【正文】 岸。城東區(qū)域交通十分便捷，生活方便，從城東到市區(qū)的車程僅1020分鐘；公交路眾多。城東是南昌最有發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)區(qū)域，主要定位為集商貿(mào)、物流、休閑等多種功能齊備的城市副中心區(qū)。城東匯集了我省著名的大型物資交易市和大型超市幾十家：江西紡織大市場、南昌鋼材大市場、羅家糧油大市場、木材大市場、家具大市場、建材大市場、舊貨大市場；沃爾瑪超市、易蓮花百貨（招商中）、解放西路商貿(mào)中心等。城市生態(tài)資源優(yōu)勢與項(xiàng)目價(jià)值城東水系發(fā)達(dá)，湖泊眾多，匯集了南昌主要大湖：青山湖、艾溪湖、瑤湖、天香園、旅游資源潛力巨大。相關(guān)鏈接：[青山湖區(qū)] [昌東工業(yè)園區(qū)] [高新技術(shù)開發(fā)區(qū)] [京東開發(fā)區(qū)][新昌南城/昌南工業(yè)園] [瑤湖高校園區(qū)] [南昌鋼鐵公司] [江西氨廠][南昌開發(fā)城東片區(qū)的新動(dòng)向]④城東片區(qū)是南昌最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)區(qū)域 南昌市城東區(qū)域，主要是青山湖區(qū)內(nèi)除楊子洲外的約120平方公里的美麗空間。⑤南昌市總體規(guī)劃有利于城東發(fā)展 南昌市城市總體規(guī)劃中，昌東區(qū)域是圍繞南昌中心城區(qū)的五大組團(tuán)之一。全區(qū)企業(yè)900余家，外資企業(yè)200余家，美國微軟、美國科勒、美國耶茲、法國ABB、德國Gamp。南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為江西規(guī)模最大的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集和孵化的基地，近三年來高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均超過30%，2005年高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)突破“三個(gè)200億”：即完成技工貿(mào)總收入284億元，增長40%；工業(yè)總產(chǎn)值255億元,增長42%；銷售收入251億元,增長41%；，增長32%；，增長54%；，%。經(jīng)過三年多的開發(fā)建設(shè)，基本拉開了園區(qū)內(nèi)九縱十橫的道路框架，全面啟動(dòng)了40公里的水系建設(shè)，建成了變電站、自來水加壓站等配套設(shè)施，“生態(tài)型、集約化”的工業(yè)園區(qū)發(fā)展格局基本成形。高校教育資源和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)資源，是城東片區(qū)（青山湖區(qū)）的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的獨(dú)特優(yōu)勢。區(qū)內(nèi)更有五橫四縱的交通網(wǎng)絡(luò)，使城東片區(qū)與南昌中心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)無障礙快速對(duì)接，與南昌市中心商業(yè)商務(wù)區(qū)一脈相通，直接接受中心經(jīng)濟(jì)區(qū)域的輻射。其中中高收層次人群占有相當(dāng)?shù)谋壤? 沃爾瑪現(xiàn)在全球去年1000多億美元，但是在中國只做了10多億美元，這里有很多的原因。所以這兩方面把它聯(lián)系起來城東片區(qū)是大有前途的。魏瑪峰尚個(gè)案詳細(xì)分析一. 本案市場情況[博泰項(xiàng)目分三期開發(fā)。周邊配套：青云譜區(qū)政府、青云譜區(qū)綜合服務(wù)中心、華東國際工業(yè)博覽城、華東建材裝潢城、包家花園、跨國連鎖超市巨頭“沃爾瑪”、“麥德龍” 、 深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、洪都中學(xué)、第十三中學(xué)等。