【正文】 行深入調(diào)研和分析，了解整體環(huán)境對于項目的制約及推動力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。京九鐵路自北向南貫穿全境，與商阜、漯阜、青阜、阜淮四條鐵路在境內(nèi)構(gòu)成 “米 ”字型框架，直接與隴海、京廣、京滬等鐵路干線接軌，形成八線引入、五路交匯的鐵路網(wǎng)，京九鐵路阜陽編組站是京九線上最大的鐵路樞紐。 從整體布局看，阜陽市仍以穎州區(qū)為為主要城區(qū)范圍，北區(qū)及東區(qū)的發(fā)展相對滯后，目前階段，南區(qū)（南二環(huán)路沿線）的發(fā)展也逐步走上規(guī)模，但也屬于穎州區(qū)范疇。改革開放以來，特別是 1992 年以來，阜陽經(jīng)濟步入了快速發(fā)展的軌道，對外開放不斷擴大，城鄉(xiāng)面貌日新月異，人民生活水平逐步提高，各項社會事業(yè)全面發(fā)展。 改革開放以來，阜陽人民解放思想，腳踏實地，銳意進取 ，開拓創(chuàng)新，社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，綜合實力逐年增強。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 值 億元，增長 %。農(nóng)民人均純收入 2085 元，增長 %。 特別提出的是，在消費力的發(fā)展上，阜陽近年的發(fā)展近乎迅速，各種娛樂業(yè)的發(fā)展如雨后春筍般迅速崛起，且消費價格均不低于省城水平，人流如織絡(luò)繹不絕， 表明了阜陽居民在消費觀念上的改變也是非常迅速的。 隨著強力推進主攻工業(yè)戰(zhàn)略的實施，去年，工業(yè)生產(chǎn)捷報頻傳，總量迅速擴張，增速逐月攀升，自 7 月份全市規(guī)模以上工業(yè)生 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 規(guī)模養(yǎng)殖發(fā)展迅猛，拉動畜牧業(yè)穩(wěn)定增長。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7750 元，比上年增長 %，增幅比上年提高 個百分點。呈現(xiàn)出經(jīng)濟高增長、低通脹的良好局面。 同時，以娛樂業(yè)為龍頭的新興街區(qū)的出現(xiàn)和繁榮，代表了一種新興的消費模式和消費格局，也代表了一種相對較高層次的消費和較高支出的消費力；一般一個城市的消費水準主要在于娛樂業(yè)的發(fā)展水平；從目前阜陽市的發(fā)展?fàn)顟B(tài)看，這一行業(yè)的發(fā)展正方興未艾，而且極具發(fā)展的潛力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。濱河苑的 6 幢 1樓價格。 本次重 點調(diào)研的項目位置，是以本項目為核心，向四周輻射，選取與本項目有參照價值的模擬物業(yè)進行重點分析。濱河苑 項目定位： 大規(guī)模，中高檔社區(qū)； 項目優(yōu)勢： 規(guī)模阜陽最大，占地 500 畝，總建筑面積超過 22 萬方，配套完善；房型豐富，面積范圍可選擇性強；內(nèi)部景觀優(yōu)美， 50000 平米綠地，20000 平米大型純天然湖面景觀； 大規(guī)模社區(qū)形成了完善、成熟的商業(yè)街區(qū)，帶動了阜陽西區(qū)市場的繁榮；生活配套完善，居住方便； 物業(yè)管理先進，智能化配置完善， 24 小時智能保安、電子巡更、周界報警、智能門鎖等；品牌物業(yè)管理公司進駐； 教育、醫(yī)療、銀行配套完善； 內(nèi)部配置豐富，建筑高文件，立面美觀； 銷售政策靈活，贈送防盜門、熱水器等； 項目劣勢： 地段處于西區(qū)，遠離城市中心； 項目核心競爭力： 規(guī)模、配套、景觀； 發(fā)展商 代理商 位置 阜陽匯鑫發(fā)展有限公司 上海中原地產(chǎn) 人民西路、解放中路 一期開盤時間 推出量 銷售價 格范圍 開盤工程形象 04年底 8萬方 2100～ 2600 期房 二期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 二期工程形象 / / / / 主力戶型 三房 三房～四房 四房以上 主力面積 106～ 127平米 135～ 159平米 160～ 240平米（復(fù)式） 銷售進度 銷售率 85％以上，剩余為局部大面積高樓層房型； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 1％ 2％ / 客戶分布 城區(qū)人口為主，面向全市，外部客戶主要購買其一期別墅； 廣告述求 品質(zhì)可以復(fù)制，環(huán)境可以復(fù)制，唯 有得天獨厚的地段不可以復(fù)制； 配套情況 大面積綠地、湖面景觀，智能化系統(tǒng)，品牌物業(yè)管理公司，周邊配套 客戶認知渠道 電視 戶外 現(xiàn)場展示 折頁派發(fā) 交付標(biāo)準 內(nèi)部毛坯，贈送防盜門、太陽能熱水器； 物業(yè)管理 /平米 /月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 調(diào)研項目六：中南最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 調(diào)研項目八：金牛最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 三、城區(qū)房地產(chǎn)特征綜述 綜合上述對于本地房地產(chǎn)市場綜述及個案分析，我們對于本地房地產(chǎn)市場的狀況已有所了解，我們將對本地房地產(chǎn)市場進行細分 表述，以總結(jié)其特質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 地域?qū)τ趦r格的影響仍舊是一個最為重要的原因； 我們從個案分析的數(shù)據(jù)中已經(jīng)對住宅市場的基本區(qū)域劃分及區(qū)域價格范圍有所了解，我們得出這樣的結(jié)論： 板塊構(gòu)成 核心板塊 匯鑫板塊 南二環(huán)以南板塊 清河路南二環(huán)板塊 均價范 圍（元 /平米） 2400～ 2600 2200～ 2400 1800～ 2000 2000～ 2200 最高價格（元 /平米） 2900 3180 2600 2800 最低價格（元 /平米） 2000 1980 1580 1800 從該表格中，我們可以看出，雖然本地住宅市場均價范圍相差并不大，但最高最低售價的差異還是較為明顯，能夠相對明顯的是南二環(huán)以南板塊的住宅價格相對較低，說明了地域?qū)τ谧≌挠绊戇€是相當(dāng)明顯的。 而從現(xiàn)實的角度看，專業(yè)代理公司的進駐，在很大程度上，的確加速了本地地產(chǎn)市場銷售的速度，對于房產(chǎn)價格的提升，作出了一定的貢獻。建筑立面目前也較為現(xiàn)代、前衛(wèi)，其基本設(shè)計理念都能夠與現(xiàn)代的建筑風(fēng)格接近，表明了本地地產(chǎn)開發(fā) 的水準在逐漸向都市化靠近。 商業(yè)類地產(chǎn)特征： 詳細了解本地商業(yè)地產(chǎn)的市場情況，我們需要對本地商業(yè)環(huán)境進行有效分析后，方能進行有效分析，以下我們將結(jié)合本地商業(yè)市場進行綜合分析。隨著 城市規(guī)模的不斷擴大，城市由單一中心向多重商業(yè)中心演變，形成不同特色的商業(yè)街區(qū)，并基于此形成多個商業(yè)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 如上所述，在項目沿阜臨路西向同側(cè)的是建材經(jīng)營商戶，沿東城墻路北向同側(cè)卻是待開發(fā)用的，無商業(yè)環(huán)境； 商圈特質(zhì)：有待定 位； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 各類數(shù)碼、科技產(chǎn)品，雖然目前其一期投入經(jīng)營的數(shù)碼城經(jīng)營狀況不良，自年初共 4 層經(jīng)營空間，到目前為止，由于地域及市場環(huán)境尚未形成的原因，導(dǎo)致目前僅有數(shù)家數(shù)碼經(jīng)營戶在一樓經(jīng)營，且均表示即將撤場。