某市別墅項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 投資的結(jié)構(gòu)漸趨合理，形成了以住宅為主、商務(wù)為輔的投資格局。從房屋銷售形式來(lái)看，上半年全市現(xiàn)房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %，期房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，期房銷售面積占商品房銷售面積的 %，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。 今年二季度市區(qū)二手房重點(diǎn)調(diào)查資料顯示：二手房住宅平均價(jià)格為 4411 元 /平方米，比一季度上升 348 元 /平方米。 20xx 年末，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共擁有資產(chǎn) 億元，其中負(fù)債 億元，平均每個(gè)企業(yè)負(fù)債 7273萬(wàn)元，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá) ％，其中資質(zhì)等級(jí)為二級(jí)、三級(jí)的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率分別為％和 ％。按世界銀行提出的房?jī)r(jià)應(yīng)是家庭年收入的 3－ 6 倍的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，南通房?jī)r(jià)收入比明顯偏高。 三）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的思考 目前，針對(duì)部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題，國(guó)家已采取了多種措施，通過(guò)經(jīng)濟(jì)、行政等手段，控制信貸和土地兩個(gè)閘門，有保有壓，區(qū)別對(duì)待，已經(jīng)取得了初步的成效。五是要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費(fèi)，提高政府辦事效率，減少前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，降低建房成本。 （ 三）金融機(jī)構(gòu)制度創(chuàng)新、加大支持 目前中、低收 入者是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主要群體，而這部分居民購(gòu)房更加需要信貸支持。項(xiàng)目地北接秀麗狼山，綿延一體，區(qū)內(nèi)南北中心主河道南通長(zhǎng)江， 奔遠(yuǎn)長(zhǎng)流，整體規(guī)劃以尊重大自然紋理生態(tài)為尺度，將狼山優(yōu)美環(huán)境延伸，萃取狼山自然風(fēng)貌與長(zhǎng)江水系引入景觀規(guī)劃中，運(yùn)用“坡、水、林”三大自然造景手法來(lái)營(yíng)造自然生態(tài)空間，打造南通唯一一個(gè)擁有真山真水的生態(tài)國(guó)際社區(qū)。整個(gè)小區(qū)三面臨水，一面臨街。側(cè)耳傾聽(tīng)，蟲(chóng)鳴鳥(niǎo)啼。 其中項(xiàng)目別墅，位于地塊南部，僅建有 20 套，組團(tuán)設(shè)有獨(dú)立出入口，歐式建筑高貴大方，樓旁花馥長(zhǎng)伴，能擁如斯完美居家，教人欣羨；而項(xiàng)目高層洋房，建筑立面采用三段式設(shè)計(jì)，寶藍(lán)色屋頂，品紅色和淺灰色拼面磚樓身 ，讓建筑在古典凝重中盡得大宅的尊貴。 三、 定位篇 南通市代表性項(xiàng)目綜合評(píng)定對(duì)照表 說(shuō)明：各單項(xiàng)均以 10 分為滿分計(jì)；總評(píng)分?jǐn)?shù) =Σ（項(xiàng)目得分 X 項(xiàng)目權(quán)重） 綜合評(píng)分名次如下： 重素 權(quán)重 案名 地段 15% 生活配套 5% 整體規(guī)劃 5% 建筑造型 10% 規(guī)模 5% 景觀綠化 15% 面積配比 15% 戶型 10% 物業(yè)管理5% 營(yíng)銷投入15% 總評(píng) 均價(jià) 性價(jià)比 東郊莊園 2790 優(yōu)山美地 2800 中南世紀(jì)城 2940 鳳凰萊茵城 2400 蘇建花園城 2550 兆豐嘉園 2280 晏園南岸 3100 濠濱花園 天虹花園 本案預(yù)期 7 7 7 9 7 ？ ？ 浦東花園≥河畔花城≥金倫匯錦園≥ ****≥世襲雅園≥加州城≥新淮中花園≥東方曼哈頓 性價(jià)比名次如下： 世襲雅園≥河畔花城≥浦東花園≥東方曼哈頓≥金倫匯錦園≥新淮中花園≥加州城 綜合評(píng)分是一個(gè)樓盤開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)的評(píng)判， 然而， 性價(jià)比才是一個(gè)樓盤銷售情況的晴雨表， 上述樓盤的去化情況基本與其性價(jià)比名次保持一致。另有部分多層公寓待售，其中含 180 m2的復(fù)式結(jié)構(gòu)，售價(jià)未定。 