)光秀美。同時(shí)該區(qū)域光彩周邊已經(jīng)沒有太多的土地供應(yīng)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來將會(huì)落后于東門等區(qū)域。榮寓等小高層相續(xù)落成，該區(qū)域價(jià)值進(jìn)一步提升，發(fā)展前景可謂一日千里，正成為安慶市民向往的臨湖高檔景觀居住地帶。以上兩個(gè)社區(qū)自九十年代開始入住，目前已經(jīng)容納大量的人口，人氣資源相當(dāng)旺盛，生活配套也已基本完善，而周邊的一些項(xiàng)目自然也因此得天獨(dú)厚、受益匪淺。多層在2030萬、小高層在2535萬比較熱銷。⑸ 未來開發(fā)將逐漸向東移隨著市政府對(duì)東區(qū)扶持力度的加大，該區(qū)域有著大量未開發(fā)的土地。如“大湖春天”項(xiàng)目和“秀水華庭”小高層項(xiàng)目推出了“增值卡”活動(dòng)，這給安慶得購(gòu)房者不小得吸引力，出現(xiàn)了排隊(duì)購(gòu)買得現(xiàn)象。如：安慶開發(fā)區(qū)北邊西湖綠洲城的開發(fā)量達(dá)到60萬方、市區(qū)諧水灣的開發(fā)量達(dá)到40萬方、百蕊宜城水岸11萬方。D、以自用需求為主，投資市場(chǎng)尚未形成安慶城市較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)初步發(fā)展階段，內(nèi)部可以推動(dòng)投資的資源少，小戶型住宅、酒店式公寓、小型可售型辦公樓等投資物業(yè)基本缺乏，同時(shí)外部帶動(dòng)投資發(fā)展的力量小，如缺少外地如浙江投資客的推動(dòng)，因此，市場(chǎng)購(gòu)買類型依然處于自用為主的較單一狀態(tài)，住宅的用途絕大部分為自用居住。從房地產(chǎn)開發(fā)情況看：，%，商品房竣工、%%。房地產(chǎn)投資額持續(xù)上升，、2004年后房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入快速發(fā)展期；根據(jù)近幾年的市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)得出，安慶目前全市一年的房地產(chǎn)消耗量大約45萬方。2005年，基本建設(shè)、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)快速。消費(fèi)市場(chǎng)穩(wěn)中趨旺。安慶房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)總體看來，安慶的房地產(chǎn)市場(chǎng)有如下特點(diǎn)：⑴ 總體水平參差不齊本地開發(fā)公司有規(guī)模小、規(guī)劃、設(shè)計(jì)落伍、無創(chuàng)新、物業(yè)管理不完善、等特點(diǎn)。⑶ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，營(yíng)銷手段不斷創(chuàng)新安慶市房地產(chǎn)起步很晚，擁有人性化居住理念的高檔項(xiàng)目幾乎空缺。在未來安慶競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，專業(yè)化的要求會(huì)更高，營(yíng)銷手段將會(huì)不斷有新的亮點(diǎn)。同時(shí)開發(fā)區(qū)市區(qū)土地供應(yīng)量的逐漸下降，未來安慶市房地產(chǎn)開發(fā)將逐漸往東轉(zhuǎn)移。開發(fā)區(qū)市場(chǎng)分析扮演主城區(qū)挑戰(zhàn)者角色。如：東方虹城、幸福聯(lián)華等項(xiàng)目自開盤銷售以來均創(chuàng)造了良好的業(yè)績(jī)。C、以光彩大市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈為依托形成新的居住點(diǎn)2004年，安慶市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的財(cái)政收入為1．4億元，其中光彩大市場(chǎng)就占了7000萬元左右；促進(jìn)了社會(huì)就業(yè)，截止到目前，共實(shí)現(xiàn)3萬多人就業(yè)；增強(qiáng)了地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力，拉動(dòng)了房地產(chǎn)、客貨運(yùn)輸、金融保險(xiǎn)、郵電通訊、生產(chǎn)加工、餐飲服務(wù)等行業(yè)的同步發(fā)展，拉動(dòng)周邊土地價(jià)格由4年前每畝不到10萬元上升到現(xiàn)在的每畝近50萬元左右，靠近光彩的項(xiàng)目有皖江花園、丹桂花園、吉祥玫瑰園等。四月份安慶市市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析:(1) 這個(gè)月內(nèi)有兩個(gè)樓盤開盤，都是開發(fā)區(qū)的項(xiàng)目，一個(gè)是“榮慶苑”，另一個(gè)是秀水華庭三期“榮寓”。B、 產(chǎn)品的定位準(zhǔn)確——?jiǎng)e墅園中的精致公寓。 （3）四月份市場(chǎng)上比較熱銷的樓盤，如弘信城市花園、香樟里，秀水華庭，大湖春天，吉祥家園，丹桂花園等。二、 主要個(gè)案分析：香樟里目前商業(yè)氛圍差，教育及交通醫(yī)療等生活配套較差。