建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)在意境上，取自富有特色的德國包豪斯簡潔、通透的建筑精髓，以東方人文為建筑脈絡(luò)，簡捷明快的風(fēng)格與精巧、細(xì)致的細(xì)部設(shè)計(jì)，大面積的采光外立面，通透、大氣，是一座將東西建筑文化充分糅合的現(xiàn)代魏瑪城。魏瑪峰尚”的4大價(jià)值，2大機(jī)會(huì)以及城市對(duì)郊區(qū)居住成本、城市副中心、新昌南城規(guī)劃大比拼來宣傳該建筑魅力以及居家的美好享受。商業(yè)配套14000㎡主題商城，生活一應(yīng)俱全：14000㎡主題商城，大手筆、高標(biāo)準(zhǔn)雙層主題商場，融匯商業(yè)精品、品牌超市、精品服飾、各類名品店等分布其中，純熟商圈，同步世界生活。該項(xiàng)目分2期開發(fā)，一期（華府天地）由2棟多層，8棟小高層組成，目前已經(jīng)全部售出。周圍有南昌第二家沃爾瑪。板式小高層（11+1層）、一棟6層多層、一棟寫字樓總建筑面積：戶型總量：902戶主推戶型：二房二廳80—100㎡、三房二廳115—135㎡備注：，%，%，規(guī)劃總戶數(shù)為902戶，主要以小高層為主。羅家新區(qū)的起步區(qū)(以下稱起步區(qū))處于新區(qū)的西南部。羅家新區(qū)起步區(qū)規(guī)劃圖和本項(xiàng)目地塊指標(biāo)圖用地范圍：羅家新區(qū)開發(fā)的“橋頭堡”。羅家鎮(zhèn)與老城區(qū)的交按處。項(xiàng)目的東北面又在建城東經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)本案有一定的影響。魏瑪峰尚的主力戶型為97109平米，兩室或三室的德式建筑；上海故事戶型不實(shí)用、價(jià)格偏高；其他多二次改造房或純粹是為了迎合市場而進(jìn)行的銷售變動(dòng)。因此，均價(jià)定位也是本案競爭市場的關(guān)鍵。因此，認(rèn)為本案主力總價(jià)應(yīng)控制在30萬元左右?？禎蓤@、中大紫都、上海故事等均是以周邊或主要路過的樓盤。康澤園也已接近尾聲，上海故事陷入僵局、舉步維艱，博泰其次，市場的競爭也是價(jià)格的競爭，就均價(jià)而言，各樓盤相差很大，但因戶型不同，總價(jià)控制便不相同。（三）外圍競爭圈層個(gè)案分析★市中心板塊項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率物業(yè)類型主力戶型（m2）均價(jià)(元/m2)銷售情況恒茂國際華城占地240畝，總建50萬m2高層一室（40）二室（94）三室（）1000012000已售磬，進(jìn)入交樓階段高能金域名都占地157畝，總建36萬m2高層三室（129－134）四室（148－160）8300僅剩余三套上林春天占地84畝，總建11萬m2小高層三室（116－125）二室（95－100）670010月29日開盤，2日銷售100多套黃埔豪園占地10畝，高層三室（143－151）5800剩余少量復(fù)式百年經(jīng)典占地17畝，總建2萬m2多層小高層三室（110－127）二室（89－99）5600剩余三套一樓三室中大青山湖花園占地約50畝，總建約5萬m2多層、小高層、高層、別墅三室（136－148）7800一期多層、小高層剛開盤天驥俊園占地約110畝，總建約16萬m22多層高層三室（113－135）二室（約85）7300一期多層已售磬，在售三室僅剩余一套★朝陽洲板塊以下樓盤售罄，數(shù)據(jù)來自2007年南昌房地產(chǎn)網(wǎng)。南昌市酒店公寓主要暢銷樓盤：樓盤名稱樓盤名稱樓盤名稱金領(lǐng)域青山湖魏瑪峰尚30萬平方米世紀(jì)風(fēng)情可以看出：主要依靠打破傳統(tǒng)產(chǎn)品戶型，價(jià)格在消費(fèi)者的承受能力之內(nèi)、來占取市場份額，得到消費(fèi)者的青睞。各暢銷樓盤銷售量對(duì)比：樓盤名稱銷售量博泰和園60%（第一批房源）中凱各項(xiàng)目主力房型賣點(diǎn)比較：沿海藍(lán)域魏瑪峰尚入戶花園精裝修試點(diǎn)精品私家植物園濕地湖景節(jié)能環(huán)保德式院落注：各項(xiàng)目房型不一，但南昌房產(chǎn)市場接受新事物的能力較強(qiáng)，新穎的中小實(shí)用戶型避免了總價(jià)過高的銷售抗性，更受消費(fèi)者歡迎。以本案定價(jià)原則來看，建議均價(jià)不宜高出3600元?！蛞话阈灾械褪杖雽庸珓?wù)員、企業(yè)中高職員；（預(yù)計(jì)占25%）支持理由：次階層人員購買主要是考慮工作方便，就近工作?！