塘北地塊開發(fā)前期初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告-文庫吧在線文庫
【正文】 大量的管理資料下載 1 塘北地塊開發(fā)前期初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 ? 杭州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 長(zhǎng)江三角洲是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一，也是國(guó)際公認(rèn)的世界六大城市群之一。 交通西進(jìn)、錢江新城、 33929 工程、地鐵工程、高教園區(qū)建設(shè)、湖西綜合保護(hù)、運(yùn)河整治、良渚遺址保護(hù)、工業(yè)園區(qū)、特色街建設(shè) ———十大工程全面運(yùn)籌、規(guī)劃、實(shí)施。其中，重點(diǎn)項(xiàng)目共完成投資 億元，為全年計(jì)劃的 119%。在供需方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，雖然近幾年杭州樓市短期購(gòu)買力消耗過大，房改及相關(guān)的政策效應(yīng)經(jīng)過前幾年的相對(duì)充分釋放后，對(duì)市場(chǎng)的影響力趨緩。使得土 地供應(yīng)量與市場(chǎng)需求量極不平衡，在快速增長(zhǎng)的消費(fèi)需求拉動(dòng)下，杭州的土地價(jià)格一路攀升（據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年土地平均單價(jià)為 343 萬元 /畝，同比下降 17%，這是因?yàn)樾掳l(fā)展區(qū)塊供地較多因素；西湖邊 61 號(hào)地塊達(dá)到 909 萬元 /畝，成為年度第一；城西區(qū)塊的平均單價(jià)為 660 萬元 /畝，最高為原計(jì)量學(xué)院地塊，達(dá)到 888 萬元 /畝；而濱江區(qū)塊基本上也達(dá)到 400 萬元 /畝以上），導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格也隨之“水漲船高”。 大量的管理資料下載 6 20xx 年杭州市土地公開出讓各區(qū)域分布（杭州市經(jīng)濟(jì)信息中心） 濱江區(qū) % 錢江新城一帶 % 下沙高教園區(qū) % 城北祥符橋一帶 % 城西 —三墩一帶 % 城中 % 從今年出讓土地的具體分布來看，主要還是集中在五類地段和五類以外。北側(cè)規(guī)劃余杭塘路連接古墩路、豐潭路、古翠路、莫干山路；西側(cè)規(guī)劃益樂路連接申花路、萍水路、余杭塘路，跨河與現(xiàn)有益樂路南路相接。 一、區(qū)域功能結(jié)構(gòu)布局： 區(qū)內(nèi)和睦路、化工路（規(guī)劃中）、教工路、嬰兒港（規(guī)劃中）、余杭塘河（北線，規(guī)劃中）將該區(qū)劃成四大塊，形成 A、 B、 C、 D 四大組團(tuán)。住宅綠地不少于 30％，學(xué)校、衛(wèi)生院、科研機(jī)關(guān)等單位的綠地率不少于 35％，商業(yè)、文化、娛樂設(shè)施綠地率不少于 25％。規(guī)劃 大量的管理資料下載 9 區(qū)內(nèi)共設(shè)置 1 個(gè)地區(qū)公共中心， 2 個(gè)居住區(qū)， 2 個(gè)獨(dú)立住宅小區(qū)， 1 個(gè)工業(yè)區(qū)或 1個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)。規(guī)劃城市住宅用地 公頃，居住戶數(shù) 9100 戶，人口 27304 人。文二路以北，教工路以西，古墩路以東，申花路以南區(qū)域） 這一區(qū)域大致可以分為三塊：始建于 80 年代末 90 年代初的文華、益樂、翠苑三個(gè)社區(qū)； 90 年代中后期以及近兩年入住的文翠苑、學(xué)院春 曉、世紀(jì)新城、銀座公寓、南都花園等十?dāng)?shù)個(gè)高檔住宅小區(qū)；余杭塘河以北在建及待開發(fā)住宅片區(qū)。 通過對(duì)翠苑居住區(qū)、蔣村居住區(qū)、益樂社區(qū)以及城西各住宅小區(qū)的實(shí)地走訪調(diào)查。 三、 區(qū)域生活、商業(yè)配套分布及建設(shè)現(xiàn)狀 90 年代初，各房地產(chǎn)開發(fā)商以“遍地開花”的開發(fā)方式，在城西古翠路以東區(qū)域開始了大規(guī)模的“造房”運(yùn)動(dòng)，一個(gè)純住宅板塊逐漸形成。文新路經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由廚衛(wèi)設(shè)施、家居產(chǎn)品、美容休閑類組成；文華路以房產(chǎn)中介、汽車展示、餐飲、裝飾材料等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為主；競(jìng)舟路餐飲一條街等形成一個(gè)街區(qū)式區(qū)域商業(yè)配套模式。就現(xiàn)狀而言，圍繞溫州村（華東陶瓷品市場(chǎng)）和浙大紫金港校區(qū)的小型超市（便利店）、小型餐飲店和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，是滿足居民日常生活需求的場(chǎng)所。三墩、祥符、慶隆區(qū)塊，規(guī)劃定向?yàn)榫?住區(qū)，增加相關(guān)公建、休閑綠地配套，三墩區(qū)塊已投入實(shí)施（如親親家園等樓盤），其余兩大區(qū)塊均屬規(guī)劃中的待開發(fā)狀態(tài) 。 機(jī)會(huì)： ? 區(qū)域性生活、商業(yè)配套的落后，給予本項(xiàng)目的開發(fā)創(chuàng)造了市場(chǎng)空間。 方易建設(shè) ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性風(fēng)險(xiǎn)：杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過十余年發(fā)展，市場(chǎng)環(huán)境逐漸成熟，企業(yè)將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 ? 區(qū)域規(guī)劃定位為居住區(qū)，保證了未來區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模及消費(fèi)需求。余杭塘河以南的開發(fā)主要以住宅區(qū)為主，已無規(guī)劃地塊并基本已完成住宅樓盤的布置，局部尚存少量地塊正在開發(fā)建設(shè)中（如南都 三墩集鎮(zhèn)中心：占地 8000 畝的浙大紫荊 港校區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，給三墩區(qū)塊注入了新的活力，對(duì)其集鎮(zhèn)建設(shè)意義重大。 俯瞰整個(gè)城西、三墩、慶隆 — 祥符板塊，基本以豐潭路、余杭塘河為分界線劃分為四大區(qū)域： 翠苑中心區(qū)域： 以教工路 —— 古翠路之間的文一路段為中心的街區(qū)。個(gè)別住區(qū)甚至已經(jīng)超過100％的私家車擁有量。 二、 消費(fèi)結(jié)構(gòu)及購(gòu)買力分析 翠苑居住區(qū)、蔣村住宅區(qū)、益樂社區(qū)，一向是外來人口
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