【正文】 中心的主要特征是一站式購物（占 %），也有 1/4 以上的消費(fèi)者了解購物中心的娛樂休閑功能。 在對本項(xiàng)目未來主力店的選擇搭配上，百貨公司獲得 %的支持率，而大型超市為 45%，在功能性業(yè)種搭配上，銀行的支持率為 69%，手機(jī)和電訊服務(wù)的支持率為 43%， 在對餐飲調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)漳州消費(fèi)者最為喜好的餐飲排列如下：漳州名小吃（ %）、日本韓國料理（ 26%）、麥當(dāng)勞（ 25%）、中式快餐（ %）、德克士（ 22%）、牛排館（ %）、特色中餐（ %）、肯德基（ 18%）、必勝客（ 8%）、咖啡廳（ %），與廈門、泉州相比，漳州市民在餐飲方面的品牌概念會更強(qiáng)，比如對小吃老店和特色風(fēng)味菜的群體性偏好形成了漳州市獨(dú)特的吃文化。 在本案入口設(shè)立平面分布圖的必要性上，有 78%的消費(fèi)者希望能夠有。 表四十六 訪問對象購物的決定性因素 表四十七 訪問對象認(rèn)為最具吸引力的促銷活動 表四十八 訪問對象最喜歡的現(xiàn)場表演活動 表四十九 訪問對象最喜歡的參與性活動 表五十 訪問對象最為重視的節(jié)日 表五十一 訪問對象節(jié)日的消遣方式 媒體渠道與策略 根據(jù)漳州目前媒體渠道的實(shí)際情況，調(diào)查了解現(xiàn)有媒體的運(yùn)作效果和通過消費(fèi)者對各種主要媒體的印象評價(jià)，為本案在未來的媒體策略提供參考依據(jù)。 在調(diào)查的店面中有近 80%的店面屬于租用的， 65%經(jīng)營狀況僅保持收支平衡， 31%表示目前經(jīng)營狀況良好。 Shopping Mall 常用經(jīng)營模式： 完全出租：全部出租， 部分出租：將主力店出租，小店出售，通過這種小店鋪比較高價(jià)格的出售，快速的回籠資金。另一方面是隨著漳州 房地產(chǎn)價(jià)格 上漲， 商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)數(shù)量將有階段性的增加，漳州零售業(yè)從外到內(nèi)，至上而下都在醞釀著一輪大的洗牌。而對于本案來說，市場空缺就是最大的機(jī)會，地段的不可復(fù)制、規(guī)模的難以模仿和市場領(lǐng)跑者地位都將是本案在未來一段時(shí)期內(nèi)獨(dú)享市場的有力保證。 都市時(shí) 尚新生活的演出平臺 對于消費(fèi)者來說， Shopping Mall 是各種業(yè)態(tài)的組合體，它更多的是一種空間區(qū)域印象，而不像其他業(yè)態(tài)那樣可以讓消費(fèi)者產(chǎn)生直接的商品和品牌印象。 業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議 規(guī) 劃指導(dǎo)性原則 集客力的最大化 本案在業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃上，應(yīng)該遵循的首要原則應(yīng)該是通過所規(guī)劃的業(yè)態(tài)業(yè)種組合能夠最大程度地發(fā)揮集客力作用，銷售商品對于 Shopping Mall 而言不是主要工作，如何吸引盡可能多的客流進(jìn)店才是最主要的。 業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃建議 主力店設(shè)定建議 根據(jù) 市場調(diào)查 結(jié)果，漳州市民對本案中引進(jìn)流行百貨公司和大型量販超市是否必要的回答 基本上還是支持的，因此建議本案的主力店設(shè)定方向?yàn)椋? 大型流行百貨：在當(dāng)?shù)鼐邆漭^強(qiáng)知名度和品牌號召力的百貨公司。 樓層導(dǎo)購指引 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，有 78%的消費(fèi)者希望在本案入口設(shè)立樓層平面圖，同時(shí)建議在 1F 設(shè)立導(dǎo)購臺，提供咨詢、尋人播音等服務(wù)。 便利性配套設(shè)施 自動販賣機(jī) 自動販賣機(jī)主要出售飲料、紙巾等物品，專門為消費(fèi)者應(yīng)急提供便利性商品服務(wù)。