虬布以谀喜袇^(qū)，且出外打工的中上收入階層；（預(yù)計(jì)占15%）支持理由：這一類具有兩大特點(diǎn)，其一是最終需要回南昌市區(qū)落戶安家。（二）目標(biāo)客源的年齡定位據(jù)統(tǒng)計(jì)25—45歲的單身白領(lǐng)階層和剛結(jié)婚年輕夫婦將是主要的購房群體，也就是本案強(qiáng)烈訴求的NEWYOUTH（新青年）。（四）目標(biāo)客源購買動(dòng)機(jī)分析從市場調(diào)查分析中，多數(shù)都是以自己居家為主，由于本案中小戶型的特性，使它在市場上定位于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型產(chǎn)品，這對(duì)于事業(yè)剛剛起步并有較好前景的單身年輕人具有很強(qiáng)的吸引力，其次，對(duì)于即將新婚的首次置業(yè)者，也具有一定吸引力。建議在本案樓盤內(nèi)部完善配套設(shè)施增強(qiáng)自身優(yōu)勢，以便有效弱化周邊環(huán)境繁雜，配套較不齊全等帶來的不利影響。從圖表分析可明顯地看出，南昌客戶對(duì)普通的多層住宅類型的選擇占最大部分，而對(duì)高層的需求量相對(duì)較少，由于高層以上增設(shè)電梯，公攤面積增大，迫使發(fā)展商增加建造成本，因此售價(jià)及物業(yè)管理費(fèi)就會(huì)相應(yīng)的提高，所以在銷售上有一定的抗性。從購買小戶型主要年齡層次分析圖可看出，26－30歲的年齡層次占最大比例，為61％；其次是30－35歲的年齡層，占到30％，他們多數(shù)為單身人士，首次置業(yè)大多青睞小戶型。建議本案提供分期付款方式，具體分期節(jié)點(diǎn)及款數(shù)另提。而且其所面對(duì)的消費(fèi)群體多屬于年輕的單身及上班族，他們對(duì)城市化要求程度比較高，由于工作原因，更需要在市區(qū)生活及擁有便利的交通，而本案項(xiàng)目處在解放東路及昌東一路交匯處，且多路公交車站就在附近，因此這正是本案所擁有的一個(gè)重要優(yōu)勢。在項(xiàng)目推廣上，還有來自市場的威脅點(diǎn)，就是本案所定戶型目前雖屬于市場真空地帶，但現(xiàn)有個(gè)案中，產(chǎn)品輔助特性雨后春筍、日新月異，本案的產(chǎn)品輔助創(chuàng)新明顯不足，這方面原來的樓盤已經(jīng)占據(jù)了很大一部分市場份額，對(duì)日后本案的推廣不能說是沒有壓力的。此外，現(xiàn)在政府關(guān)于南昌昌東工業(yè)園、羅家工業(yè)園、京東開發(fā)區(qū)以內(nèi)只拆不建、大力發(fā)展的政策也是我們的最大機(jī)會(huì)點(diǎn)，這一政策將為我們今后樓盤的推出，屏蔽更多核心圈層的競爭。3．周邊狀況簡述本案地塊市政道路建設(shè)較為理想，但周邊木材加工、農(nóng)民住宅、道路建設(shè)使得環(huán)境較為混亂，不過，支撐市民出行的公交線路較多，有206（車容不錯(cuò)，車數(shù)較多）、511路、鄉(xiāng)村中巴車，交通相對(duì)便利。由于位于工業(yè)園，人流量較大，過于煩雜。這給區(qū)域內(nèi)生活帶來一定的不便。所以，我們必須看到本案的發(fā)展?jié)撡|(zhì)，只要能夠把握好本案項(xiàng)目的前期市場定位和銷售的入市時(shí)機(jī)，完全可以把本案做成一個(gè)能符合市場需求的商住樓，并極有可能成為引領(lǐng)一種嶄新時(shí)尚消費(fèi)的項(xiàng)目。（三）發(fā)展商開發(fā)思路 由于本案開發(fā)量較小，“短、平、快”是開發(fā)商或投資商的開發(fā)目標(biāo)，就南昌房產(chǎn)市場的消化量來看，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)較小的。我們是以目標(biāo)消費(fèi)者的自身特點(diǎn)及消費(fèi)理念為基礎(chǔ)來把握整個(gè)產(chǎn)品/策略/銷售的分析節(jié)點(diǎn)，以專業(yè)性的整合營銷策略來制定操作流程的。我們就是要從對(duì)產(chǎn)品的整體營銷的全面把握開始，先理制出筋骨，再配之以新鮮的血肉，并附以全新的個(gè)性和理念，秉著完美主義的精神，將其塑造成為一項(xiàng)完美、鮮活的產(chǎn)物，最終成功地將其推向