塘北地塊開(kāi)發(fā)前期初步市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中市區(qū)增長(zhǎng) %，五縣（市）增長(zhǎng) %。 ? 商品房開(kāi)發(fā)量逐年上升，銷(xiāo)售形勢(shì)樂(lè)觀向上 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 20xx 年全市 商品房施工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)%；竣工面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。而在今年 4 月份召開(kāi)的杭州市房地產(chǎn)工作會(huì)議上，杭州市宣布 20xx 年商品房供應(yīng)土地將達(dá)到 6000 畝，土地投放量創(chuàng)歷史記錄。這些區(qū)域都相對(duì)較為偏遠(yuǎn)，市政配套、生活設(shè)施相對(duì)落后。就周界現(xiàn)狀來(lái)看，余 大量的管理資料下載 7 杭塘河成為一條分隔線。 二、人口規(guī)模 該區(qū)域總?cè)丝谟?jì) 66665 人（ 22222 戶），其中規(guī)劃人口 44883 人（ 14961 戶），保留人口 21782 人（ 7261 戶）；保留人口中有 8484 人（ 2895 戶），為已批未建的多層農(nóng)居。沿莫干山路兩側(cè)綠化帶則是通往城區(qū)外圍的景觀道路。其中五里塘中心區(qū)規(guī)劃為以下六大功能區(qū)：中央生態(tài)公園、五里塘河水鄉(xiāng)商業(yè)文化街、三墩路商業(yè)購(gòu)物中心、五里塘河文化活動(dòng)中心、五里塘河文化展示中心、南片商業(yè)居住組團(tuán)。根據(jù)總體規(guī)劃，遠(yuǎn)期該用地將規(guī)劃為生態(tài)用 地。由此，以本案為中心點(diǎn)的 2KM 范圍內(nèi)將擁有相當(dāng)大的人口規(guī)模，即擁有相當(dāng)充足的消費(fèi)群體。而 90 年代中后期及近兩年入住的住宅區(qū)，像新金都花園、南都德迦、蘭桂花園等小區(qū)其私家車(chē)已經(jīng)接近小區(qū)戶數(shù)。正是在這樣一種環(huán)境下，出現(xiàn)了在被動(dòng)狀態(tài)下形成的零散性商業(yè)業(yè)態(tài)組合：以沿街商鋪、住宅底商為基點(diǎn)的、店鋪式經(jīng)營(yíng)的街區(qū)模式。該綜合性項(xiàng)目的建設(shè)投入使用，在一定程度上將緩解該區(qū)域的配套缺失。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀總介 該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀態(tài)以余杭塘河為界可分為南、北兩塊。 ? 余杭塘河沿河景觀綠化的整治，將極大的改善本項(xiàng)目周邊的自然環(huán)境。 大量的管理資料下載 13 風(fēng)險(xiǎn)： ? 政策性風(fēng)險(xiǎn)：杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的高位增長(zhǎng)，近年來(lái)關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策層出不窮，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的政策性不確定因素較多。塘北地塊調(diào)研小組 20xx 年 9 月 7 日 。 ? 該區(qū)域尚處于初始開(kāi)發(fā)階段，給本項(xiàng)目地塊的開(kāi)發(fā)留有更多的選擇余地。 (附區(qū)域大型公建項(xiàng)目一覽表 ) ? 項(xiàng)目地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ： ? 地塊處于連接城西南北區(qū)塊的節(jié)點(diǎn)位置，地理位置相當(dāng)優(yōu)越。 塘北 —— 慶隆區(qū)域：從地域環(huán)境上看，這一區(qū)域連接著杭州西部的南北兩大 大量的管理資料下載 12 板 塊，處于一個(gè)中心點(diǎn)位置，從區(qū)域規(guī)劃定位看，這將又是杭州西部一個(gè)居住區(qū)開(kāi)發(fā)點(diǎn)。面對(duì)大量的中、高檔消費(fèi)人群，這樣一種模式顯然是難以滿足消費(fèi)需求的。在沒(méi)有 統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，相關(guān)生活配套設(shè)施、公建的缺失與日益增加的人口及消費(fèi)需求之間的矛盾異常突出。我們發(fā)現(xiàn)，始建于 80 年代末 90 年代初的翠苑、文華、益樂(lè)的三個(gè)社區(qū)沒(méi)有規(guī)劃地下停車(chē)泊位，而業(yè)主汽車(chē)擁有量卻相當(dāng)高。 統(tǒng)計(jì)該區(qū)域現(xiàn)有人口規(guī)模，估計(jì)在 18 萬(wàn)人口左右（其中益樂(lè)、文華、翠苑總計(jì)約 5 萬(wàn)人口；其它住宅小區(qū)約 6 萬(wàn)人口；外來(lái)流動(dòng)人口和學(xué)生大約在 7 萬(wàn)人左右）。新規(guī)劃規(guī)定，區(qū)域內(nèi)大多數(shù)企業(yè)都要搬遷，遠(yuǎn)期規(guī)劃建設(shè)將生產(chǎn)基地遷出，改為行政、科研用地。 新規(guī)劃區(qū)道路骨架為“井”字形，由南北走向的古墩路、東西走向的留祥路、環(huán)鎮(zhèn)北路組成，在各 居住片區(qū)由支路形成區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)。其中通往區(qū)域外圍的一條綠軸――余杭塘河兩側(cè)綠化帶是園區(qū)內(nèi)東西向景觀綠軸。東南角主要保留塘河小區(qū)、武林造紙廠地塊住宅地以及拱墅區(qū)環(huán)衛(wèi)局、交警大隊(duì)、拱墅衛(wèi)生院；沿莫干山路西北段除保留熱電廠，均為公用設(shè)施用地；沿西南角主 要布置市政設(shè)施用地；沿萍水東路主要以商業(yè)金融為主。周邊路網(wǎng)規(guī)劃完善，交通便利，對(duì)本案的開(kāi)發(fā)是一大利好。目前已經(jīng)落實(shí)的有：下城區(qū) 畝，西湖區(qū) 畝，拱墅區(qū) 畝，江干區(qū) 畝、濱江區(qū) 588 畝，錢(qián)江新城 326 畝，下沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 畝。 主城區(qū)部分房?jī)r(jià)近年來(lái)以每年接近 1000元／平方米的速度飛速上漲，其漲幅連續(xù)多年位居全國(guó)前列。但是外來(lái)創(chuàng)業(yè)人口對(duì)杭州房產(chǎn)的需求以及保值增值的投資需求仍然非常強(qiáng)盛。 “ 33929”工程的基本完成； 錢(qián)江新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面啟動(dòng)；地鐵一號(hào)線試驗(yàn)段開(kāi)工建設(shè)；繞城高速公路全線建成通車(chē)；杭新景 、杭徽高速公路、宣杭鐵路復(fù)線、杭州蕭山機(jī)場(chǎng)停機(jī)坪擴(kuò)建和杭甬運(yùn)河杭州段等工程正在抓緊建設(shè)； “西氣東輸 ”如期實(shí)現(xiàn)天然氣進(jìn)杭 。杭州的城市化進(jìn)程開(kāi)始?xì)v史性的一躍 ， 一個(gè) “東動(dòng)西靜南新北秀中興 ” 的城市新格局正在形成。
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