折扣是目前漳州最為消費(fèi)者認(rèn)同的促銷方式， 消費(fèi)者的認(rèn)知其實(shí)是受到目前同業(yè)促銷模式影響而形成的，在促銷活動的 選擇上，折扣告知直接，消費(fèi)者容易接受，但過一單調(diào)，要讓消費(fèi)者產(chǎn)生不一樣的印象，搭配禮品贈送將能產(chǎn)生更為直接的促銷互動效果。同時(shí)在 2020 年初，漳州電視臺針對原欄目進(jìn)行了改版，并將廣告時(shí)段大部分外包給廣告公司，同樣價(jià)格也上調(diào)了 20%以上，綜上所述， 在當(dāng)?shù)厮忻襟w中，漳州電視臺依然有其一定的傳播效果，但對欄目和時(shí)段的選擇需要慎重，同時(shí)因?yàn)閺V告價(jià)格的上調(diào)，使得電視廣告的投入與效益不成比例，建議在電視廣告方面可以考慮合辦欄目的形式長期合作，一方面長期合作可以降低平均費(fèi)用，另一方面長期合作能夠爭取電視臺方面更多的優(yōu)惠配合。 戶外廣告 戶外廣告在漳州市屬于比較成熟的、甚至有點(diǎn)開發(fā)過度的媒體資源，除了大型戶外固定廣告牌、公交候車庭廣告外，以布幔形式懸掛在各個(gè)沿街大樓外立面也是隨處可見，調(diào)查結(jié)果顯示，在當(dāng)?shù)厣碳覍γ襟w的投放頻率上 ，戶外廣告排在電視和報(bào)紙廣告之后。 同時(shí)根據(jù)不同的背景時(shí)段和活動需求，手機(jī)短信、 DM 和廣播電 臺可以進(jìn)行搭配調(diào)整作為補(bǔ)充性媒體。 表六 訪問對象居住區(qū)域比例 表七 訪問對象住房情況 訪問對象職業(yè)特征及收入情況 在訪問對象中，有 %屬于商鋪個(gè)體經(jīng)營者，其次 %在事業(yè)單位就業(yè)，另外有在校生占 34%。 表十 訪問對象每月購買服裝支出比例 表十一 訪問對象每月飲食支出比例 表十二 訪問對象每月交通費(fèi)用支出比例 表十三 訪問對象每月儲蓄金額比例 消費(fèi)特征調(diào)查 通過圖表可以看出，受訪者基本上將購物示為 一種生活習(xí)慣，有 72%的顧客是購物行為沖動性購買。 而。還有 %的訪問對象的儲蓄金額在 300 元范圍內(nèi)。 表一 訪問對象性別比例 表二 訪問對象婚姻狀況 表三 訪問對象家庭人員數(shù)量 表四 訪問對象年齡范圍比例 表五 訪問對象學(xué)歷水平比例 外來常住人口的居住方式主要是租房 調(diào)查對象居住區(qū)域主要分布在島內(nèi)各區(qū)，來自島外的人員也占 24%。 根據(jù)目前主流媒體的特點(diǎn)，建議本案的階段性活動廣告投放鎖定在報(bào)紙和電視上，報(bào)紙主要在閩南日報(bào)（偏重促銷活動）、海峽都市報(bào)（偏重 PR 活動）、海峽導(dǎo)報(bào)（偏重形象與特色推廣）。海峽導(dǎo)報(bào)在廈門的發(fā)行量預(yù)計(jì)在 5 萬份以上， 在廈門媒體中的影響力在近幾年有了比較大的成長，選擇海峽導(dǎo)報(bào)主要還是著眼于本案對廈門的滲透性影響。 媒體渠道策略建議 電視廣告 目前漳州市電視臺共有 4 個(gè)頻道，漳州一套、二套、三套和福建數(shù)字頻道，對于漳州電視臺，漳州市民的評價(jià)比較差，整體收視率偏低，除了一套的部分欄目如 “ 記者在線 ” 和 “ 漳州新聞 ” 等尚可，其他時(shí)段很難有較好的收視情況。 在前期調(diào)查過程中，相當(dāng)一部分的消費(fèi)者對本案的未來發(fā)展表示并不樂觀，原因主要有兩點(diǎn)：一是本案不廣為人知，一是本案賣點(diǎn)不夠彰顯。 配套式功能性規(guī)劃 銀行 /自動取款機(jī) 在對漳州消費(fèi)者進(jìn)行本案未來功能性規(guī)劃的意向調(diào)查中，漳州市消費(fèi)者最為看重的是自動取款機(jī)達(dá)到 40%，同時(shí)考慮到本案的地理位置較為偏遠(yuǎn)，附近僅有一家西坑農(nóng)業(yè)信用合作社，建議在本案種安裝至少 46 臺自動取款機(jī)，如果可行的話，建議引進(jìn)各大銀行在本案設(shè)立代辦處。 功能性規(guī)劃建議 常規(guī)性功能規(guī)劃 停車場 根據(jù)車流量調(diào)查，平均每小時(shí)有 1300 輛車沿迎賓大道經(jīng)過本案，扣除貨車和客運(yùn)車輛外，有可能停靠在本案停車場的車輛每小時(shí)在 500 輛左右，同時(shí)考慮到未來發(fā)展性因素，因此建議本案停車場機(jī)動車停車位的位置保留在 600 至 900 個(gè)，同時(shí)針對漳州市摩 托車和自行車使用數(shù)量比較多，建議開辟摩托車和自行車?？繉^(qū)。