【正文】 我們就是要從對(duì)產(chǎn)品的整體營銷的全面把握開始，先理制出筋骨，再配之以新鮮的血肉，并附以全新的個(gè)性和理念，秉著完美主義的精神，將其塑造成為一項(xiàng)完美、鮮活的產(chǎn)物，最終成功地將其推向市場(chǎng)。（三）發(fā)展商開發(fā)思路 由于本案開發(fā)量較小，“短、平、快”是開發(fā)商或投資商的開發(fā)目標(biāo)，就南昌房產(chǎn)市場(chǎng)的消化量來看，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)較小的。這給區(qū)域內(nèi)生活帶來一定的不便。3．周邊狀況簡述本案地塊市政道路建設(shè)較為理想，但周邊木材加工、農(nóng)民住宅、道路建設(shè)使得環(huán)境較為混亂，不過，支撐市民出行的公交線路較多，有206（車容不錯(cuò)，車數(shù)較多）、511路、鄉(xiāng)村中巴車，交通相對(duì)便利。在項(xiàng)目推廣上，還有來自市場(chǎng)的威脅點(diǎn)，就是本案所定戶型目前雖屬于市場(chǎng)真空地帶，但現(xiàn)有個(gè)案中，產(chǎn)品輔助特性雨后春筍、日新月異，本案的產(chǎn)品輔助創(chuàng)新明顯不足，這方面原來的樓盤已經(jīng)占據(jù)了很大一部分市場(chǎng)份額，對(duì)日后本案的推廣不能說是沒有壓力的。建議本案提供分期付款方式，具體分期節(jié)點(diǎn)及款數(shù)另提。從圖表分析可明顯地看出，南昌客戶對(duì)普通的多層住宅類型的選擇占最大部分，而對(duì)高層的需求量相對(duì)較少，由于高層以上增設(shè)電梯，公攤面積增大，迫使發(fā)展商增加建造成本，因此售價(jià)及物業(yè)管理費(fèi)就會(huì)相應(yīng)的提高，所以在銷售上有一定的抗性。（四）目標(biāo)客源購買動(dòng)機(jī)分析從市場(chǎng)調(diào)查分析中，多數(shù)都是以自己居家為主，由于本案中小戶型的特性，使它在市場(chǎng)上定位于經(jīng)濟(jì)實(shí)用型產(chǎn)品，這對(duì)于事業(yè)剛剛起步并有較好前景的單身年輕人具有很強(qiáng)的吸引力，其次，對(duì)于即將新婚的首次置業(yè)者，也具有一定吸引力?！虬布以谀喜袇^(qū)，且出外打工的中上收入階層；（預(yù)計(jì)占15%）支持理由：這一類具有兩大特點(diǎn)，其一是最終需要回南昌市區(qū)落戶安家。以本案定價(jià)原則來看，建議均價(jià)不宜高出3600元。各項(xiàng)目主力房型賣點(diǎn)比較：沿海各暢銷樓盤銷售量對(duì)比：樓盤名稱銷售量博泰魏瑪峰尚30萬平方米世紀(jì)風(fēng)情其次，市場(chǎng)的競(jìng)爭也是價(jià)格的競(jìng)爭，就均價(jià)而言，各樓盤相差很大，但因戶型不同，總價(jià)控制便不相同?？禎蓤@、中大紫都、上海故事等均是以周邊或主要路過的樓盤。因此，均價(jià)定位也是本案競(jìng)爭市場(chǎng)的關(guān)鍵。項(xiàng)目的東北面又在建城東經(jīng)濟(jì)適用房，對(duì)本案有一定的影響。羅家新區(qū)開發(fā)的“橋頭堡”。羅家新區(qū)起步區(qū)規(guī)劃圖和本項(xiàng)目地塊指標(biāo)圖用地范圍：板式小高層（11+1層）、一棟6層多層、一棟寫字樓總建筑面積：戶型總量：902戶主推戶型：二房二廳80—100㎡、三房二廳115—135㎡備注：，%，%，規(guī)劃總戶數(shù)為902戶，主要以小高層為主。該項(xiàng)目分2期開發(fā)，一期（華府天地）由2棟多層，8棟小高層組成，目前已經(jīng)全部售出。魏瑪峰尚”的4大價(jià)值，2大機(jī)會(huì)以及城市對(duì)郊區(qū)居住成本、城市副中心、新昌南城規(guī)劃大比拼來宣傳該建筑魅力以及居家的美好享受。周邊配套：青云譜區(qū)政府、青云譜區(qū)綜合服務(wù)中心、華東國際工業(yè)博覽城、華東建材裝潢城、包家花園、跨國連鎖超市巨頭“沃爾瑪”、“麥德龍” 、 深圳農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、洪都中學(xué)、第十三中學(xué)等。魏瑪峰尚個(gè)案詳細(xì)分析一. 本案市場(chǎng)情況[博泰 沃爾瑪現(xiàn)在全球去年1000多億美元，但是在中國只做了10多億美元，這里有很多的原因。區(qū)內(nèi)更有五橫四縱的交通網(wǎng)絡(luò)，使城東片區(qū)與南昌中心區(qū)域?qū)崿F(xiàn)無障礙快速對(duì)接，與南昌市中心商業(yè)商務(wù)區(qū)一脈相通，直接接受中心經(jīng)濟(jì)區(qū)域的輻射。經(jīng)過三年多的開發(fā)建設(shè)，基本拉開了園區(qū)內(nèi)九縱十橫的道路框架，全面啟動(dòng)了40公里的水系建設(shè)，建成了變電站、自來水加壓站等配套設(shè)施，“生態(tài)型、集約化”的工業(yè)園區(qū)發(fā)展格局基本成形。全區(qū)企業(yè)900余家，外資企業(yè)200余家，美國微軟、美國科勒、美國耶茲、法國ABB、德國Gamp。