【正文】 第一產(chǎn)業(yè)比重較高， 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品市場份額偏大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特征不顯著，比重偏低，整體水平不高； 3）人口結(jié)構(gòu)與消費水平 ◇ 20xx 年年末，南通市共有人口 萬人，其中南通市區(qū)人口 萬人，占全市 人口的 %； ◇全市農(nóng)業(yè)人口比重依然較高，城鎮(zhèn)化率為 %，海安、如皋的城鎮(zhèn)化率在 25%左右，啟東與海門的非農(nóng)業(yè)人口比重僅為 %、 %； ◇南通市全社會固定資產(chǎn)投資與消費品零售總額在 02 年以后增幅加快，人均 GDP 與城市居民人均可支配收入也以 10%以上的速度增長。 二、市場篇 宏觀房地產(chǎn)市場 一）南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 南通的房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟體制改革和國民經(jīng)濟的發(fā)展而逐 步建立和發(fā)展起來的，經(jīng)歷了一個從無到有、從小到大的發(fā)展過程。 20xx 年市區(qū)施工十一層及以上高層建筑 萬平方米，同比增長 %，占比達到 %，比 20xx 年提高 個百分 點。其中住宅平均價格由 20xx 年的 元 /平方米，上漲到 20xx 年的 %，年均上漲 %。 20xx 年市區(qū)居民人均可支配收入 12384 元，按戶均 3 人計算，家庭年收入 萬元。二是進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場，各有關(guān)部門要進一步完善房屋產(chǎn)權(quán)登記、評估等市場交易體系及土地招標(biāo)制度，強化土地供應(yīng)管理，控制土地購買的無序增長。 微觀房地產(chǎn)市場 ◇東郊莊園：本項目位于南通市金通路 3688 號，由江蘇星源房產(chǎn)天一公司開發(fā)，總占地 458 畝，總建筑面積 萬平方米，綠化率 41%，建筑密度 22%，其中會所面積為 2 萬平方米；小區(qū)共分三期開發(fā)，一期現(xiàn)已交房，二期將于 06 年 12 月交房，三期則將于 07 年初動工，一期獨棟去化在 95%左右，聯(lián)排在 74%左右，余房多在外側(cè)，即遠離水系及中心花園區(qū)的房源，二期 06 年 9 月 28 日開盤，現(xiàn)已去化 30 余套，二期面積約為 260— 328m2，總價在 250— 260 萬 /套，均價約在 8000— 10000 元 / m2之間，例如一套 218 m2的獨棟（含地下室 418 m2）總價在 218 萬；而一套 300 m2（含地下）的雙拼總價則為 180 萬。 ◇蘇建花園城： 本項目首創(chuàng)南通城區(qū)最大 120xx0 平方米的純生態(tài)園林，收藏4500 平方米的私家湖泊，充分領(lǐng)略 1300 米的水岸景觀，擁有詩意般的水岸生活，寬闊的視野與空間超然和諧。 ◇天虹 花園：本項目位于人民東路小石橋轉(zhuǎn)盤東 800 米，由南通開發(fā)區(qū)天虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，占地面積 135000 m2，總建筑面積 147000 m2，共 1002 戶， 400 個停車位；項目共有 9 棟別墅（共 50 記），現(xiàn)已售出 5 棟（余 2 戶），余下的面積在 260— 270 m2，均一戶型，將在 07 年下半年交付使用，現(xiàn)其中一棟已開始接受預(yù)定，價格在 70008000 元 / m2之間。屋頂局部以圓形坡屋面修飾，天際輪廓線錯落有致，建筑外形的可觀性極強。小區(qū)總用地面積 萬平方米，占地面積 m2，總建筑面積 276872 m2，其中住宅 251868 m2，綠地率 %，容積率 ，建筑密度 %，總機動車位 1034 輛。金融機構(gòu)應(yīng)向這一主要群體敞開大門，加大信貸支持力度。但要使房地產(chǎn)市場巨大的潛在需求轉(zhuǎn)變?yōu)橛行枨?，就必須政府部門、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)要實行三方聯(lián)動，積極采取有針對性的措施進行調(diào)控與引導(dǎo)，全力促進房地產(chǎn)業(yè)的健康快速發(fā)展。企業(yè)負債偏高，包袱較重，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動能不足。 商品房市場活躍，個人消費成為市場主體 隨著住房體制改革的推進和居民住房需求的增加，特別是“十五”時期全市經(jīng)濟增長，人均收入水平提高，使居民改善住宅的需求相當(dāng)旺盛，個人購房比重相應(yīng)上升，個人逐步成為房地產(chǎn)市場的消費主體。 “十五”期間，南通累計竣工房屋面積 萬平方米，比“九五”期間增加 萬平 方米，增長 %，其中竣工住宅 萬平方米，比“九五”期間增長 %。 主城區(qū) 是全市的政治、經(jīng)濟、科技、文化、金融、貿(mào)易中心。 城市總體規(guī)劃 南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。 “十五”期間，南通房地產(chǎn)開發(fā)投資擺脫“九五”中前期的持續(xù)下降，并繼續(xù)“九五”后期的快速增長勢頭，但期間由于受企業(yè)改制以及國家宏觀調(diào)控政策的影響， 20xx 年房地產(chǎn)投資增速由 20xx 年的增長 %回落到增長 %； 20xx 年受項目清理等國家宏觀調(diào)控政策的影響，速度比 20xx 年回落 11 個百分點； 20xx 年南通房地產(chǎn)投資在國家宏觀調(diào)控中繼續(xù)發(fā)展，投資增速達到 %，創(chuàng)“九五”以來的最高。 20xx年全市銷售商品房屋面積 萬平方米，同比增長 %，其中銷售住宅 萬平方米，同比增長 %。企業(yè)規(guī)模偏小，容易在激烈的競爭環(huán)境中被淘汰。隨著金融政策的逐步到位，炒房族貸不到款不再購房投資、工程隊貸不到款無法墊資，被動購房減少，購房者慎購，如果不盡快拓寬融資渠道，一旦 市場出現(xiàn)供大于求的局面，房地產(chǎn)資金鏈會有斷裂的危險。第四，要加強市場營銷，樹立 理性的營銷觀念，堅持誠信服務(wù)，進行“陽光”操作。萊茵苑： 鳳凰 小區(qū)物業(yè)管理費 元 / m2，年底開盤的多為獨棟別墅，也有少量聯(lián)排別墅（ 4— 6 聯(lián)）。 三、 定位篇 南通市代表性項目綜合評定對照表 說明：各單項均以 10 分為滿分計；總評分數(shù) =Σ（項目得分 X 項目權(quán)重） 綜合評分名次如下： 重素 權(quán)重 案名 地段 15% 生活配套 5% 整體規(guī)劃 5% 建筑造型 10% 規(guī)模 5% 景觀綠化 15% 面積配比 15% 戶型 10% 物業(yè)管理5% 營銷投入15% 總評 均價 性價比 東郊莊園 2790 優(yōu)山美地 2800 中南世紀城 2940 鳳凰萊茵城 2400 蘇建花園城 2550 兆豐嘉園