主要在主力店、半主力店和個(gè)性店的組合及功能性配套設(shè)施上突現(xiàn)自身特點(diǎn)，與同業(yè)區(qū)隔。 結(jié)語 本案以 Shopping Mall 的業(yè)態(tài)模式進(jìn)入漳州零售市場，自身品牌建設(shè)應(yīng)該貫穿整個(gè)招商籌備和營運(yùn)管理工作中，品牌建設(shè)的重要指標(biāo)是品牌的知名度和美譽(yù)度，了解消費(fèi)群體的預(yù)期，根據(jù)自身特點(diǎn)和優(yōu)勢，提出明確的市場定位將會使品牌工作事半功倍。 未來東部市區(qū)最繁華的商業(yè)中心 Shopping Mall 對于漳州市而言，屬于前瞻性的新型業(yè)態(tài)，與其他業(yè)態(tài)相比，本案應(yīng)該更多的關(guān)注未來發(fā)展性，站在城市發(fā)展的高度推進(jìn)自身的品牌建設(shè)。 因?yàn)楸景改壳爸苓叧宋骺哟搴退{(lán)田開發(fā)區(qū)的原居住人口和工作人口外，流動人口少，雖然這對 Shopping Mall 的長期經(jīng)營不會帶來大的影響，但在開業(yè)后的短期內(nèi)依然會給管理方和租戶帶來經(jīng)營上的壓力。 在閩南金三角（廈漳 泉三地），漳州的零售業(yè)發(fā)展明顯滯后，目前的商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)（本地超市、商業(yè)步行街、專賣店、綜合性批發(fā)市場為主，百貨公司和專門店的規(guī)模與影響力處于較低層次）未能合理拉開檔次，消費(fèi)群體的選擇和偏好比較盲目。 中國式 Shopping Mall 的產(chǎn)生條件 雖然中國大部分城市的人均 GDP 還達(dá)不到需求，但是 Shopping Mall 在中國的產(chǎn)生和發(fā)展條件有其特殊性，一是中國城市擴(kuò)張比較明顯，二是土地稀缺，三是人口眾多，雖然人 均收入達(dá)不到支撐一個(gè) Shopping Mall 的要求，但在每平方公里內(nèi)的人口密度比較大，它的消費(fèi)總量可以支持一個(gè)較大規(guī)模的 Shopping Mall。 在消費(fèi)者認(rèn)為最方便接觸到的媒體渠道中，分別是電視廣 告（ 52%）、公交車身廣告（ %）、手機(jī)短信（ 32%）、戶外廣告（ 30%）、報(bào)紙廣告（ %），其他如廣播電臺、 DM 和城市 T視訊消費(fèi)者認(rèn)為最不方便接觸到。至于 婦女節(jié)、清明節(jié)和重陽節(jié)最不為漳州消費(fèi)者所看重。同時(shí)在進(jìn)行對停車問題的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)在整個(gè)城市的機(jī)動車保有量遠(yuǎn)談不上飽和的情況下，依然有 %的消費(fèi)者認(rèn)為外出時(shí)遇到停車位不夠的問題。但在調(diào)查各個(gè)業(yè)種吸引力可以發(fā)現(xiàn)，名牌服飾和化妝品雖然被認(rèn)為是購買方便的商品，但對消費(fèi)者具備最強(qiáng)的吸引力，除了名牌服飾和化妝品外，按照業(yè)態(tài)業(yè)種吸引力排列，主要有：大型超市（ %）、家用電器（ %）、床上用品（ %）、家庭裝飾品（ %）、美食小吃（ %）、特色飯店（ %）、麥當(dāng)勞和肯德基（ %）、醫(yī)療保健品（ %）。 在外出逛街購物時(shí)，摩托車和步行是最常用的交通方式，分別占到 28%和 27%，而有 12%的消費(fèi)者擁有私家車。而有 %的訪問對象每個(gè)月都會習(xí)慣性的儲蓄 300500 元。而外來人口常住在市區(qū)的占 36%。 客流量統(tǒng)計(jì)地點(diǎn)有三個(gè)，為聚善堂前路口、迎賓大道路口、加油站旁路口 客流量統(tǒng)計(jì)分析 表 項(xiàng)目區(qū)域客流量調(diào)查統(tǒng)計(jì)表 （單位：人 /小時(shí)） 本次客流量調(diào)查點(diǎn)主要選擇未來客源可能流向本案的路段進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，從上表可以看出，客流量最大的是加油站一帶，而聚善堂因?yàn)橹苓厖^(qū)域?qū)儆诖_發(fā)用地，客流量較少。而從廈門往漳州市區(qū)的車輛數(shù)量明顯增多，從迎賓路方向來的市區(qū)內(nèi)車輛有所減少。 廈門方向經(jīng)過迎賓大道本案區(qū)域進(jìn)入市區(qū)的車 流特征： 平均每小時(shí)車流量為 906 輛，其中公交車占比 %，貨車占 18%，私家車占 %。 