某市別墅項目市調(diào)報告(存儲版)
【正文】 投資的結(jié)構(gòu)漸趨合理，形成了以住宅為主、商務為輔的投資格局。從房屋銷售形式來看，上半年全市現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，同比下降 %，期房銷售面積 萬平方米，同比增長 %，期房銷售面積占商品房銷售面積的 %，同比提高 個百分點。 今年二季度市區(qū)二手房重點調(diào)查資料顯示：二手房住宅平均價格為 4411 元 /平方米，比一季度上升 348 元 /平方米。 20xx 年末，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共擁有資產(chǎn) 億元，其中負債 億元，平均每個企業(yè)負債 7273萬元，企業(yè)資產(chǎn)負債率高達 ％，其中資質(zhì)等級為二級、三級的企業(yè)資產(chǎn)負債率分別為％和 ％。按世界銀行提出的房價應是家庭年收入的 3－ 6 倍的標準來衡量，南通房價收入比明顯偏高。 三）對房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的思考 目前，針對部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價格增長過快，結(jié)構(gòu)不合理等問題，國家已采取了多種措施，通過經(jīng)濟、行政等手段，控制信貸和土地兩個閘門，有保有壓，區(qū)別對待，已經(jīng)取得了初步的成效。五是要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費用，降低建房成本。 （ 三）金融機構(gòu)制度創(chuàng)新、加大支持 目前中、低收 入者是房地產(chǎn)市場需求的主要群體，而這部分居民購房更加需要信貸支持。項目地北接秀麗狼山，綿延一體，區(qū)內(nèi)南北中心主河道南通長江， 奔遠長流，整體規(guī)劃以尊重大自然紋理生態(tài)為尺度，將狼山優(yōu)美環(huán)境延伸，萃取狼山自然風貌與長江水系引入景觀規(guī)劃中，運用“坡、水、林”三大自然造景手法來營造自然生態(tài)空間，打造南通唯一一個擁有真山真水的生態(tài)國際社區(qū)。整個小區(qū)三面臨水，一面臨街。側(cè)耳傾聽，蟲鳴鳥啼。 其中項目別墅，位于地塊南部，僅建有 20 套，組團設有獨立出入口，歐式建筑高貴大方，樓旁花馥長伴，能擁如斯完美居家，教人欣羨；而項目高層洋房，建筑立面采用三段式設計，寶藍色屋頂，品紅色和淺灰色拼面磚樓身 ，讓建筑在古典凝重中盡得大宅的尊貴。 三、 定位篇 南通市代表性項目綜合評定對照表 說明：各單項均以 10 分為滿分計；總評分數(shù) =Σ（項目得分 X 項目權(quán)重） 綜合評分名次如下： 重素 權(quán)重 案名 地段 15% 生活配套 5% 整體規(guī)劃 5% 建筑造型 10% 規(guī)模 5% 景觀綠化 15% 面積配比 15% 戶型 10% 物業(yè)管理5% 營銷投入15% 總評 均價 性價比 東郊莊園 2790 優(yōu)山美地 2800 中南世紀城 2940 鳳凰萊茵城 2400 蘇建花園城 2550 兆豐嘉園 2280 晏園南岸 3100 濠濱花園 天虹花園 本案預期 7 7 7 9 7 ？ ？ 浦東花園≥河畔花城≥金倫匯錦園≥ ****≥世襲雅園≥加州城≥新淮中花園≥東方曼哈頓 性價比名次如下： 世襲雅園≥河畔花城≥浦東花園≥東方曼哈頓≥金倫匯錦園≥新淮中花園≥加州城 綜合評分是一個樓盤開發(fā)水準的評判， 然而， 性價比才是一個樓盤銷售情況的晴雨表， 上述樓盤的去化情況基本與其性價比名次保持一致。另有部分多層公寓待售，其中含 180 m2的復式結(jié)構(gòu)，售價未定。 小區(qū)物業(yè)管理費 元 / m2，年底開盤的多為獨棟別墅，也有少量聯(lián)排別墅（ 4— 6 聯(lián)）。整個小區(qū)綠意盎然、流水潺潺、波光粼粼。萊茵苑： 鳳凰 ◇優(yōu)山美地： 本項目位于南位于園林景觀大道 —— 星湖大道 1888 號（瑞慈醫(yī)院東側(cè)），毗鄰國家 4A 級狼山風景區(qū)，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，整個小區(qū)總占地 33 萬余平方米，建筑面積約 40 萬平方米，規(guī)劃有獨棟別墅、雙拼別墅、花園洋房以及小高層等物業(yè)類型。第四，要加強市場營銷，樹立 理性的營銷觀念，堅持誠信服務，進行“陽光”操作。三是要加大監(jiān)督執(zhí)法力度，堅決治理房地產(chǎn)開發(fā)和交易活動的違規(guī)違法行為，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；同時搞活房地產(chǎn)二、三級交易市場，促進居民購房，以舊換新、以小換大，改善居住條件。隨著金融政策的逐步到位，炒房族貸不到款不再購房投資、工程隊貸不到款無法墊資，被動購房減少，購房者慎購，如果不盡快拓寬融資渠道，一旦 市場出現(xiàn)供大于求的局面，房地產(chǎn)資金鏈會有斷裂的危險。 20xx 年市區(qū)商品住宅均價 元，買一套 100 平方米的住宅需 萬元，是當年家庭年收入的 倍。企業(yè)規(guī)模偏小，容易在激烈的競爭環(huán)境中被淘汰。 今年上半年全市商品房平均價格為 元 /平方米，同比上漲 %，其中住宅平均價格為 元 /平方米，同比上漲 %。 20xx年全市銷售商品房屋面積 萬平方米，同比增長 %，其中銷售住宅 萬平方米，同比增長 %。 近年來南通國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，城市化進程不斷加快，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展空間，再加上舊城改造的基本結(jié)束，以及市中心土地資源的稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)向城區(qū)外圍拓展，住宅建設日趨城郊化。 “十五”期間，南通房地產(chǎn)開發(fā)投資擺脫“九五”中前期的持續(xù)下降，并繼續(xù)“九五”后期的快速增長勢頭，但期間由于受企業(yè)改制以及國家宏觀調(diào)控政策的影響， 20xx 年房地產(chǎn)投資增速由 20xx 年的增長 %回落到增長 %； 20xx 年受項目清理等國家宏觀調(diào)控政策的影響，速度比 20xx 年回落 11 個百分點； 20xx 年南通房地產(chǎn)投資在國家宏觀調(diào)控中繼續(xù)發(fā)展，投資增速達到 %，創(chuàng)“九五”以來的最高。 蘇通大橋 港閘區(qū) 主城區(qū) （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小型化、主體多元化趨勢明顯 到 20xx 年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 354 家，從資質(zhì)等級看企業(yè)呈小型化，三級以下的企業(yè)占絕大多數(shù)。 城市總體規(guī)劃 南通市以主城區(qū)和開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢。 1 5 . 1 %7 . 1 %7 . 1 %1 2 . 3 %2 2 . 2 %2%4 . 5 %5 . 0 %5 . 1
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1