【正文】 0－135）610005年開(kāi)售，一、二、三期售罄億通天澤園占地86畝，總建約15萬(wàn)m2小高層三室（127－141）－售罄世紀(jì)風(fēng)情占地400多畝－多層、小高層、高層、soho三室（101－106，113－125）四室（148）6800三室、四室剩余★紅谷灘板塊項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率物業(yè)類型主力戶型（㎡）均價(jià)(元/m2)銷售情況鳳凰城占地478畝，總建56萬(wàn)m2多層、小高層、高層三室（123－138）二室（86－92）5100一期1000多戶已售磬，二期銷售不佳豐和新城占地378畝，總建60萬(wàn)m2高層、小高層二室（99）三室（130）五室（194）5900銷售不佳天賜良園占地361畝，總建26萬(wàn)m2多層、小高、別墅三室（110－130）別墅6500多層520010月22日一期開(kāi)盤濱江豪園總建4萬(wàn)m2－小高層－6000僅剩余頂層復(fù)式萬(wàn)達(dá)星城華府占地約900畝，總建約60萬(wàn)平米多層、高層、節(jié)能住宅一室、二室、三室680005年4月開(kāi)盤，已基本售磬聯(lián)發(fā)江岸匯景占地約210畝，總建36萬(wàn)m2高層、小高層二室（100－113）三室（118－150）5600（推售均價(jià)）一期12棟小高層即將開(kāi)盤，處于蓄客階段綠湖豪城約55萬(wàn)㎡別墅、多層、高層二室（100－113）三室（118－150）62005月新推電梯別墅新里梵頓公館小高層、高層二室（90－113）三室（118－135）5800—江信國(guó)際金領(lǐng)域占地約24畝，總建40萬(wàn)m23高層38－70m2小戶型－已基本售磬外圍競(jìng)爭(zhēng)圈層均價(jià)圖注：外圍競(jìng)爭(zhēng)圈層最低均價(jià)在3600元，最高均價(jià)在5200元，平均價(jià)格3916元。香寓鉑金特區(qū)隆鑫廣場(chǎng)海航尤其象博泰藍(lán)域85%金城國(guó)際花都80%備注：各項(xiàng)目是根據(jù)不同區(qū)域及不同銷售周期相對(duì)比得出的數(shù)據(jù)注：可以看出，這幾個(gè)樓盤雖然所在區(qū)域不同，平均單價(jià)不同，但中小戶型樓盤的銷售都很成功。三、南昌市主要樓盤專項(xiàng)分析注：南昌市整體房型最小面積平均值80平方米，最大面積平均值260平方米，主力面積平均值129平方米，與前幾年相比較，南昌市的房型在90平方米以下的也已出現(xiàn)，而且市場(chǎng)反映良好。加上收入的因素，不求貴全，但求實(shí)用方便，選擇此類小區(qū)的可能性更大。預(yù)計(jì)占本案總量的70％。本案調(diào)查的客戶群為單身白領(lǐng)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、園區(qū)管理者、投資客戶、年輕教師、公務(wù)員等。購(gòu)買住宅的考慮因素比例價(jià)格17％所處地段與交通15％戶型合理11％周邊環(huán)境與綠化11％發(fā)展商勢(shì)力與信譽(yù)9％治安良好，放心的保安系統(tǒng)9％小區(qū)規(guī)劃與完善8％子女教育因素7％物業(yè)管理6％有升值空間4％車位充足3％7．項(xiàng)目區(qū)域價(jià)格抗性（調(diào)查人數(shù)100人，此分析為項(xiàng)目概念模糊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）被調(diào)查人承受價(jià)格（單位：元）選擇人數(shù)被抽查人職業(yè)2501－300019單身職員：35人年輕教師：10人個(gè)體（企業(yè)）經(jīng)營(yíng)者：28人投資商：17人其他：10人3001－3300313301－3500293501－3700193701－390023900以上0從價(jià)格抗性來(lái)分析，此區(qū)域接受心理價(jià)格主要集中在3001－3700元左右，3501元為分水嶺，超過(guò)這個(gè)價(jià)格就有較大抗性，因此總價(jià)控制就尤為重要。另外，本案的戶型較之已推出的樓盤都比較好，所推出的物管服務(wù)有更大的靈活性，使得居住品質(zhì)能夠高于已有社區(qū)，這也是本案一大推廣優(yōu)勢(shì)。（二）土地價(jià)值決策但是周邊綠化亮化不錯(cuò)，水系可以支撐本案的一大賣點(diǎn)。六、結(jié) 論（一）發(fā)展商開(kāi)發(fā)流程◎○2008年05月——2008年06月中旬為方案設(shè)計(jì)時(shí)間◎○2008年6月——7月方案擴(kuò)出◎○2008年7月本案開(kāi)始動(dòng)工◎○2008年8月——10月一期內(nèi)部預(yù)約登記，康華沙龍會(huì)正式啟動(dòng)◎○2008年10月以“酒店公寓”先行高調(diào)入市，VIP增值卡發(fā)行，產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)◎○2008年10月11期間第一批新房源、新產(chǎn)品開(kāi)盤◎○2009年1月一期主體建筑工地落架，新售樓處投入使用，第二、三批集中式新房源發(fā)售◎○2009年1月底2月繼續(xù)推出一期第四、五批新房源◎○2009年35月二期正式面市（適時(shí)推新房源）◎○2009年57月推一期尾房、二期試探性產(chǎn)品/創(chuàng)新實(shí)用型產(chǎn)品◎○2009年810月繼續(xù)推二期第二批新房源◎○2009年11月2010年2月繼續(xù)推出新產(chǎn)品實(shí)景風(fēng)尚營(yíng)銷◎○2010年3月5月建筑工期基本結(jié)束，進(jìn)入尾盤銷售（二）發(fā)展商開(kāi)發(fā)入市時(shí)機(jī) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)要盡量把握好10月—11月開(kāi)盤或入市的節(jié)點(diǎn)，同時(shí)配合10月的南昌房展會(huì)，利用秋季房展會(huì)繼續(xù)做好本案的銷售內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及團(tuán)體認(rèn)購(gòu)或公關(guān)，并把握好市場(chǎng)動(dòng)機(jī)及消費(fèi)者消費(fèi)傾向，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品，把握先機(jī)，搶占市場(chǎng)。