【正文】 通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 南通的房地產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟體制改革和國民經(jīng)濟的發(fā)展而逐 步建立和發(fā)展起來的，經(jīng)歷了一個從無到有、從小到大的發(fā)展過程。在建洋口港是江蘇唯一可建 10 萬噸至 20 萬噸級國際性深水大港的理想港址，將 形成江蘇最大的出海入陸通道。 2）南通在長江三角洲的優(yōu)勢： ◇區(qū)位優(yōu)勢：江海交匯，水資源及港口等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)達，自然區(qū)位便利以及經(jīng)濟區(qū)域化程度、區(qū)域開放度較高； ◇產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：輕紡、造船、機電、建材、化工產(chǎn)業(yè)發(fā)達，其中輕紡工業(yè)歷史悠久，仍為支柱產(chǎn)業(yè)，這些特色產(chǎn)業(yè)已形成集聚效應(yīng)； 南通在長江三角洲的劣勢： ◇城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)：人口多、農(nóng)業(yè)人口比重大，城市化水平較低； ◇ 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：第一產(chǎn)業(yè)比重較高， 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品市場份額偏大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)特征不顯著，比重偏低，整體水平不高； 3）人口結(jié)構(gòu)與消費水平 ◇ 20xx 年年末，南通市共有人口 萬人，其中南通市區(qū)人口 萬人，占全市 人口的 %； ◇全市農(nóng)業(yè)人口比重依然較高，城鎮(zhèn)化率為 %，海安、如皋的城鎮(zhèn)化率在 25%左右，啟東與海門的非農(nóng)業(yè)人口比重僅為 %、 %； ◇南通市全社會固定資產(chǎn)投資與消費品零售總額在 02 年以后增幅加快，人均 GDP 與城市居民人均可支配收入也以 10%以上的速度增長。原有工業(yè)用地進行調(diào)整、改造，形成生活居住全面配套的綜合性城市組團，包括老城區(qū)和新城區(qū)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中度明顯 南通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)集中在市區(qū)和南部地區(qū)，到 20xx 年底，市區(qū)為 164 家，占全市的 %；海安為 37 家，占全市的 %；如皋為 26 家，占全市的 %；如東為 16 家，占全市的 %；通州為 27 家，占全市的 %；海門為 48 家，占全市的%；啟東為 36 家，占全市的 %。20xx 年新開工面積的大幅下降，造成 20xx 年竣工面積出現(xiàn)較大幅度的回落 (圖 3)。從 20xx 年全市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工類型比例及所占比重變化看，全市房地產(chǎn)開發(fā)仍以住宅投資為主，但商用房、辦公樓等商務(wù)房建設(shè)也有相應(yīng)的變化，與城市發(fā)展、市場需求相適應(yīng)。 20xx 年，全市商品房銷售面積為 萬平方米，實現(xiàn)銷售額 億元。 二）制約房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的因素分析 南通市房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展態(tài)勢良好，開發(fā)投資不斷創(chuàng)出新高，市場持續(xù)旺銷，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，并逐步走向規(guī)范與成熟，但在具體運行過程中還存在一些不容忽視的問題，應(yīng)引起重視和關(guān)注。 （ 三）商品房空置面積較多 20xx 年底商品房空置面積總量達到 萬平 方米，同比增長 %，其中住宅為 萬平方米，同比增長 %，占空置面積總量的 %，其他空置分別為：辦公樓為 萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房為 萬平方米，其他房屋為 萬平方米。