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：中高檔建材、家居、裝飾材料、家庭裝潢材料等，輔助其他城市商業(yè)，如餐飲、少量休閑娛樂等經(jīng)營業(yè)態(tài)。 商圈特質(zhì)： 前沿式商業(yè)圈層，娛樂性消費特征。 商圈性質(zhì)：傳統(tǒng)商業(yè)圈層 這一商圈是以千百意購物中心和百貨大樓購物中心為代表的商圈，是阜陽市商業(yè)布局中的傳統(tǒng)商業(yè)圈層；傳統(tǒng)商圈是一個較為完善的商業(yè)環(huán)境，是城市功能不斷完善的過程中，逐漸形成的、基本涵蓋城市商業(yè)的全部范疇商圈，是一個城市的核心商業(yè)圈層；經(jīng)過多年的 城市發(fā)展積淀，依然成為這個城市最為核心的地帶，周邊極具了城市中最為繁華的零售業(yè)商業(yè)銷售范疇，如百貨大樓、精品服裝專賣店等，還有諸如肯德雞、麥當(dāng)勞等在內(nèi)的國際企業(yè)在內(nèi)。 『商圈』 （ TRADE AREA）是指大部分顧客來自的地區(qū)所形成之特定范圍，由于各業(yè)種經(jīng)營之商品不同，賣場大小面積不一，且交通動線、地理位置各有優(yōu)缺，因此所形成的商圈大小、形狀面積不盡相同。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而且諸如智能化等設(shè)施已成為本地中高檔住宅開發(fā)的一項基本配置，相對普及。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 價格 體系 在以上分析中，我們已經(jīng)看出，橫向比較中，地段對于價格的影響是非常深遠的，在某種意義上說是決定性的，但從縱向比較中，我們可以看出，本地住宅價格的走勢是上揚的，均價范圍年上升幅度約為 300元 /平米，這對于住宅市場的開發(fā)是有利的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 穎河以東區(qū)域的住宅房地產(chǎn)開發(fā)也同樣方興未艾，多個大型住宅項目如穎東安居花苑、舜馨苑等項目，也在逐步掀起穎河?xùn)|部的開發(fā)熱潮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 配套情況 寬帶、天然氣、周界紅外等智能化、商業(yè)內(nèi)街、品牌物業(yè)管理公司 客戶認知渠道 戶外 折頁 工地展示 電視、活動展示 交付標(biāo)準 室內(nèi)毛坯； 物業(yè)管理 /平米 /月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 項目劣勢： 規(guī)模小，配套相對簡單；同時由于規(guī)模原因造成了內(nèi)部景觀布局的不完善。 發(fā)展商 代理商 位置 港利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 南京道勤全案代理 人民西路、西二環(huán)路 一期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 開盤工程形象 06年 5月 6日預(yù)約 35000平米 暫未定，預(yù)計底商12000元 /平米以上 期房，一層 二期開盤時間 推出量 銷售價格范圍 二期工程形象 / / / / 主力戶型 主力面積 50～ 70平米底商 / / 銷售進度 前期客戶預(yù)約量豐富，日上客量約超過 200人次；處于預(yù)約階段； 付款方式 按揭貸款 一次性付款 其它：充低工程款 折 扣 率 暫未定 客戶分布 城區(qū)客戶為主； 廣告述求 皖西北唯一 SHOPPINGMALL，一站式休閑娛樂去所； 配套情況 / 客戶認知渠道 戶外 電視 折頁 工地展示 交付標(biāo)準 / 物業(yè)管理 暫未定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大 、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 周邊配套完善，學(xué)校、醫(yī)院、購物等相對 便捷，居住方便。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房