xx賓館項(xiàng)目前期市調(diào)報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 及現(xiàn)住房的取得方式大部分受訪者購房是為了改善居住條件，他們對(duì)當(dāng)前的居住條件普遍不滿。且多是具有較強(qiáng)購買力的消費(fèi)者。本次調(diào)研方法主要采取走訪式與深度訪談法。黃色區(qū)域商業(yè)分布主要在振興路兩側(cè)，商業(yè)業(yè)態(tài)主要是精品服飾、飾品首飾、小禮品、鮮花店等，地理位置與商業(yè)價(jià)值與本案附近比較接近，店面租金在250500元/平方米/年。但由于經(jīng)營業(yè)態(tài)單一性，業(yè)態(tài)分布比較雜亂、經(jīng)營商品檔次較低。 隨著區(qū)域內(nèi)眾多政府機(jī)關(guān)，本項(xiàng)目升值潛力巨大； 任何城市，凡是政府所在區(qū)域必是城市中心。項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不濃，且經(jīng)營商品比較單一 項(xiàng)目地塊周邊目前商業(yè)主要以文化辦公用品為主，主要服務(wù)對(duì)象為政府行政機(jī)關(guān)與周邊企事業(yè)單位所需，商業(yè)氛圍尚不濃，且商業(yè)經(jīng)營比較單一，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃產(chǎn)生一定比例限制。項(xiàng)目地塊東臨文明路，沿人民路為景谷政府與景谷縣級(jí)各行政單位；西側(cè)接景谷交通動(dòng)脈－響水路；北依景谷最大休閑中心－孔雀廣場(chǎng)、白龍公園、體育場(chǎng)等；南為景谷傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)商業(yè)區(qū)。而本區(qū)域原有的眾多行政機(jī)關(guān)家屬院等居住組團(tuán)比較陳舊，居住、生活功能比較單一，以滿足不了這類人群的需要，新型住宅的開發(fā)投入市場(chǎng)比較迎合他們的需求，選擇在本區(qū)域置業(yè)是這類潛在消費(fèi)者的首選。固定居住人口較為集中，人口的文化素質(zhì)、經(jīng)濟(jì)收入及穩(wěn)定性較高。城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市化進(jìn)程進(jìn)一步加大，造成居民對(duì)住房要求增加；房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)，局部?jī)r(jià)格上漲較快，制約部分消費(fèi)群體購買力；未來幾年內(nèi)，景谷房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)沿著健康發(fā)展的道路繼續(xù)走下去。老區(qū)板塊：主要由素稱景谷第一街的文明路、金三角廣場(chǎng)、大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)－百匯城綜合商業(yè)區(qū)、客運(yùn)站、景谷老街組成。 租賃市場(chǎng)比較活躍，本地居民與外地經(jīng)商人群形成本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體且消費(fèi)特征明顯，形成互補(bǔ)；第二節(jié)：主要地產(chǎn)區(qū)域及發(fā)展趨勢(shì)地產(chǎn)區(qū)域板塊：此次調(diào)研以永平路為界限，永平路以北劃分為新區(qū)板塊，永平路以南為老區(qū)板塊。 商業(yè)業(yè)態(tài)分布個(gè)性比較明顯，已經(jīng)形成一定的消費(fèi)群認(rèn)知和比較固定的消費(fèi)場(chǎng)所；特點(diǎn)：在城市化進(jìn)程加快、城市規(guī)模擴(kuò)大等諸種因素共同作用下，而景谷房地產(chǎn)業(yè)正處于快速上升時(shí)期?！【肮瓤h城結(jié)合城市產(chǎn)業(yè)、交通條件和自然環(huán)境、人文因素等特點(diǎn)，采用集中成片發(fā)展與組團(tuán)跳躍式發(fā)展相結(jié)合的布局方式開展規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)初步形成“一帶、兩軸、六組團(tuán)”的城市布局結(jié)構(gòu)。第三節(jié)：景谷城市規(guī)劃及發(fā)展方向其中：(按現(xiàn)價(jià)計(jì)算)；。第二節(jié)：景谷經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 第二部分：景谷城市宏觀環(huán)境第一節(jié)：景谷概況景谷傣族彝族自治縣位于云南省思茅市中西部，地跨北回歸線，素有“林海明珠、茶祖之源、芒果之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。第三節(jié)：市場(chǎng)調(diào)研方法一、資料搜集通過文獻(xiàn)資料及網(wǎng)絡(luò)搜集有關(guān)景谷宏觀經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r等有關(guān)資料。景谷賓館項(xiàng)目規(guī)劃已初定方案，即將步入開發(fā)階段，此次市調(diào)只是對(duì)具體的商住規(guī)劃比例，戶型設(shè)計(jì)建議、比例微調(diào)及對(duì)小區(qū)景觀進(jìn)行建議。