【正文】 ◇濠濱花園：本項(xiàng)目位于濠北路與濠東路的交界得。 小區(qū)住宅戶型設(shè)計(jì)采用全明設(shè)計(jì)，功能布局體現(xiàn)現(xiàn)代健康人居設(shè)計(jì)理念；陽臺(tái)直接入戶，設(shè)子母門，既尊貴大氣又安全實(shí)用；臥室多為南向，南北通透，景致開揚(yáng)；書房獨(dú)立設(shè)計(jì)，外接娛樂室，豐富主人業(yè)余生活；主臥連接景觀陽臺(tái)，配有獨(dú)立衛(wèi)浴和走入式衣柜。二是要增加銀行住房貸款品種，如“押舊買新”貸款等等，以適應(yīng)居民改善住房條件的梯次需求。一是房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)控要做到適時(shí)適度，遠(yuǎn)近結(jié)合?？罩妹娣e過多，一方面會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)，另一方面也會(huì)占?jí)嘿Y金，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益。在商品房銷售中，個(gè)人購買面積達(dá)到 萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，分別占銷售總量的 %和 %，比 20xx 年分別提高 和 個(gè)百分點(diǎn)?！笆濉逼陂g，全市竣工住宅 81165 套，其中 20xx 年建成 22398 套，單套住宅平均建筑面積為 平方米，比 20xx 年提高 19 平方米。 開發(fā)區(qū) 是新興的城市門戶，以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細(xì)化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主；配套居住板塊。 5）交通布局與規(guī)劃 ◇公路：已建成 204 國道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速； ◇鐵路：新長鐵路南通段、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線 ◇大橋：蘇通長江大橋、崇啟大橋、崇海大橋 ◇港口：南通港 , 與 世界上 65 個(gè)國家和地區(qū)的 199 個(gè)港口通航，江海岸線綿延 430 多公里。“十五”期間，是南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的五年，投資總量持續(xù)擴(kuò)張，完成投資連創(chuàng)新高（圖 2）。 1998 年以來，商品房銷售面積以年均 %的較快速度增長。20xx 年末，資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)及以下企業(yè) 310 個(gè)，占全部企業(yè)個(gè)數(shù)的 %，一、二級(jí)企業(yè)個(gè)數(shù)分別僅有 1 個(gè)和 43 個(gè)，分別僅占 %和 %。宏觀調(diào)控后，多數(shù)房地產(chǎn)商的應(yīng)對(duì)措施首先是進(jìn)一步擴(kuò)大期房的銷售來彌補(bǔ)資金的不足。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求的變化不斷調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，切忌盲目追求高檔、豪華、大戶型住宅，要向不同收入階層提供不同層次商品房，構(gòu)造多層次供給體系，以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房開發(fā)的理性回歸。 小區(qū)內(nèi)部配套 : 商鋪、幼兒園、郵局； 中小學(xué) : 南通大學(xué)、外國語學(xué)校等；； 綜合商場(chǎng) : 麥客隆超市、易初蓮花超市、上海華聯(lián)超市、汽車百貨 銀行 : 中國銀行、中國建設(shè)銀行、南通商業(yè)銀行、狼山信用合作社； 醫(yī)院 : 醫(yī)療中心、瑞慈醫(yī)院（江蘇省最好的民辦醫(yī)院）； 其他 : 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、市民廣場(chǎng)、體育會(huì)展中心、大劇院、文化中心、比環(huán)西文化廣場(chǎng)大 倍的大廣場(chǎng)、六縣一市的公交轉(zhuǎn)乘點(diǎn)、新島咖啡、一品海鮮城、玫瑰園大酒店、旭日山莊大酒店、 5000 平米的凈菜市場(chǎng)等等。 ◇兆豐嘉園： 本項(xiàng)目位于南通市新城區(qū)范圍內(nèi)，在中心城區(qū)南部，新城區(qū)核心區(qū)的西北部，小區(qū)西臨城山路，北臨洪江路，南接平倭路，東臨城市主干道工農(nóng)路，交通便利。 但是， 我們可以在后天要素上（例如景觀、營銷、物管）加分 最后， 結(jié)合一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格， ****—— 沒理由不成為淮安的榜樣名盤！ 