C、迎賓大道西坑村加油站對面，主要統(tǒng)計(jì) 市區(qū)內(nèi)車輛從迎賓大道至廈門和藍(lán)田開發(fā)區(qū)的車流。 未來發(fā)展規(guī)劃 道路建設(shè)規(guī)劃 銜接迎賓路和水仙大街的龍江路，全長 公里，寬 50 米，從開工至今已累計(jì)完成 3189萬元，完成計(jì)劃總投資 %，該道路預(yù)計(jì)能于 4 月底通車。同時(shí)漳州的娛樂行業(yè)和酒店業(yè)發(fā)展水平較低，也牽制了商業(yè)區(qū)的形成與發(fā)展。 元光北路：火車站至御泰大廈，沿線分布吉馬超市，二手車行，德克士快餐，春華大酒樓和嘉明茶館等。 延安北路：零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較少，經(jīng)營方式以夜市為主，主要通過地?cái)偡绞竭M(jìn)行銷售交易。經(jīng)營業(yè)種以服飾、鞋類居多。 建設(shè)錦繡一方、南山景區(qū)、江濱安置小區(qū)一二期、延安北片危房改造、龍池山莊等一批住宅小區(qū)。 薌城區(qū)人口 39 萬，龍文區(qū)人口 12 萬。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例由 2020 年的 ∶∶ 調(diào)整優(yōu)化為∶∶ ，同比第一產(chǎn)業(yè)比重下降 個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)提高 個(gè)百分點(diǎn)。 同時(shí)廈深、龍廈鐵路漳州段預(yù)計(jì) 2020 年開工建設(shè)。 漳州西北多山，長泰天柱山國家級森林公園，華安國家級森林公園，南靖虎伯寮（虎伯寮、樂土雨林、鵝仙洞、紫荊山）國家級自然保護(hù)區(qū)等。有譽(yù)滿海內(nèi)外，多次出國獻(xiàn)藝的布袋木偶戲、薌劇、潮劇。年平均風(fēng) 力二級。 漳州市區(qū)由薌城區(qū)和龍文區(qū)構(gòu)成，薌城區(qū)為原有城區(qū)主體，下設(shè)東鋪頭街道、巷口街道、南坑街道、 新橋街道、東岳街道、西橋街道和芝山鎮(zhèn)。西北部橫亙著博平嶺山脈，海拔 700 至 1000米，平和縣境內(nèi)的大芹山為最高點(diǎn)，海拔 1544 米。 四、同業(yè)經(jīng)營調(diào)查 針對廈門、晉江的 Shopping Mall 開展調(diào)查統(tǒng)計(jì)，掌握該業(yè)態(tài)在閩南三角地帶的運(yùn)作模式和經(jīng)營效果，為本項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營提供借鑒參考。 三、商圈調(diào)查 明確商圈范圍，了解商圈形態(tài) 和漳州市民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)特征，同時(shí)重點(diǎn)調(diào)查本案所在區(qū)域的區(qū)位特征、交通條件、市政建設(shè)規(guī)劃動態(tài)，統(tǒng)計(jì)所在區(qū)域的客流量和車流量。 二、目前閩南三角區(qū)域的現(xiàn)有 Shopping Mall 運(yùn)作方式及評估 了解掌握廈門、晉江等地目前現(xiàn)有的 Shopping Mall 項(xiàng)目運(yùn)作方式，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，提出可借鑒的范例和參考。有效樣本量 600 份 三、定點(diǎn)統(tǒng)計(jì) 在項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)安排專職人員對客流和車流進(jìn)行定點(diǎn)定時(shí)的統(tǒng)計(jì)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析區(qū)域內(nèi)車流和客流的特點(diǎn)及動向。地形多樣，有山地、丘陵、又有平原。 行政區(qū)劃 漳州市是福建省直轄市，轄有薌城區(qū)、龍文區(qū)和龍海市，漳浦縣、云霄縣、詔安縣、東山縣、南靖縣、平和縣、長泰縣和華安縣。年降雨量 10001700 毫米，雨季集中在三至六月。近代著名的文學(xué)家則有林語堂、楊 騷、許地山。 漳州是歷史文化名城有 “ 閩南第一碑林 ” 省