【正文】 通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 南通的房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟(jì)體制改革和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐 步建立和發(fā)展起來(lái)的，經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有、從小到大的發(fā)展過(guò)程。在建洋口港是江蘇唯一可建 10 萬(wàn)噸至 20 萬(wàn)噸級(jí)國(guó)際性深水大港的理想港址，將 形成江蘇最大的出海入陸通道。 2）南通在長(zhǎng)江三角洲的優(yōu)勢(shì)： ◇區(qū)位優(yōu)勢(shì)：江海交匯，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高； ◇產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：輕紡、造船、機(jī)電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)； 南通在長(zhǎng)江三角洲的劣勢(shì)： ◇城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)：人口多、農(nóng)業(yè)人口比重大，城市化水平較低； ◇ 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)比重較高， 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)份額偏大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特征不顯著，比重偏低，整體水平不高； 3）人口結(jié)構(gòu)與消費(fèi)水平 ◇ 20xx 年年末，南通市共有人口 萬(wàn)人，其中南通市區(qū)人口 萬(wàn)人，占全市 人口的 %； ◇全市農(nóng)業(yè)人口比重依然較高，城鎮(zhèn)化率為 %，海安、如皋的城鎮(zhèn)化率在 25%左右，啟東與海門的非農(nóng)業(yè)人口比重僅為 %、 %； ◇南通市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資與消費(fèi)品零售總額在 02 年以后增幅加快，人均 GDP 與城市居民人均可支配收入也以 10%以上的速度增長(zhǎng)。原有工業(yè)用地進(jìn)行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團(tuán)，包括老城區(qū)和新城區(qū)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中度明顯 南通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)集中在市區(qū)和南部地區(qū)，到 20xx 年底，市區(qū)為 164 家，占全市的 %；海安為 37 家，占全市的 %；如皋為 26 家，占全市的 %；如東為 16 家，占全市的 %；通州為 27 家，占全市的 %；海門為 48 家，占全市的%；啟東為 36 家，占全市的 %。20xx 年新開工面積的大幅下降，造成 20xx 年竣工面積出現(xiàn)較大幅度的回落 (圖 3)。從 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工類型比例及所占比重變化看，全市房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅投資為主，但商用房、辦公樓等商務(wù)房建設(shè)也有相應(yīng)的變化，與城市發(fā)展、市場(chǎng)需求相適應(yīng)。 20xx 年，全市商品房銷售面積為 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額 億元。 二）制約房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素分析 南通市房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，開發(fā)投資不斷創(chuàng)出新高，市場(chǎng)持續(xù)旺銷，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并逐步走向規(guī)范與成熟，但在具體運(yùn)行過(guò)程中還存在一些不容忽視的問(wèn)題，應(yīng)引起重視和關(guān)注。 （ 三）商品房空置面積較多 20xx 年底商品房空置面積總量達(dá)到 萬(wàn)平 方米，同比增長(zhǎng) %，其中住宅為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %，占空置面積總量的 %，其他空置分別為：辦公樓為 萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為 萬(wàn)平方米，其他房屋為 萬(wàn)平方米。風(fēng)險(xiǎn)由銀行照單全收，高額利潤(rùn)屬于房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商靠著銀行發(fā)大財(cái)。 （一）政府部門加強(qiáng)調(diào)控，優(yōu)化環(huán)境 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費(fèi)水平相適應(yīng)，同時(shí)也要適應(yīng)城市的發(fā)展需要。