【正文】 開發(fā)的理性回歸。五是要進一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費用，降低建房成本。調(diào)控力度的把握主要是對房地產(chǎn)市場總量和結構調(diào)控力度的把握，積極引導商品房開發(fā)結構調(diào)整，多建適合中低收入階層的中、小戶型住房。 三）對房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的思考 目前，針對部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，價格增長過快，結構不合理等問題，國家已采取了多種措施，通過經(jīng)濟、行政等手段，控制信貸和土地兩個閘門，有保有壓，區(qū)別對待，已經(jīng)取得了初步的成效。宏觀調(diào)控后，多數(shù)房地產(chǎn)商的應對措施首先是進一步擴大期房的銷售來彌補資金的不足。按世界銀行提出的房價應是家庭年收入的 3－ 6 倍的標準來衡量，南通房價收入比明顯偏高。 （四）商品房價格上漲較快，房價收入比偏高 商品住宅價格由 20xx 年的 元 /平方米，上漲到 20xx 年的 1484 元 /平方米、 20xx年的 /平方米、 20xx年的 /平方米 、 20xx 年的 /平方米和 20xx年的 元 /平方米。 20xx 年末，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共擁有資產(chǎn) 億元，其中負債 億元，平均每個企業(yè)負債 7273萬元，企業(yè)資產(chǎn)負債率高達 ％，其中資質等級為二級、三級的企業(yè)資產(chǎn)負債率分別為％和 ％。20xx 年末，資質等級為三級及以下企業(yè) 310 個，占全部企業(yè)個數(shù)的 %，一、二級企業(yè)個數(shù)分別僅有 1 個和 43 個，分別僅占 %和 %。 今年二季度市區(qū)二手房重點調(diào)查資料顯示：二手房住宅平均價格為 4411 元 /平方米，比一季度上升 348 元 /平方米。 商品房價格上漲，住宅價格快速上揚 “十五”期間南通商品房價格上漲較快， 20xx 年商品房平均價格達到 元 /平方米，比 20xx 年上漲 元 /平方米，年均上漲 %。從房屋銷售形式來看，上半年全市現(xiàn)房銷售面積 萬平方米，同比下降 %，期房銷售面積 萬平方米，同比增長 %，期房銷售面積占商品房銷售面積的 %，同比提高 個百分點。 1998 年以來，商品房銷售面積以年均 %的較快速度增長。 房地產(chǎn)開發(fā)投資結構趨于合理 南通房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年市場經(jīng)濟的洗禮，已逐漸成熟，企業(yè)開發(fā)圍繞市場需求，投資的結構漸趨合理，形成了以住宅為主、商務為輔的投資格局。 房地產(chǎn)開發(fā)高層化、城郊化趨勢明顯 近幾年，南通高層建筑明顯增多，房屋高層化趨勢明顯，“十五”期間南通累計施工十一層及以上高層建筑 萬平方米，占房屋施工面積的 %，其中 20xx 年施工十一層及以上高層建筑 萬平方米，同比增長 %，占房屋施工面積的 %，比20xx 年提高 個百分點?！笆濉逼陂g，南通累計施工房屋面積 萬平方米，比“九五”期間增長 %，其中施工住宅面積 萬平方米，比“九五”期間增長 %?！笆濉逼陂g，是南通房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的五年，投資總量持續(xù)擴張，完成投資連創(chuàng)新高（圖 2）。 從登記注冊類型看企業(yè)主體呈多元化，內(nèi)資企業(yè)占絕大多數(shù)。 江海港區(qū) 以發(fā)展大運輸量、大用水量的港口工業(yè)和倉儲業(yè)為主的新區(qū)。 