風(fēng)險由銀行照單全收，高額利潤屬于房地產(chǎn)商，房地產(chǎn)商靠著銀行發(fā)大財。 （一）政府部門加強調(diào)控，優(yōu)化環(huán)境 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不但要與國民經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，還要與廣大人民群眾的消費水平相適應(yīng)，同時也要適應(yīng)城市的發(fā)展需要。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)練素質(zhì)、外樹形象 面對激烈的市場競爭，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要強化自身素質(zhì)，改革內(nèi)部機制，創(chuàng)新經(jīng)營理念，提高管理水平。一要進一步改革公積金制度，放松現(xiàn)行公積金貸款的某些具體規(guī)定，將一些有信貸需求、又有還貸能力的人納入管理體系。本項目的住宅、商 業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂、體育等項目現(xiàn)已全面啟動，它將是南通市最富有的商機和最具有活力的現(xiàn)代中心城。小區(qū)配有 25004 m2的幼兒園、商業(yè)服務(wù)用房、居委會、物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、文化活動站、衛(wèi)生站、公廁等有關(guān)公建配套設(shè)施；鳳凰萊茵苑項目總投資預(yù)計約 8 億元人民幣，共分三期開發(fā) ，一期已售完，二期余一部分將于 11 月中下旬推盤，三期（ 7 棟小高層和 9 棟聯(lián)排別墅）預(yù)計在 07 年初動工；小高層均價在 5200 元 / m2左右，別墅價格在 10000— 120xx元 / m2左右。 項目引進園外先進物業(yè)管理模式，三星級的設(shè)計標(biāo)準，八重小區(qū)內(nèi)部智能化配套系統(tǒng)，三重小區(qū)內(nèi)部保安系統(tǒng)， 24 小時全天候即時響應(yīng)，聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)、周界防越系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、停車場 管理系統(tǒng)、電子公告欄系統(tǒng)、住宅智能家居系統(tǒng)。 2 幢 18 層兩梯兩戶住宅，均為 160 平米三房以上大戶型錯層設(shè)計，氣派顯赫，布局合理，全明設(shè)計，寬敞實用，以采納充足光線及清新空氣為重點，通風(fēng)極佳，視野開闊，戶戶見景。 但是， 我們可以在后天要素上（例如景觀、營銷、物管）加分 最后， 結(jié)合一個適當(dāng)?shù)膬r格， ****—— 沒理由不成為淮安的榜樣名盤！ 從前表看，本案的有力競爭對手是： 世襲雅園★河畔花城★浦東花園 換言之，要想展開競爭，我們的性價比必須達到： ~ 那么，就目前現(xiàn)狀而言我們的有效競爭價格段應(yīng)當(dāng)在： 2300 元 /平方米 ~2700 元 /平方米 但是， 從開發(fā)商尋求代理公司的心態(tài)看， 此價位段明顯不能接受！ 從營銷學(xué)理論看，要想提高售價并且想取得熱銷， 只有 通過后天努力提高項目綜合評分： 1） 營銷：專 業(yè)公司加充足廣告費 —— 可提高 1 分 1Ⅹ 15%= 2） 環(huán)境：增加合理主題和概念 —— 可提高 分 Ⅹ 15%= 3） 建筑造型：適當(dāng)調(diào)整色彩和構(gòu)造 —— 可提高 分 Ⅹ 10%= 假如完成上述工作，本案可能的綜合評分為： +++= 分 這樣，按照性價比 ~ 來算，本案價格段為： 2400~2800 元 /平方米 在加 5%的自然增長率，屆時實際市場競爭價為： 2520~2940 元 /平方米 總而言之，若本案均價在 2700~2800 元 /平方米 ， 我們完全有信心做好本案！ 未來的實際價格走勢，取決于未來的市場空間！ 四、 項目篇 項目情況 SWOT 分析 產(chǎn)品建議 。占地 萬平方米，總建筑面積 萬平方米，現(xiàn)去化已達 65%左右，別墅僅余項目西側(cè)，據(jù)說是因為風(fēng)水因為，因為其前方有一座廟，現(xiàn)余的聯(lián)排別墅面積在 320 平方米，總價在 400 萬。 ◇兆豐嘉園： 本項目位于南通市新城區(qū)范圍內(nèi)，在中心城區(qū)南部，新城區(qū)核心區(qū)的西北部，小區(qū)西臨城山路，北臨洪江