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)練素質(zhì)、外樹形象 面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要強(qiáng)化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機(jī)制，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)理念，提高管理水平。一要進(jìn)一步改革公積金制度，放松現(xiàn)行公積金貸款的某些具體規(guī)定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。本項(xiàng)目的住宅、商 業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)、體育等項(xiàng)目現(xiàn)已全面啟動(dòng)，它將是南通市最富有的商機(jī)和最具有活力的現(xiàn)代中心城。小區(qū)配有 25004 m2的幼兒園、商業(yè)服務(wù)用房、居委會(huì)、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、文化活動(dòng)站、衛(wèi)生站、公廁等有關(guān)公建配套設(shè)施；鳳凰萊茵苑項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)約 8 億元人民幣，共分三期開發(fā) ，一期已售完，二期余一部分將于 11 月中下旬推盤，三期（ 7 棟小高層和 9 棟聯(lián)排別墅）預(yù)計(jì)在 07 年初動(dòng)工；小高層均價(jià)在 5200 元 / m2左右，別墅價(jià)格在 10000— 120xx元 / m2左右。 項(xiàng)目引進(jìn)園外先進(jìn)物業(yè)管理模式，三星級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，八重小區(qū)內(nèi)部智能化配套系統(tǒng)，三重小區(qū)內(nèi)部保安系統(tǒng)， 24 小時(shí)全天候即時(shí)響應(yīng)，聯(lián)網(wǎng)可視對(duì)講系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、停車場(chǎng) 管理系統(tǒng)、電子公告欄系統(tǒng)、住宅智能家居系統(tǒng)。 2 幢 18 層兩梯兩戶住宅，均為 160 平米三房以上大戶型錯(cuò)層設(shè)計(jì)，氣派顯赫，布局合理，全明設(shè)計(jì)，寬敞實(shí)用，以采納充足光線及清新空氣為重點(diǎn)，通風(fēng)極佳，視野開闊，戶戶見景。 但是， 我們可以在后天要素上（例如景觀、營(yíng)銷、物管）加分 最后， 結(jié)合一個(gè)適當(dāng)?shù)膬r(jià)格， ****—— 沒(méi)理由不成為淮安的榜樣名盤！ 從前表看，本案的有力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是： 世襲雅園★河畔花城★浦東花園 換言之，要想展開競(jìng)爭(zhēng)，我們的性價(jià)比必須達(dá)到： ~ 那么，就目前現(xiàn)狀而言我們的有效競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格段應(yīng)當(dāng)在： 2300 元 /平方米 ~2700 元 /平方米 但是， 從開發(fā)商尋求代理公司的心態(tài)看， 此價(jià)位段明顯不能接受！ 從營(yíng)銷學(xué)理論看，要想提高售價(jià)并且想取得熱銷， 只有 通過(guò)后天努力提高項(xiàng)目綜合評(píng)分： 1） 營(yíng)銷：專 業(yè)公司加充足廣告費(fèi) —— 可提高 1 分 1Ⅹ 15%= 2） 環(huán)境：增加合理主題和概念 —— 可提高 分 Ⅹ 15%= 3） 建筑造型：適當(dāng)調(diào)整色彩和構(gòu)造 —— 可提高 分 Ⅹ 10%= 假如完成上述工作，本案可能的綜合評(píng)分為： +++= 分 這樣，按照性價(jià)比 ~ 來(lái)算，本案價(jià)格段為： 2400~2800 元 /平方米 在加 5%的自然增長(zhǎng)率，屆時(shí)實(shí)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)價(jià)為： 2520~2940 元 /平方米 總而言之，若本案均價(jià)在 2700~2800 元 /平方米 ， 我們完全有信心做好本案！ 未來(lái)的實(shí)際價(jià)格走勢(shì)，取決于未來(lái)的市場(chǎng)空間！ 四、 項(xiàng)目篇 項(xiàng)目情況 SWOT 分析 產(chǎn)品建議 。占地 萬(wàn)平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，現(xiàn)去化已達(dá) 65%左右，別墅僅余項(xiàng)目西側(cè)，據(jù)說(shuō)是因?yàn)轱L(fēng)水因?yàn)椋驗(yàn)槠淝胺接幸蛔鶑R，現(xiàn)余的聯(lián)排別墅面積在 320 平方米，總價(jià)在 400 萬(wàn)。 ◇兆豐嘉園： 本項(xiàng)目位于南通市新城區(qū)范圍內(nèi)，在中心城區(qū)南部，新城區(qū)核心區(qū)的西北部，小區(qū)西臨城山路，北臨洪江