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正文內(nèi)容

某市別墅項(xiàng)目市調(diào)報(bào)告(專(zhuān)業(yè)版)

  

【正文】 ◇濠濱花園:本項(xiàng)目位于濠北路與濠東路的交界得。 小區(qū)住宅戶型設(shè)計(jì)采用全明設(shè)計(jì),功能布局體現(xiàn)現(xiàn)代健康人居設(shè)計(jì)理念;陽(yáng)臺(tái)直接入戶,設(shè)子母門(mén),既尊貴大氣又安全實(shí)用;臥室多為南向,南北通透,景致開(kāi)揚(yáng);書(shū)房獨(dú)立設(shè)計(jì),外接娛樂(lè)室,豐富主人業(yè)余生活;主臥連接景觀陽(yáng)臺(tái),配有獨(dú)立衛(wèi)浴和走入式衣柜。二是要增加銀行住房貸款品種,如“押舊買(mǎi)新”貸款等等,以適應(yīng)居民改善住房條件的梯次需求。一是房地產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)控要做到適時(shí)適度,遠(yuǎn)近結(jié)合。空置面積過(guò)多,一方面會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi),另一方面也會(huì)占?jí)嘿Y金,影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的效益。在商品房銷(xiāo)售中,個(gè)人購(gòu)買(mǎi)面積達(dá)到 萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額 億元,分別占銷(xiāo)售總量的 %和 %,比 20xx 年分別提高 和 個(gè)百分點(diǎn)?!笆濉逼陂g,全市竣工住宅 81165 套,其中 20xx 年建成 22398 套,單套住宅平均建筑面積為 平方米,比 20xx 年提高 19 平方米。 開(kāi)發(fā)區(qū) 是新興的城市門(mén)戶,以發(fā)展現(xiàn)代紡織、精細(xì)化工、出口加工、電子等高科技產(chǎn)業(yè)為主;配套居住板塊。 5)交通布局與規(guī)劃 ◇公路:已建成 204 國(guó)道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速; ◇鐵路:新長(zhǎng)鐵路南通段、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線 ◇大橋:蘇通長(zhǎng)江大橋、崇啟大橋、崇海大橋 ◇港口:南通港 , 與 世界上 65 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 199 個(gè)港口通航,江海岸線綿延 430 多公里。“十五”期間,是南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的五年,投資總量持續(xù)擴(kuò)張,完成投資連創(chuàng)新高(圖 2)。 1998 年以來(lái),商品房銷(xiāo)售面積以年均 %的較快速度增長(zhǎng)。20xx 年末,資質(zhì)等級(jí)為三級(jí)及以下企業(yè) 310 個(gè),占全部企業(yè)個(gè)數(shù)的 %,一、二級(jí)企業(yè)個(gè)數(shù)分別僅有 1 個(gè)和 43 個(gè),分別僅占 %和 %。宏觀調(diào)控后,多數(shù)房地產(chǎn)商的應(yīng)對(duì)措施首先是進(jìn)一步擴(kuò)大期房的銷(xiāo)售來(lái)彌補(bǔ)資金的不足。其次,房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)需求的變化不斷調(diào)整開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu),切忌盲目追求高檔、豪華、大戶型住宅,要向不同收入階層提供不同層次商品房,構(gòu)造多層次供給體系,以結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)商品房開(kāi)發(fā)的理性回歸。 小區(qū)內(nèi)部配套 : 商鋪、幼兒園、郵局; 中小學(xué) : 南通大學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等;; 綜合商場(chǎng) : 麥客隆超市、易初蓮花超市、上海華聯(lián)超市、汽車(chē)百貨 銀行 : 中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、南通商業(yè)銀行、狼山信用合作社; 醫(yī)院 : 醫(yī)療中心、瑞慈醫(yī)院(江蘇省最好的民辦醫(yī)院); 其他 : 游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、市民廣場(chǎng)、體育會(huì)展中心、大劇院、文化中心、比環(huán)西文化廣場(chǎng)大 倍的大廣場(chǎng)、六縣一市的公交轉(zhuǎn)乘點(diǎn)、新島咖啡、一品海鮮城、玫瑰園大酒店、旭日山莊大酒店、 5000 平米的凈菜市場(chǎng)等等。 ◇兆豐嘉園: 本項(xiàng)目位于南通市新城區(qū)范圍內(nèi),在中心城區(qū)南部,新城區(qū)核心區(qū)的西北部,小區(qū)西臨城山路,北臨洪江路,南接平倭路,東臨城市主干道工農(nóng)路,交通便利。 但是, 我們可以在后天要素上(例如景觀、營(yíng)銷(xiāo)、物管)加分 最后, 結(jié)合一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格, ****—— 沒(méi)理由不成為淮安的榜樣名盤(pán)! 從前表看,本案的有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是: 世襲雅園★河畔花城★浦東花園 換言之,要想展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng),我們的性價(jià)比必須達(dá)到: ~ 那么,就目前現(xiàn)狀而言我們的有效競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格段應(yīng)當(dāng)在: 2300 元 /平方米 ~2700 元 /平方米 但是, 從開(kāi)發(fā)商尋求代理公司的心態(tài)看, 此價(jià)位段明顯不能接受! 