港閘區(qū) 傳承國際資本和民間資本轉移，輻射蘇北的門戶，以工業(yè)和商貿(mào)為主的現(xiàn)代化北城區(qū)；以發(fā)展電力、鋼鐵、造紙、建材、紡織、電子、醫(yī)藥化 工為主，居住、公共設施相應配套的城市組團。 5）交通布局與規(guī)劃 ◇公路：已建成 204 國道、寧通高速、滬嘉瀏高速、沿江高速、蘇嘉杭高速、連通高速； ◇鐵路：新長鐵路南通段、寧啟鐵路、滬通鐵路、南通鐵路港口支線 ◇大橋：蘇通長江大橋、崇啟大橋、崇海大橋 ◇港口：南通港 , 與 世界上 65 個國家和地區(qū)的 199 個港口通航，江海岸線綿延 430 多公里。 南通市別墅項目市調(diào)報告 目 錄 一、 環(huán)境篇 城市結構（圖） 城市總述 城市總體規(guī)劃 二、 市場篇 宏觀住宅市場 微觀市場分析 三、定位篇 四、項目篇 地塊分析 SWOT 分析 項目建議 ———— 南通城市結構圖 城市總述 1） 南通經(jīng)濟發(fā)展與地位 ◇近年來， 南 通經(jīng)濟高速發(fā)展，特別是 20xx 年以后，南通 GDP年增長率均超過了 10%，20xx 年突破 %； ◇ 南通在長三角經(jīng)濟體系中地位顯著，是接受上海經(jīng)濟輻射的江北第一城，其開發(fā)與建設有助于打造滬蘇 通“金 三角” ，拉動蘇中、蘇北地區(qū)經(jīng)濟增長，目前南通在江蘇省的 GDP 貢獻率達到 %，僅次于蘇州、無錫 與南京； ◇ 按照南通市十一五規(guī)劃，南通市在長三角經(jīng)濟體系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，長三角重要的 基礎工業(yè)和先進制造業(yè)基地，長三角北翼的現(xiàn)代物流中心 ； ◇ 相對于長三角其他城市，南通的主要發(fā)展優(yōu)勢在于其區(qū)位以及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的積聚，主要發(fā)展劣勢在于其當前的 沿海經(jīng)濟發(fā)展軸：形成以 204國道為依托的沿海城鎮(zhèn)聚合軸 海安、如皋城鎮(zhèn)圈： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟發(fā)展一般，農(nóng)業(yè)開發(fā)為主，工業(yè)處于轉型期 引導：以如城海安為中心，城鎮(zhèn)相向發(fā)展，形成 “雙核型 ”城鎮(zhèn)空間結構 掘港、長沙城鎮(zhèn)圈： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟實力較弱，以農(nóng)業(yè)開發(fā)與灘涂養(yǎng)殖為主； 引導：以發(fā)展掘港鎮(zhèn)為重心，形成 “母子型 ”城鎮(zhèn)空間結構 沿江經(jīng)濟發(fā)展軸：以寧通啟公路為依托的城鎮(zhèn)聚合軸 南通市城市圈： 現(xiàn) 狀：經(jīng)濟實力最強，市域政治經(jīng)濟文化中心； 引導：以南通市為中心城市，海門、金沙、長江鎮(zhèn)為次中心城鎮(zhèn)，形成 “一主三副 ”城鎮(zhèn)空間結構 匯龍、呂四城鎮(zhèn)圈： 現(xiàn)狀：經(jīng)濟實力較強，海洋漁業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、加工業(yè)初具規(guī)模； 引導：依托道路交通，形成以匯龍為中心，呂四、和合、南陽 “眾星拱月 ”型城鎮(zhèn)空間結構 蘇州市 鹽城市 連云港市 徐州市 南京市 常州市 無錫市 上海市 ●通位于江蘇省中部，長江入?？诒卑?，在地理位置上，與蘇州、寧波同為上海都市圈三個副中心城市，轄如皋、通州、海門、啟東 4 市（縣級），海安、如東 2縣，崇川、港閘 2 區(qū)和南通經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，面積 8001 平方公里 ； ●大南通城市結構規(guī)劃將以南通市為市域中心，金沙、掘港、如皋、海安