而在對(duì)產(chǎn)品的具體設(shè)計(jì)問(wèn)題上，則有專業(yè)建筑設(shè)計(jì)公司去具體執(zhí)行操作。我們相信，沒(méi)有成功的開(kāi)始，就沒(méi)有成功的結(jié)果！謝謝?。?！65 。結(jié)束語(yǔ)對(duì)一項(xiàng)產(chǎn)品的準(zhǔn)確理解和定位，是成功推廣該產(chǎn)品的關(guān)鍵！京昌地產(chǎn)對(duì)溢沅地產(chǎn)、康華企業(yè)集團(tuán)這個(gè)項(xiàng)目從理解到策略企劃都是從其產(chǎn)品的整體特性去做深入思考和概念提升的。但也要看到，項(xiàng)目周圍也不失其繁華性，尤其是解放東路的建設(shè)，也有客觀優(yōu)勢(shì)的存在。下面我們將結(jié)合這些因素對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分類闡述。加之現(xiàn)已推出的項(xiàng)目使我們?cè)诋a(chǎn)品推廣及投放市場(chǎng)時(shí)有很多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，使我們?cè)谧陨眄?xiàng)目品質(zhì)的定位和提升上能夠更勝一籌。從本案優(yōu)勢(shì)來(lái)看，首先是就小戶型而言，其市場(chǎng)接受程度比較高。從購(gòu)買動(dòng)機(jī)來(lái)看，以自己居住為目的占大多數(shù)，以投資為目的也占相當(dāng)?shù)谋戎?。（六）客源?gòu)房抗性分析從以上調(diào)查數(shù)據(jù)反映出，北市區(qū)在客戶心目當(dāng)中是最不宜居住區(qū)域，區(qū)位抗性最大，其次是南昌縣迎賓大道北側(cè)一帶，高新國(guó)家開(kāi)發(fā)區(qū)，大學(xué)園區(qū)，工業(yè)園等外來(lái)人口多，人流量大，所以環(huán)境復(fù)雜，區(qū)位抗性較大?！蚱渌A層；（5%）支持理由：市場(chǎng)不可預(yù)計(jì)階層。昌東工業(yè)園以內(nèi)只拆不建的政策也形成本案的消費(fèi)優(yōu)勢(shì)，基于這些綜合因素的考慮，都將非常有利于本案項(xiàng)目在今后的推廣及實(shí)際銷售中的吸引力提升。和園中凱尚城80%（4月26日開(kāi)盤）中興和園26萬(wàn)平方米金城國(guó)際花都注：各項(xiàng)目推出市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量相當(dāng)，55萬(wàn)㎡的世紀(jì)風(fēng)情已售到三期花境，中大紫都的發(fā)展商作為上市公司推盤節(jié)奏都相當(dāng)謹(jǐn)慎，目前2期商城開(kāi)盤。（四）綜合分析篇而且我們還可以通過(guò)本案的推廣來(lái)詮釋一個(gè)全新的生活理念，樹(shù)立品牌效應(yīng)，并在今后的中小戶型家居中起一種引領(lǐng)作用，使本案推出的同時(shí)，也是一個(gè)全新居家品牌的問(wèn)世。東方明珠現(xiàn)已售完，中大紫都近日開(kāi)盤、轟轟烈烈，京東嘉苑主要是復(fù)式樓、城投因他們戶型實(shí)用，總價(jià)偏低，這樣就避免了購(gòu)買抗性中最主要的一點(diǎn)價(jià)格，所以在他們?cè)诜慨a(chǎn)市場(chǎng)中也獲得了極好的市場(chǎng)占有率。博泰西部為昌東工業(yè)園區(qū)。 [羅家新區(qū)]項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)及分析五：羅家新區(qū)起步區(qū)用地分布圖羅家新區(qū)位置與周邊環(huán)境規(guī)劃圖個(gè)案市調(diào)及分析三：名稱物業(yè)地址開(kāi)發(fā)商物業(yè)類別物業(yè)價(jià)格面積區(qū)間京東嘉苑青山湖高新大道926號(hào)南昌市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 經(jīng)濟(jì)適用房3500元/㎡92260㎡城投康澤園青山湖青山湖南大道，解放西路以南600米處南昌城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司 經(jīng)濟(jì)適用房2950元/㎡120190㎡格林晴天京東艾溪湖畔榮昌商品房開(kāi)發(fā)公司3期酒店公寓4800元/㎡4171㎡個(gè)案調(diào)研分析四：江信國(guó)際嘉園項(xiàng)目位置：西湖區(qū)解放西路與洪都大道交匯處占地面積：物業(yè)形態(tài)：普通住宅，11層小高層，14層高層建筑面積：㎡主推戶型：2房２廳、３房２廳備注：于2007年8月19日正式發(fā)售VIP卡，項(xiàng)目熱點(diǎn)：南昌首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)。鉑金特區(qū)地理位置南昌市解放西路298號(hào)開(kāi) 發(fā) 商南昌綠原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代理公司九天推廣/深圳安佳銷售代理產(chǎn)品戶型面積（平方米）配比（套）面積（平方米）配比（套）A：44H：44B：264I：44C：132J：44D：88K：44E：88