從營(yíng)銷(xiāo)學(xué)理論看,要想提高售價(jià)并且想取得熱銷(xiāo), 只有 通過(guò)后天努力提高項(xiàng)目綜合評(píng)分: 1) 營(yíng)銷(xiāo):專(zhuān) 業(yè)公司加充足廣告費(fèi) —— 可提高 1 分 1Ⅹ 15%= 2) 環(huán)境:增加合理主題和概念 —— 可提高 分 Ⅹ 15%= 3) 建筑造型:適當(dāng)調(diào)整色彩和構(gòu)造 —— 可提高 分 Ⅹ 10%= 假如完成上述工作,本案可能的綜合評(píng)分為: +++= 分 這樣,按照性價(jià)比 ~ 來(lái)算,本案價(jià)格段為: 2400~2800 元 /平方米 在加 5%的自然增長(zhǎng)率,屆時(shí)實(shí)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)為: 2520~2940 元 /平方米 總而言之,若本案均價(jià)在 2700~2800 元 /平方米 , 我們完全有信心做好本案! 未來(lái)的實(shí)際價(jià)格走勢(shì),取決于未來(lái)的市場(chǎng)空間! 四、 項(xiàng)目篇 項(xiàng)目情況 SWOT 分析 產(chǎn)品建議 。 項(xiàng)目引進(jìn)園外先進(jìn)物業(yè)管理模式,三星級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn),八重小區(qū)內(nèi)部智能化配套系統(tǒng),三重小區(qū)內(nèi)部保安系統(tǒng), 24 小時(shí)全天候即時(shí)響應(yīng),聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、停車(chē)場(chǎng) 管理系統(tǒng)、電子公告欄系統(tǒng)、住宅智能家居系統(tǒng)。本項(xiàng)目的住宅、商 業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、體育等項(xiàng)目現(xiàn)已全面啟動(dòng),它將是南通市最富有的商機(jī)和最具有活力的現(xiàn)代中心城。 (二)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)練素質(zhì)、外樹(shù)形象 面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),首先,房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì),改革內(nèi)部機(jī)制,創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念,提高管理水平。風(fēng)險(xiǎn)由銀行照單全收,高額利潤(rùn)屬于房地產(chǎn)商,房地產(chǎn)商靠著銀行發(fā)大財(cái)。 二)制約房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素分析 南通市房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好,開(kāi)發(fā)投資不斷創(chuàng)出新高,市場(chǎng)持續(xù)旺銷(xiāo),房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,并逐步走向規(guī)范與成熟,但在具體運(yùn)行過(guò)程中還存在一些不容忽視的問(wèn)題,應(yīng)引起重視和關(guān)注。從 20xx 年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房屋施工類(lèi)型比例及所占比重變化看,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍以住宅投資為主,但商用房、辦公樓等商務(wù)房建設(shè)也有相應(yīng)的變化,與城市發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)集中度明顯 南通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)企業(yè)集中在市區(qū)和南部地區(qū),到 20xx 年底,市區(qū)為 164 家,占全市的 %;海安為 37 家,占全市的 %;如皋為 26 家,占全市的 %;如東為 16 家,占全市的 %;通州為 27 家,占全市的 %;海門(mén)為 48 家,占全市的%;啟東為 36 家,占全市的 %。 2)南通在長(zhǎng)江三角洲的優(yōu)勢(shì): ◇區(qū)位優(yōu)勢(shì):江海交匯,水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá),自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域化程度、區(qū)域開(kāi)放度較高; ◇產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì):輕紡、造船、機(jī)電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá),其中輕紡工業(yè)歷史悠久,仍為支柱產(chǎn)業(yè),這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng); 南通在長(zhǎng)江三角洲的劣勢(shì): ◇城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu):人口多、農(nóng)業(yè)人口比重大,城市化水平較低; ◇ 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):
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