某市別墅項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 ◇天安花園：本項(xiàng)目南通新城區(qū)內(nèi)兆豐嘉園對(duì)面，項(xiàng)目 01 年開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在售部分有小高層和三棟聯(lián)排，另有三棟已售完，后期還有小高層待售，項(xiàng)目已基本開(kāi)發(fā)完畢，大面積在220 m2以上，聯(lián)排售價(jià)在 9000 元 / m2，小高層均價(jià)在 6000 元 / m2。 ◇晏園南岸：本項(xiàng)目 位于一號(hào)橋，占地約 27836 平方米，總建筑面積約為 36188 平方米，共規(guī)劃有二棟 18F 高層住宅、 9 棟獨(dú)棟別 墅和 8 棟聯(lián)排別墅，共 160 戶，現(xiàn)推出的是兩棟高層住宅，其中 19于 9 月 28 日開(kāi)盤(pán)現(xiàn)余 10 幾戶未去化，而 18也于 11 月 1 日推盤(pán)，至中午已定 10 戶，面積僅 163 m2和 1 65 m2兩個(gè)戶型，均價(jià)在 5400 元 / m2左右（ 6F5090 元 / m2， 10F— 5400 元 / m2），立面差為 50— 100 元 / m2。舉目望去，滿園春色 。 萊茵苑坐落于東南至海港引河，西至工農(nóng)路，北至洪江路、通啟路的新城區(qū)核心地塊，與南通市新城區(qū)行政中心隔河相望?，F(xiàn)一期外圍別墅已全部售磬，待推二期為島中島獨(dú)棟梁別墅（ 600800 m2）、聯(lián)排別墅和八棟已封頂?shù)幕▓@洋房（ 120 m2和180 m2），價(jià)格未定；小區(qū)擁有 會(huì)所、三條特色風(fēng)情街，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、幼兒園等內(nèi)部配套設(shè)施。重點(diǎn)是加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理以及環(huán)境設(shè)計(jì)、生態(tài)平衡等等，通過(guò)加強(qiáng)營(yíng)銷誠(chéng)信服務(wù)積極創(chuàng)造市場(chǎng)。四是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要納入城市建設(shè)的總體發(fā) 展戰(zhàn)略，加強(qiáng)整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌安排好土地資源開(kāi)發(fā)利用的布局與節(jié)奏，做到有計(jì)劃、有步驟地開(kāi)發(fā)。 20xx 年的到位資金雖然增速不低（ ％），但滯后開(kāi)發(fā)投資增速（ ％） 個(gè)百分點(diǎn)。如剔除低價(jià)位商品房?jī)r(jià)格的影響，市區(qū)房?jī)r(jià)與收入比超過(guò) 10 倍。 （二）負(fù)債率偏高 房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，由于企業(yè)實(shí)收資本少，不得不舉債度日。市區(qū)商品房平 均價(jià)格為 元 /平方米，同比上漲 %，其中住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，同比上漲 %，剔除低價(jià)位商品房影響，市區(qū)商品住宅平均價(jià)格為 元 /平方米。 今年上半年全市商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，按新口徑推算，同比增長(zhǎng) %，其中商品住宅銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %?！笆濉逼陂g，市區(qū)隨著行政中心的搬遷和建設(shè)，新城區(qū)建設(shè)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的亮點(diǎn)，天安花園、天都花園、前錦花園、五山公寓等一個(gè)個(gè)小區(qū)建成交付使用，鳳凰萊茵苑、新城小區(qū)、中南世紀(jì)新城、兆豐嘉園等大盤(pán)紛紛開(kāi)工建設(shè)， 20xx 年市區(qū)的新區(qū)在建房屋施工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，占市區(qū)房屋施工面積的%，其中新開(kāi)工面 積達(dá)到了 萬(wàn)平方米，占市區(qū)新開(kāi)工房屋施工面積的 %。 商品房施工、竣工規(guī)?？焖贁U(kuò)張 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，商品房施工、竣工規(guī)模也快速擴(kuò)張。擁有一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)為 1 家，二級(jí)資質(zhì)的企業(yè) 43 家，三級(jí)資質(zhì)的企業(yè) 180 家，四級(jí)資質(zhì)及以下的企業(yè) 130 家。 遠(yuǎn)景進(jìn)一步向東南發(fā)展延伸，與通州、海門(mén)相向發(fā)展，形成沿江“組群式”城市結(jié)構(gòu)。 