【正文】 ? 周邊高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)的一大有利基礎(chǔ)。但就現(xiàn)況而言，路網(wǎng)建設(shè)、居住區(qū)開(kāi)發(fā)都尚未進(jìn)入實(shí)施，各項(xiàng)配套的建設(shè)正處于規(guī)劃階段。同時(shí)，土地資源的稀缺以及規(guī)劃的滯后，致使配套公建的建設(shè)始終成為一道難解之題。如果考慮余杭塘河以北的規(guī)劃人口，預(yù)計(jì)這一區(qū)域的人口總規(guī)模將超過(guò)30 萬(wàn)人。三墩重新確定沿五里塘河發(fā)展城市生活空間策略，以五里塘旅游風(fēng)情街、鎮(zhèn)中路商業(yè)街、三墩中心公園作為三墩新城的發(fā)展中心，形成了以河網(wǎng)水系為中心的新城市局面。該區(qū)正中是居住區(qū)級(jí)綠化用地。其中，濱江、下沙、錢江新城占了三分之一，而拱墅、江干、西湖以丁橋、三墩、轉(zhuǎn)塘等地為主。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)、居民收入增加和消費(fèi)水平的提高，以及原有物業(yè)增值相當(dāng)明顯等因素，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的快速上漲的壓力有一定的減弱，在一定程度上保證了今 后幾年杭州樓市強(qiáng)勁的購(gòu)買力。 1995— 20xx 年杭州市 人口增長(zhǎng)趨勢(shì)圖 ： 按照杭州市總體規(guī)劃， 20xx 年杭州市區(qū)總?cè)丝跒?430 萬(wàn)， 2020 年為 530 萬(wàn)。杭州市委、市政府及時(shí)抓住這一歷史性發(fā)展機(jī)遇，提出了“構(gòu)筑大都市，建設(shè)新天堂”的戰(zhàn)略目標(biāo)，確立了“城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn)、沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展”的目標(biāo)構(gòu)架。其中，住宅價(jià)格上漲 %，非住宅價(jià)格上漲 %。 ? 土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，住宅郊區(qū)化明顯 從近兩年所供應(yīng)土地的分布情況看，主要分布在城西、城北和下沙、濱江區(qū)塊，住宅開(kāi)發(fā)郊區(qū)化明顯。 20xx 年出臺(tái)的新一輪總體規(guī)劃（規(guī)劃年限為 20xx－ 20xx 年，其中近期 20xx－ 20xx 年）將該區(qū)域性質(zhì)定為：以居住為主，相應(yīng)公建設(shè)施相配套的杭州北部新城區(qū)。三墩新城區(qū)以吉鴻路 —— 紫金港路為界劃分為東西兩大功能區(qū)塊。 大量的管理資料下載 10 ? 區(qū)域環(huán)境調(diào)查分析 一、 人口規(guī)模 （根據(jù)車行 5－ 10 分鐘為基礎(chǔ)設(shè)定范圍。勿庸置疑，該人群擁有 大量的管理資料下載 11 強(qiáng)大的購(gòu)買力以及超前的消費(fèi)觀念。）。 ? 路網(wǎng)建設(shè)時(shí)間未確定，對(duì)把握項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)增加了不確定因素。 ? 項(xiàng)目地塊 北面為大面積規(guī)劃用地，而這些用地的性質(zhì)不確定性將直接影響本地塊的開(kāi)發(fā)方向，致使本地塊的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有可能面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 德迦公寓等均以開(kāi)發(fā)建設(shè)完成并交付入住；中豪 該街區(qū)承載著翠苑、益樂(lè)社區(qū)的生活需求。從整個(gè)城西的區(qū)域定位來(lái) 看，傳統(tǒng)學(xué)院區(qū)塊、高新產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、 IT 產(chǎn)業(yè)一條街集中于此，奠定了這一區(qū)塊高學(xué)歷、高素質(zhì)、高收入、高消費(fèi)的人群結(jié)構(gòu)。規(guī)劃總用地 公頃，其中居住 用地 公頃，公共設(shè)施用地 公頃，綠化用地 公頃，工業(yè)用地 公頃。 四、道路交通規(guī)劃 該區(qū)規(guī)劃道路分三級(jí)設(shè)置，即：主干路、次路、支路。（附 20xx 年 1－ 8 月份土地交易情況一覽表） ? 項(xiàng)目地塊及周界現(xiàn)狀 本案地處杭州市西北面，南沿余杭塘河 20 米沿河景觀綠化帶；東接古翠路；北側(cè)為規(guī)劃余杭塘路，路寬 40 米；西側(cè)為規(guī)劃益樂(lè)路。其中，全年住宅施工面積 萬(wàn)平方米，竣工面 積 萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng) 30%和 22%。隨著城市的經(jīng)濟(jì)、人居、創(chuàng)業(yè)等環(huán)境的進(jìn)一步趨好和交通、市政建設(shè)進(jìn)程的加快，杭州市的人口增長(zhǎng)率將會(huì)快 速的提高，特別是外來(lái)人口的增長(zhǎng)會(huì)進(jìn)一步加速，對(duì)住房的需求會(huì)進(jìn)一步加大。 ? GDP 持續(xù)高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁 20xx 年全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2092 億元，比 上年增長(zhǎng) 15%，為“九五”以來(lái)的最高水平， 其中：第一產(chǎn)業(yè)完成 127 億元，增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)完成 1081億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)完成 884 億元，增長(zhǎng) %， 經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)大中城市中繼續(xù)保持領(lǐng)先地位。 同時(shí)，居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)也產(chǎn)生了較大變化，住房 、汽車消費(fèi)呈現(xiàn)進(jìn)一步增長(zhǎng)趨勢(shì)。 在供地結(jié)構(gòu)上看，杭州市經(jīng)過(guò)多年的地毯式開(kāi)發(fā)后，主城區(qū)基本上已經(jīng)沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)的土地。塘河以南的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)基本完成，規(guī)劃中已經(jīng)沒(méi)有可供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的用地；塘河以北的開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，大批企業(yè)生產(chǎn)廠房尚未搬遷，農(nóng)居分布零散，路網(wǎng)建設(shè)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等還處于初始階段，屬于待開(kāi)發(fā)區(qū)域。 三墩居住區(qū)規(guī)劃概況 ： 三墩位于杭州主城西北，東至三墩鎮(zhèn)界，南至蝦龍吁河、浙江大學(xué)基礎(chǔ)部、余杭塘河，西至繞城公路綠化帶、西湖科技經(jīng)濟(jì)園，北至宣杭鐵路，距市中心 公里，集鎮(zhèn)建設(shè)總用地面積 萬(wàn)平方米，大約相當(dāng)于兩個(gè)蔣村商住區(qū)的面積。 商業(yè)金融設(shè)施主要沿育苗路并結(jié)合南面汽車北站及申花路控規(guī)地塊布置。個(gè)別住區(qū)甚至已經(jīng)超過(guò)100％的私家車擁有量。 三墩集鎮(zhèn)中心：占地 8000 畝的浙大紫荊 港校區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，給三墩