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi) 元 / m2，年底開(kāi)盤的多為獨(dú)棟別墅，也有少量聯(lián)排別墅（ 4— 6 聯(lián)）。整個(gè)小區(qū)綠意盎然、流水潺潺、波光粼粼。萊茵苑： 鳳凰 ◇優(yōu)山美地： 本項(xiàng)目位于南位于園林景觀大道 —— 星湖大道 1888 號(hào)（瑞慈醫(yī)院東側(cè)），毗鄰國(guó)家 4A 級(jí)狼山風(fēng)景區(qū)，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，整個(gè)小區(qū)總占地 33 萬(wàn)余平方米，建筑面積約 40 萬(wàn)平方米，規(guī)劃有獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、花園洋房以及小高層等物業(yè)類型。第四，要加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷，樹(shù)立 理性的營(yíng)銷觀念，堅(jiān)持誠(chéng)信服務(wù)，進(jìn)行“陽(yáng)光”操作。三是要加大監(jiān)督執(zhí)法力度，堅(jiān)決治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易活動(dòng)的違規(guī)違法行為，確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；同時(shí)搞活房地產(chǎn)二、三級(jí)交易市場(chǎng)，促進(jìn)居民購(gòu)房，以舊換新、以小換大，改善居住條件。隨著金融政策的逐步到位，炒房族貸不到款不再購(gòu)房投資、工程隊(duì)貸不到款無(wú)法墊資，被動(dòng)購(gòu)房減少，購(gòu)房者慎購(gòu)，如果不盡快拓寬融資渠道，一旦 市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的局面，房地產(chǎn)資金鏈會(huì)有斷裂的危險(xiǎn)。 20xx 年市區(qū)商品住宅均價(jià) 元，買一套 100 平方米的住宅需 萬(wàn)元，是當(dāng)年家庭年收入的 倍。企業(yè)規(guī)模偏小，容易在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中被淘汰。 今年上半年全市商品房平均價(jià)格為 元 /平方米，同比上漲 %，其中住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，同比上漲 %。 20xx年全市銷售商品房屋面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，其中銷售住宅 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。 近年來(lái)南通國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了前所未有的發(fā)展空間，再加上舊城改造的基本結(jié)束，以及市中心土地資源的稀缺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向城區(qū)外圍拓展，住宅建設(shè)日趨城郊化。 “十五”期間，南通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資擺脫“九五”中前期的持續(xù)下降，并繼續(xù)“九五”后期的快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，但期間由于受企業(yè)改制以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響， 20xx 年房地產(chǎn)投資增速由 20xx 年的增長(zhǎng) %回落到增長(zhǎng) %； 20xx 年受項(xiàng)目清理等國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，速度比 20xx 年回落 11 個(gè)百分點(diǎn)； 20xx 年南通房地產(chǎn)投資在國(guó)家宏觀調(diào)控中繼續(xù)發(fā)展，投資增速達(dá)到 %，創(chuàng)“九五”以來(lái)的最高。 蘇通大橋 港閘區(qū) 主城區(qū) （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)小型化、主體多元化趨勢(shì)明顯 到 20xx 年底，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 354 家，從資質(zhì)等級(jí)看企業(yè)呈小型化，三級(jí)以下的企業(yè)占絕大多數(shù)。 城市總體規(guī)劃 南通市以主城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)，相向靠攏，兩頭延伸，形成沿江帶形發(fā)展的態(tài)勢(shì)。 1 5 . 1 %7 . 1 %7 . 1 %1 2 . 3 %2 2 . 2 %2%4 . 5 %5 . 0 %5 . 1
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