南通市別墅項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告 目 錄 一、 環(huán)境篇 城市結(jié)構(gòu)（圖） 城市總述 城市總體規(guī)劃 二、 市場(chǎng)篇 宏觀住宅市場(chǎng) 微觀市場(chǎng)分析 三、定位篇 四、項(xiàng)目篇 地塊分析 SWOT 分析 項(xiàng)目建議 ———— 南通城市結(jié)構(gòu)圖 城市總述 1） 南通經(jīng)濟(jì)發(fā)展與地位 ◇近年來(lái)， 南 通經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，特別是 20xx 年以后，南通 GDP年增長(zhǎng)率均超過(guò)了 10%，20xx 年突破 %； ◇ 南通在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟(jì)輻射的江北第一城，其開(kāi)發(fā)與建設(shè)有助于打造滬蘇 通“金 三角” ，拉動(dòng)蘇中、蘇北地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，目前南通在江蘇省的 GDP 貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，僅次于蘇州、無(wú)錫 與南京； ◇ 按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長(zhǎng)三角重要的 基礎(chǔ)工業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)基地，長(zhǎng)三角北翼的現(xiàn)代物流中心 ； ◇ 相對(duì)于長(zhǎng)三角其他城市，南通的主要發(fā)展優(yōu)勢(shì)在于其區(qū)位以及優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的積聚，主要發(fā)展劣勢(shì)在于其當(dāng)前的 沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：形成以 204國(guó)道為依托的沿海城鎮(zhèn)聚合軸 海安、如皋城鎮(zhèn)圈： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)發(fā)展一般，農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)為主，工業(yè)處于轉(zhuǎn)型期 引導(dǎo)：以如城海安為中心，城鎮(zhèn)相向發(fā)展，形成 “雙核型 ”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 掘港、長(zhǎng)沙城鎮(zhèn)圈： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，以農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)與灘涂養(yǎng)殖為主； 引導(dǎo)：以發(fā)展掘港鎮(zhèn)為重心，形成 “母子型 ”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 沿江經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸：以寧通啟公路為依托的城鎮(zhèn)聚合軸 南通市城市圈： 現(xiàn) 狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)，市域政治經(jīng)濟(jì)文化中心； 引導(dǎo)：以南通市為中心城市，海門(mén)、金沙、長(zhǎng)江鎮(zhèn)為次中心城鎮(zhèn)，形成 “一主三副 ”城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 匯龍、呂四城鎮(zhèn)圈： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，海洋漁業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、加工業(yè)初具規(guī)模； 引導(dǎo)：依托道路交通，形成以匯龍為中心，呂四、和合、南陽(yáng) “眾星拱月 ”型城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu) 蘇州市 鹽城市 連云港市 徐州市 南京市 常州市 無(wú)錫市 上海市 ●通位于江蘇省中部，長(zhǎng)江入?？诒卑?，在地理位置上，與蘇州、寧波同為上海都市圈三個(gè)副中心城市，轄如皋、通州、海門(mén)、啟東 4 市（縣級(jí)），海安、如東 2縣，崇川、港閘 2 區(qū)和南通經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，面積 8001 平方公里 ； ●大南通城市結(jié)構(gòu)規(guī)劃將以南通市為市域中心，金沙、掘港、如皋、海安、海門(mén)、匯龍為市域次中心，以 204 國(guó)道、通呂公路、金掘公路、寧通啟高速公路為城鎮(zhèn) 主次聚合軸，形成完整的扇形空間結(jié)構(gòu)。 港閘區(qū) 傳承國(guó)際資本和民間資本轉(zhuǎn)移，輻射蘇北的門(mén)戶，以工業(yè)和商貿(mào)為主的現(xiàn)代化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化 工為主，居住、公共設(shè)施相應(yīng)配套的城市組團(tuán)。 從登記注冊(cè)類型看企業(yè)主體呈多元化，內(nèi)資企業(yè)占絕大多數(shù)?！笆濉逼陂g，南通累計(jì)施工房屋面積 萬(wàn)平方米，比“九五”期間增長(zhǎng) %，其中施工住宅面積 萬(wàn)平方米，比“九五”期間增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)趨于合理 南通房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洗禮，已逐漸成熟，企業(yè)開(kāi)發(fā)圍繞市場(chǎng)需求，
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