【正文】 的三大聚居點(diǎn)。 商業(yè)金融設(shè)施主要沿育苗路并結(jié)合南面汽車北站及申花路控規(guī)地塊布置。 祥符居住區(qū)規(guī)劃概況 ： 祥符地區(qū)位于杭州市主城西北，東西與上城科技經(jīng)濟(jì)園相望，南面與申花路居住區(qū)相接，西面是三墩居住區(qū)，北面是余杭區(qū)。 三墩居住區(qū)規(guī)劃概況 ： 三墩位于杭州主城西北，東至三墩鎮(zhèn)界，南至蝦龍吁河、浙江大學(xué)基礎(chǔ)部、余杭塘河，西至繞城公路綠化帶、西湖科技經(jīng)濟(jì)園，北至宣杭鐵路，距市中心 公里，集鎮(zhèn)建設(shè)總用地面積 萬平方米，大約相當(dāng)于兩個(gè)蔣村商住區(qū)的面積。 三、用地發(fā)展規(guī)模 城市建設(shè)用地 公頃，其中居住用地 公頃，公共設(shè)施用地 公頃；醫(yī)療設(shè)施用地 公頃；道路廣場用地 公頃；市政公用設(shè)施用地 大量的管理資料下載 8 公頃；工業(yè)用地 公頃；綠化用地 公頃。塘河以南的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)基本完成，規(guī)劃中已經(jīng)沒有可供房地產(chǎn)開發(fā)的用地；塘河以北的開發(fā)相對滯后，大批企業(yè)生產(chǎn)廠房尚未搬遷，農(nóng)居分布零散，路網(wǎng)建設(shè)、房產(chǎn)開發(fā)等還處于初始階段，屬于待開發(fā)區(qū)域。在此，我們可以看出杭州的住宅開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入了“郊區(qū)時(shí)代”。 在供地結(jié)構(gòu)上看，杭州市經(jīng)過多年的地毯式開發(fā)后，主城區(qū)基本上已經(jīng)沒有可供開發(fā)的土地。商品房銷售面積 萬平方米 ， 比上年增長 %； 20xx 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，商品房施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米，銷售面積 萬平方米，分別比上年增長 %、 %、 %和 10%。 同時(shí)，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了較大變化，住房 、汽車消費(fèi)呈現(xiàn)進(jìn)一步增長趨勢。而目前杭州市的城市化水平在 45％左右（ 20xx 年的 36． 52％ ， 20xx 年末的39． 58％ ）， 按照該研究數(shù)據(jù)，杭州市的城市化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏低。 ? GDP 持續(xù)高速增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁 20xx 年全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 2092 億元，比 上年增長 15%，為“九五”以來的最高水平， 其中：第一產(chǎn)業(yè)完成 127 億元，增長 %，第二產(chǎn)業(yè)完成 1081億元，增長 %，第三產(chǎn)業(yè)完成 884 億元，增長 %， 經(jīng)濟(jì)總量在全國大中城市中繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。人均 GDP（按戶籍人口計(jì)）達(dá)到 萬元，折合美元 3950 元，比上年增長 %，居全省第一 。隨著城市的經(jīng)濟(jì)、人居、創(chuàng)業(yè)等環(huán)境的進(jìn)一步趨好和交通、市政建設(shè)進(jìn)程的加快，杭州市的人口增長率將會快 速的提高，特別是外來人口的增長會進(jìn)一步加速，對住房的需求會進(jìn)一步加大。據(jù)《杭州年簽》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)： 99 年 — 01 年杭州市區(qū)居民人均居住面積分別為 、 、 ,年增長率超過 5％； 市區(qū)居民家庭中，每百戶家庭汽車擁有量 已經(jīng)達(dá)到 量 /百戶。其中，全年住宅施工面積 萬平方米，竣工面 積 萬平方米，分別比上年增長 30%和 22%。僅有的一些舊城改造項(xiàng)目，也因?yàn)楦甙翰疬w成本和土地成本使得房產(chǎn)開發(fā)商難以下單。（附 20xx 年 1－ 8 月份土地交易情況一覽表） ? 項(xiàng)目地塊及周界現(xiàn)狀 本案地處杭州市西北面，南沿余杭塘河 20 米沿河景觀綠化帶；東接古翠路；北側(cè)為規(guī)劃余杭塘路，路寬 40 米；西側(cè)為規(guī)劃益樂路。 ? 項(xiàng)目所在區(qū)域的規(guī)劃狀況 慶隆地區(qū)控制性規(guī)劃概況 ： 慶隆地區(qū)屬拱墅區(qū)，即萍水東路以南、豐潭路以東、莫干山路以西、余杭塘河以北，規(guī)劃總用地 公頃。 四、道路交通規(guī)劃 該區(qū)規(guī)劃道路分三級設(shè)置，即：主干路、次路、支路。近期規(guī)劃人口 萬人，中期目標(biāo) 20 萬人。規(guī)劃總用地 公頃，其中居住 用地 公頃，公共設(shè)施用地 公頃，綠化用地 公頃，工業(yè)用地 公頃。該地段也是整個(gè)祥符地區(qū)最繁華的地段，將形成祥符地區(qū)的公共中心。從整個(gè)城西的區(qū)域定位來 看，傳統(tǒng)學(xué)院區(qū)塊、高新產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、 IT 產(chǎn)業(yè)一條街集中于此，奠定了這一區(qū)塊高學(xué)歷、高素質(zhì)、高收入、高消費(fèi)的人群結(jié)構(gòu)。而據(jù) 20xx 年上半年的官方統(tǒng)計(jì)，杭州市區(qū)汽車擁有量為 輛 /百戶。該街區(qū)承載著翠苑、益樂社區(qū)的生活需求。根據(jù)《三墩地區(qū)控規(guī)》，該區(qū)共設(shè)置一個(gè)公共中心、四個(gè)居住片區(qū)，近期規(guī)劃人口 11 萬人左右。 德迦公寓等均以開發(fā)建設(shè)完成并交付入住；中豪 ? 該區(qū)域人群擁有的強(qiáng)大購買力是項(xiàng)目開發(fā)的有利基礎(chǔ)。 ? 項(xiàng)目地塊 北面為大面積規(guī)劃用地，而這些用地的性質(zhì)不確定性將直接影響本地塊的開發(fā)方向，致使本地塊的開發(fā)項(xiàng)目有可能面臨同質(zhì)化競爭。開發(fā)綜合性產(chǎn)品（住宅＋公建）是項(xiàng)目地塊的開發(fā)方向，而關(guān)鍵是如何把握產(chǎn)品的組合。 ? 路網(wǎng)建設(shè)時(shí)間未確定，對把握項(xiàng)目地塊開發(fā)時(shí)機(jī)增加了不確定因素。余杭塘河以北，主要為三墩、祥符、慶隆區(qū)塊的開發(fā)。）。 文新、文華路商街區(qū)域：街區(qū)模式的商業(yè)經(jīng)營，經(jīng)營業(yè)態(tài)零散多樣。勿庸置疑，