從前表看，本案的有力競爭對(duì)手是： 世襲雅園★河畔花城★浦東花園 換言之，要想展開競爭，我們的性價(jià)比必須達(dá)到： ~ 那么，就目前現(xiàn)狀而言我們的有效競爭價(jià)格段應(yīng)當(dāng)在： 2300 元 /平方米 ~2700 元 /平方米 但是， 從開發(fā)商尋求代理公司的心態(tài)看， 此價(jià)位段明顯不能接受！ 從營銷學(xué)理論看，要想提高售價(jià)并且想取得熱銷， 只有 通過后天努力提高項(xiàng)目綜合評(píng)分： 1） 營銷：專 業(yè)公司加充足廣告費(fèi) —— 可提高 1 分 1Ⅹ 15%= 2） 環(huán)境：增加合理主題和概念 —— 可提高 分 Ⅹ 15%= 3） 建筑造型：適當(dāng)調(diào)整色彩和構(gòu)造 —— 可提高 分 Ⅹ 10%= 假如完成上述工作，本案可能的綜合評(píng)分為： +++= 分 這樣，按照性價(jià)比 ~ 來算，本案價(jià)格段為： 2400~2800 元 /平方米 在加 5%的自然增長率，屆時(shí)實(shí)際市場(chǎng)競爭價(jià)為： 2520~2940 元 /平方米 總而言之，若本案均價(jià)在 2700~2800 元 /平方米 ， 我們完全有信心做好本案！ 未來的實(shí)際價(jià)格走勢(shì)，取決于未來的市場(chǎng)空間！ 四、 項(xiàng)目篇 項(xiàng)目情況 SWOT 分析 產(chǎn)品建議 。 項(xiàng)目引進(jìn)園外先進(jìn)物業(yè)管理模式，三星級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，八重小區(qū)內(nèi)部智能化配套系統(tǒng)，三重小區(qū)內(nèi)部保安系統(tǒng)， 24 小時(shí)全天候即時(shí)響應(yīng)，聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、停車場(chǎng) 管理系統(tǒng)、電子公告欄系統(tǒng)、住宅智能家居系統(tǒng)。本項(xiàng)目的住宅、商 業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂、體育等項(xiàng)目現(xiàn)已全面啟動(dòng)，它將是南通市最富有的商機(jī)和最具有活力的現(xiàn)代中心城。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)練素質(zhì)、外樹形象 面對(duì)激烈的市場(chǎng)競爭，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機(jī)制，創(chuàng)新經(jīng)營理念，提高管理水平。風(fēng)險(xiǎn)由銀行照單全收，高額利潤屬于房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商靠著銀行發(fā)大財(cái)。 二）制約房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素分析 南通市房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，開發(fā)投資不斷創(chuàng)出新高，市場(chǎng)持續(xù)旺銷，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并逐步走向規(guī)范與成熟，但在具體運(yùn)行過程中還存在一些不容忽視的問題，應(yīng)引起重視和關(guān)注。從 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工類型比例及所占比重變化看，全市房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅投資為主，但商用房、辦公樓等商務(wù)房建設(shè)也有相應(yīng)的變化，與城市發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中度明顯 南通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)集中在市區(qū)和南部地區(qū)，到 20xx 年底，市區(qū)為 164 家，占全市的 %；海安為 37 家，占全市的 %；如皋為 26 家，占全市的 %；如東為 16 家，占全市的 %；通州為 27 家，占全市的 %；海門為 48 家，占全市的%；啟東為 36 家，占全市的 %。 2）南通在長江三角洲的優(yōu)勢(shì)： ◇區(qū)位優(yōu)勢(shì)：江海交匯，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高； ◇產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：輕紡、造船、機(jī)電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)； 南通在長江三角洲的劣勢(shì)： ◇城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)：人口多、農(nóng)業(yè)人口比重大，城市化水平較低； ◇ 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：