百匯城項(xiàng)目組人員交流了對(duì)景谷賓館項(xiàng)目的看法。為此，組成了專業(yè)調(diào)研小組對(duì)景谷城區(qū)進(jìn)行細(xì)致而深入的市場(chǎng)調(diào)研工作，通過對(duì)相關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)及資料的收集整理，進(jìn)行了多次深度討論與專業(yè)分析，最終形成本報(bào)告，力求對(duì)景谷的房地產(chǎn)市場(chǎng)做到深刻、精確的認(rèn)識(shí)，為項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作提供有效的建議。采用訪談形式，對(duì)景谷城區(qū)居民，項(xiàng)目地塊目標(biāo)人群的消費(fèi)心態(tài)、生活習(xí)慣等方面進(jìn)行雙向溝通、交流，提純出對(duì)項(xiàng)目的深度認(rèn)識(shí)和理解，為確定項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群及營銷策略與方向提供可參考依據(jù)。全縣人口萬，其中城鎮(zhèn)人口萬。2005年末，(按現(xiàn)價(jià)計(jì)算)。先后榮獲“全國農(nóng)村中醫(yī)工作先進(jìn)縣”、“全國文化先進(jìn)縣”、“全國廣播電視先進(jìn)縣”、“全國體育先進(jìn)縣”、“省甲級(jí)衛(wèi)生縣城”、“民族民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”等榮譽(yù)稱號(hào)。 景谷縣本世紀(jì)頭二十年發(fā)展的指導(dǎo)思想和基本思路是：堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，抓好扶貧和小康建設(shè)兩個(gè)重點(diǎn)，打牢農(nóng)業(yè)、交通、科教、市政建設(shè)四個(gè)基礎(chǔ)，培植壯大林業(yè)、蔗糖、能源、礦產(chǎn)四大支柱。第四節(jié)：本部分小結(jié)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，投資環(huán)境的日益完善，四大支柱產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勢(shì)壯大將全方位拉動(dòng)景谷經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，促使固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大、居民收入水平不斷提高，進(jìn)一步奠定了房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從整個(gè)城市目前現(xiàn)狀來看，城市核心區(qū)域以縣政府所在地為中心，形成政治、經(jīng)濟(jì)、文化、購物、休閑、娛樂的中心區(qū)域，而房地產(chǎn)發(fā)展亦以此地為基點(diǎn)，呈均輻射狀向外發(fā)展，且在物業(yè)構(gòu)成上形成商住結(jié)合的建筑形態(tài)（底層或兩層商業(yè)+多層住宅）。 習(xí)慣性消費(fèi)場(chǎng)所人流比較集中，較早入市并投入使用的商業(yè)物業(yè)取得了較好的經(jīng)濟(jì)收益； 隨著城建力度的加快和城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步良性的發(fā)展，城市規(guī)模擴(kuò)大，居民人口增加，進(jìn)而形成居民構(gòu)成多元化，消費(fèi)需求多樣化，繼而刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；由于配套的成熟，該板塊是景谷很多中層以上收入市民的購房首選。發(fā)展趨勢(shì)：經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展促使城市化進(jìn)程加快、城市外沿不斷延伸，諸多因素直接或間接促進(jìn)房地產(chǎn)加快發(fā)展。土地供應(yīng)充足，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)多樣化，開發(fā)方向逐步向市中心周邊區(qū)域擴(kuò)張且專業(yè)化進(jìn)一步提高；第一節(jié)：區(qū)域人口現(xiàn)狀及發(fā)展分析一、人口現(xiàn)狀目前該區(qū)域?yàn)榫肮鹊湫偷木幼?、辦公、文化區(qū)域，人口主要由本區(qū)域的固定人口及政府機(jī)關(guān)工作人員組成。景谷各主要政府行政機(jī)關(guān)部門與眾多企事業(yè)單位集中與此，吸引著大多數(shù)中高收入人群傾向在此安家置業(yè)。 第二節(jié)：項(xiàng)目區(qū)域周邊環(huán)境及地塊分析一、項(xiàng)目地理位置及周邊區(qū)域環(huán)境分析地理位置：本案本項(xiàng)目位于景谷縣人民路。而本項(xiàng)目是目前景谷城區(qū)唯一與政府距離最近的項(xiàng)目，具有良好的升值前景。這是日后本項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)亮點(diǎn)，這要求項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要做好自身的配套，以解決業(yè)主日
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