【正文】 1 5 . 1 %7 . 1 %7 . 1 %1 2 . 3 %2 2 . 2 %2%4 . 5 %5 . 0 %5 . 1 %5 . 6 %3 . 2 %2 . 7 %7 . 9 %南 京 市無(wú) 錫 市徐 州 市常 州 市蘇 州 市南 通 市連云港市淮 安 市鹽 城 市揚(yáng) 州 市鎮(zhèn) 江 市泰 州 市宿 遷 市城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 2）南通在長(zhǎng)江三角洲的優(yōu)勢(shì)： ◇區(qū)位優(yōu)勢(shì)：江海交匯，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域化程度、區(qū)域開(kāi)放度較高； ◇產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：輕紡、造船、機(jī)電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)； 南通在長(zhǎng)江三角洲的劣勢(shì)： ◇城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)：人口多、農(nóng)業(yè)人口比重大，城市化水平較低； ◇ 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)比重較高， 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)份額偏大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特征不顯著，比重偏低，整體水平不高； 3）人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)水平 ◇ 20xx 年年末，南通市共有人口 萬(wàn)人，其中南通市區(qū)人口 萬(wàn)人，占全市 人口的 %； ◇全市農(nóng)業(yè)人口比重依然較高，城鎮(zhèn)化率為 %，海安、如皋的城鎮(zhèn)化率在 25%左右，啟東與海門(mén)的非農(nóng)業(yè)人口比重僅為 %、 %； ◇南通市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與消費(fèi)品零售總額在 02 年以后增幅加快，人均 GDP 與城市居民人均可支配收入也以 10%以上的速度增長(zhǎng)。 城市總體規(guī)劃 南通市以主城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢(shì)。原有工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團(tuán)，包括老城區(qū)和新城區(qū)。 蘇通大橋 港閘區(qū) 主城區(qū) （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)小型化、主體多元化趨勢(shì)明顯 到 20xx 年底，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 354 家，從資質(zhì)等級(jí)看企業(yè)呈小型化，三級(jí)以下的企業(yè)占絕大多數(shù)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中度明顯 南通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)集中在市區(qū)和南部地區(qū)，到 20xx 年底，市區(qū)為 164 家，占全市的 %；海安為 37 家，占全市的 %；如皋為 26 家，占全市的 %；如東為 16 家，占全市的 %；通州為 27 家，占全市的 %；海門(mén)為 48 家，占全市的%；啟東為 36 家，占全市的 %。 “十五”期間，南通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資擺脫“九五”中前期的持續(xù)下降，并繼續(xù)“九五”后期的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，但期間由于受企業(yè)改制以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響， 20xx 年房地產(chǎn)投資增速由 20xx 年的增長(zhǎng) %回落到增長(zhǎng) %； 20xx 年受項(xiàng)目清理等國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，速度比 20xx 年回落 11 個(gè)百分點(diǎn)； 20xx 年南通房地產(chǎn)投資在國(guó)家宏觀調(diào)控中繼續(xù)發(fā)展，投資增速達(dá)到 %，創(chuàng)“九五”以來(lái)的最高。20xx 年新開(kāi)工面積的大幅下降，造成 20xx 年竣工面積出現(xiàn)較大幅度的回落 (圖 3)。 近年來(lái)南通國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展空間，再加上舊城改造的基本結(jié)束，以及市中心土地資源的稀缺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向城區(qū)外圍拓展，住宅建設(shè)日趨城郊化。從 20xx 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋施工類(lèi)型比例及所占比重變化看，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍以住宅投資為主，但商用房、辦公樓等商務(wù)房建設(shè)也有相應(yīng)的變化，與城市發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng)。 20xx年全市銷(xiāo)售商品房屋面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中銷(xiāo)售住宅 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 20xx 年，全市商品房銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 億元。 今年上半年全市商品房平均價(jià)格為 元 /平方米，同比上漲 %，其中住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，同比上漲 %。 二）制約房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素分析 南通市房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，開(kāi)發(fā)投資不斷創(chuàng)出新高，市場(chǎng)持續(xù)旺銷(xiāo)，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并逐步走向規(guī)范與成熟，但在具體運(yùn)行過(guò)程中還存在一些不容忽視的問(wèn)題，應(yīng)引起重視和關(guān)注。企業(yè)規(guī)模偏小，容易在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中被淘汰。 （ 三）商品房空置面積較多 20xx 年底商品房空置面積總量達(dá)到 萬(wàn)平 方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，占空置面積總量的 %，其他空置分別為：辦公樓為 萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為 萬(wàn)平方米，其他房屋為 萬(wàn)平方米。 20xx 年市區(qū)商品住宅均價(jià) 元，買(mǎi)一套 100 平方米的住宅需 萬(wàn)元，是當(dāng)年家庭年收入的 倍。風(fēng)險(xiǎn)由銀行照單全收，高額利潤(rùn)屬于房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商靠著銀行發(fā)大財(cái)。隨著金融政策的逐步到位，炒房族貸不到款不再購(gòu)房投資、工程隊(duì)貸不到款無(wú)法墊資，被動(dòng)購(gòu)房減少，購(gòu)房者慎購(gòu)，如果不盡快拓寬融資渠道，一旦 市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面，房地產(chǎn)資金鏈會(huì)有斷裂的危險(xiǎn)。 （一）政府部門(mén)加強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化環(huán)境 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費(fèi)水平相適應(yīng)，同時(shí)也要適應(yīng)城市的發(fā)展需要。三是要加大監(jiān)督執(zhí)法力度，堅(jiān)決治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易活動(dòng)的違規(guī)違法行為，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；同時(shí)搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)交易市場(chǎng)，促進(jìn)居民購(gòu)房，以舊換新、以小換大，改善居住條件。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)練素質(zhì)、外樹(shù)形象 面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機(jī)制，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，提高管理水平。第四，要加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，樹(shù)立 理性的營(yíng)銷(xiāo)觀念，堅(jiān)持誠(chéng)信服務(wù)，進(jìn)行“陽(yáng)光”操作。一要進(jìn)一步改革公積金制度，放松現(xiàn)行公積金貸款的某些具體規(guī)定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。 ◇優(yōu)山美地： 本項(xiàng)目位于南位于園林景觀大道 —— 星湖大道 1888 號(hào)（瑞慈醫(yī)院東側(cè)），毗鄰國(guó)家 4A 級(jí)狼山風(fēng)景區(qū)，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，整個(gè)小區(qū)總占地 33 萬(wàn)余平方米，建筑面積約 40 萬(wàn)平方米，規(guī)劃有獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房以及小高層等物業(yè)類(lèi)型。本項(xiàng)目的住宅、商 業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、體育等項(xiàng)目現(xiàn)已全面啟動(dòng)，它將是南通市最富有的商機(jī)和最具有活力的現(xiàn)代中心城。萊茵苑： 鳳凰小區(qū)配有 25004 m2的幼兒園、商業(yè)服務(wù)用房、居委會(huì)、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、文化活動(dòng)站、衛(wèi)生站、公廁等有關(guān)公建配套設(shè)施；鳳凰萊茵苑項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)約 8 億元人民幣，共分三期開(kāi)發(fā) ，一期已售