產(chǎn)品塑造安保系統(tǒng)可視對(duì)講智 能 化電子巡更、紅外線監(jiān)控外 立 面涂料、面磚走廊/大 堂/進(jìn)戶門普通防盜門窗 材鋁合金電梯東芝裝修情況毛坯裝修價(jià)格評(píng) 述所用建材標(biāo)準(zhǔn)較好，并率先在安慶引進(jìn)了科技住宅的概念房型情況單位面積房 型面 積套 數(shù)比例總 價(jià)（萬元）二室兩廳一衛(wèi)100110㎡30三室兩廳二衛(wèi)132㎡37三室兩廳二衛(wèi)154㎡43三室兩廳二衛(wèi)157㎡（二期）無復(fù)式主力房型三室兩廳二衛(wèi)主力面積130150㎡代表房型訴求布局較好，全明設(shè)計(jì)評(píng) 述戶型普遍存在空間浪費(fèi)嚴(yán)重的問題，公攤大，邊套戶型設(shè)計(jì)較好，但面積較大。興利達(dá)大廈樓盤概況開 發(fā) 商香港招商局物業(yè)公司偉興地產(chǎn)企劃銷售南京浩之友廣告代理藍(lán)鷹設(shè)計(jì)單位/施工單位市一建司住宅類型高層所在區(qū)域大觀區(qū)（集賢路）現(xiàn)場(chǎng)售樓處集賢路與德寬路交匯處售樓處電話5532777其他售樓處/售樓處電話5544111開工日期公開日期2004年11月底開盤日期交房日期2006年9月樓盤現(xiàn)狀主體結(jié)構(gòu)開盤價(jià)格2600—3050總價(jià)范圍383400459000元預(yù)定價(jià)格2000~3400元銷售價(jià)格26004000元銷售均價(jià)2900元/㎡左右銷售情況132套已去化約50套物業(yè)管理費(fèi)1元/㎡優(yōu)惠措施4050元/㎡評(píng)述價(jià)格目前屬于高端水平，銷售形式較差。房型情況單位面積房型面積套數(shù)比例總價(jià)三室一廳兩衛(wèi)A 142㎡221/6383400三室一廳兩衛(wèi)B 144㎡221/6388800三室一廳兩衛(wèi)C 146㎡221/6394200三室兩廳兩衛(wèi)D 151㎡221/6407700三室兩廳兩衛(wèi)E、F 170㎡441/3459000主力房型三室一廳兩衛(wèi)主力面積170㎡代表房型訴求戶型布局一般，辦公、住家一體化評(píng) 述除了C、D戶型，其他戶型一般。 評(píng) 述戶型比較經(jīng)典,動(dòng)靜分區(qū),坐北朝南，但樓間距較小，觀湖效果尚可。宜城水岸樓盤概況開發(fā)商安慶市百蕊房地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司待定企劃銷售合富輝煌地產(chǎn)策劃廣告代理/設(shè)計(jì)單位上?，F(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)/上海拓維都市設(shè)計(jì)顧問有限公司/安慶市第一設(shè)計(jì)院施工單位上海十三冶住宅類型高層所在區(qū)域迎江區(qū)現(xiàn)場(chǎng)售樓處現(xiàn)場(chǎng)售樓處電話5581111/5582222市區(qū)售樓處售樓處電話開工日期公開日期開盤日期05年11月份26號(hào)交房日期2007年初樓盤現(xiàn)狀1樓18層、2樓18層、6樓18層封頂開盤價(jià)格約21503600/㎡總價(jià)范圍42萬左右預(yù)定價(jià)格/銷售價(jià)格約2150~3700元/㎡銷售均價(jià)一期約2800元/㎡銷售情況價(jià)格最高優(yōu)惠達(dá)95折物業(yè)管理費(fèi)1元/平米/月以上優(yōu)惠措施最高優(yōu)惠95折評(píng) 述一期3幢高層210余戶，項(xiàng)目位于安慶市沿江西路，地理位置屬于老城區(qū)范圍，由于不在城市發(fā)展的主方向上，市民的認(rèn)可程度較差，且周邊環(huán)境較差，熱電廠、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站等，商業(yè)及生活配套檔次不高交通條件樓盤地址沿江西路四眼井四周道路沿江西路交通動(dòng)線119路捷運(yùn)系統(tǒng)公交車、出租出行方式出租車、公交居住氛圍一般周邊樓盤目前無在售樓盤人文遺產(chǎn)公園四眼井、獅子山公園、焚煙亭、大觀樓、江堤就醫(yī)條件第三人民醫(yī)院就學(xué)條件德一小、德二小、太平寺小學(xué)、12中商業(yè)環(huán)境一般評(píng) 述樓盤所處老市區(qū)中心，目前周邊交通、醫(yī)療、就學(xué)及商業(yè)條件比較成熟。目前通過了中國(guó)人居環(huán)境金牌試點(diǎn)項(xiàng)目的稱號(hào)，屬于規(guī)劃較高水準(zhǔn)的社區(qū)。銷售情況案場(chǎng)營(yíng)建較好SP活動(dòng)宜城路過街廣告、菱湖南路戶外大牌樣板房有特別之處市中心地段的外展處吸引更多人流銷售人員水平一般案場(chǎng)氣氛一般行情差價(jià)/景觀差價(jià)50元左右樓層差價(jià)80元左右房型差價(jià)/朝向差價(jià)/價(jià)格定位高主力去化房型三室兩廳二衛(wèi)主力去化單價(jià)3000元/㎡主力去化面積/主力去化總價(jià)37~48萬元去化抗性總價(jià)過高使客戶群體狹窄優(yōu)惠措施/去化分析約50%評(píng)述由于地段情況房型較大、總價(jià)較高銷售情況不是很好，目前在50%左右，有一定壓力歐景苑樓盤概況開 發(fā) 商安慶市川耕置業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)公司待定企劃銷售自銷廣告代理/設(shè)計(jì)單位/施工單位/住宅類型多層/小高層所在區(qū)域迎江區(qū)現(xiàn)場(chǎng)售樓處/售樓處電話/其他售樓處人民路天天漁港大廳內(nèi)售樓處電話5579900開工日期公開日期開盤日期（多層）交房日期2006年底（高層07年3月份）樓盤現(xiàn)狀主體部分開盤價(jià)格25003400/㎡總價(jià)范圍22~40