相關(guān)鏈接：[青山湖區(qū)] [昌東工業(yè)園區(qū)] [高新技術(shù)開發(fā)區(qū)] [京東開發(fā)區(qū)][新昌南城/昌南工業(yè)園] [瑤湖高校園區(qū)] [南昌鋼鐵公司] [江西氨廠][南昌開發(fā)城東片區(qū)的新動(dòng)向]④城東片區(qū)是南昌最具發(fā)展?jié)摿Φ慕?jīng)濟(jì)區(qū)域 南昌市城東區(qū)域，主要是青山湖區(qū)內(nèi)除楊子洲外的約120平方公里的美麗空間。城東匯集了我省著名的大型物資交易市和大型超市幾十家：江西紡織大市場(chǎng)、南昌鋼材大市場(chǎng)、羅家糧油大市場(chǎng)、木材大市場(chǎng)、家具大市場(chǎng)、建材大市場(chǎng)、舊貨大市場(chǎng)；沃爾瑪超市、易蓮花百貨（招商中）、解放西路商貿(mào)中心等。城東區(qū)域交通十分便捷，生活方便，從城東到市區(qū)的車程僅1020分鐘；公交路眾多。南昌市的總體規(guī)劃是有利于城東發(fā)展，城東為南昌市五大組團(tuán)之一。按房型劃分◎房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析①按工期劃分近幾年隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部房產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使城市空心化的現(xiàn)象日益明顯。從現(xiàn)有商品房市場(chǎng)來看，隨著新上市樓盤與即將上市樓盤的綜合實(shí)力越來越強(qiáng)，同時(shí)開發(fā)商加大了對(duì)土地資源的儲(chǔ)備，因此，2008年及今后商品房市場(chǎng)的競(jìng)爭將會(huì)更為激烈。以對(duì)本案做出更為準(zhǔn)確、有效的定位。40%以上的純投資客退出市場(chǎng)；仍有30%的置業(yè)者在“觀望”；只有30%的迫切置業(yè)者在購房；這有為數(shù)不多的潛在消費(fèi)群被多眾的“樓盤”所追逐。樓市格局正在發(fā)生重大變革，由賣方市場(chǎng)向買房市場(chǎng)過渡，以產(chǎn)品為導(dǎo)的經(jīng)營理念向以市場(chǎng)為導(dǎo)的經(jīng)營理念轉(zhuǎn)移，開發(fā)商面臨一次重大的挑戰(zhàn)。是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，就看發(fā)展商心態(tài)，準(zhǔn)備的怎么樣。開發(fā)商憑借“康華企業(yè)集團(tuán)”、南昌溢沅地產(chǎn)的品牌和雄厚的實(shí)力，義不容辭肩負(fù)了板塊“領(lǐng)頭羊”的使命。12特大地震災(zāi)害以來，此起彼伏的促銷滿天飛，南昌樓市將面臨一次重新洗牌。拓展銷售渠道、挖掘潛在客戶將成為開發(fā)商的必修課。而正在銷售的樓盤都以95－135平米的戶型為主，因此，南昌房產(chǎn)市場(chǎng)上中小戶型樓盤已經(jīng)斷檔，形成了南昌市中小戶型市場(chǎng)的真空期，成為小戶型產(chǎn)品再次投放市場(chǎng)的有利時(shí)期。隨著房產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭越來越激烈，出現(xiàn)的問題也就越來越多，政府在鼓勵(lì)開發(fā)商創(chuàng)企業(yè)品牌、發(fā)展社區(qū)服務(wù)、引進(jìn)新事物的同時(shí)，相繼出臺(tái)和實(shí)施了一些國家有關(guān)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、商品房銷售管理方法及法規(guī)，進(jìn)一步加強(qiáng)管理經(jīng)營行為，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，盡量避免供求雙方有利益沖突及不合理的事情發(fā)生。分析 目前南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)以高層為主，幾乎是清一色占絕對(duì)的權(quán)重，相對(duì)來說，多層（甚至小高層）所占比重較小。因此，以目標(biāo)消費(fèi)群體的需求為準(zhǔn)，準(zhǔn)確地定位單套房型面積和功、居住實(shí)在和房型能在后期房產(chǎn)銷售中是非常重要的前提。直接拉近了老城區(qū)于城東的距離，使城東與城區(qū)無縫對(duì)接。小 結(jié)：城東——具有非帶大的消費(fèi)潛力優(yōu)勢(shì)為是富人區(qū)。城東區(qū)域?qū)⒁蛟斐蔀榧咝庐a(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、休閑旅游、生態(tài)居住的城市副中心。2006年上半年，%；，%；，%；，%。⑧交通網(wǎng)絡(luò)完善的南昌東大門 完善的交通網(wǎng)絡(luò)和南昌東大門的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是城東片區(qū)的重要活力來源。商務(wù)白領(lǐng)人群約1520萬人，休閑人群約20萬人，普通常住人口約60萬人。雖然近期做了一些研究，因?yàn)樯虡I(yè)規(guī)劃沒有通過區(qū)里面的人大通過，但是通過了多方和多次的溝通交流已經(jīng)進(jìn)入到了城東片區(qū)決策者的視野當(dāng)中，所以城東商業(yè)的發(fā)展可能從幾個(gè)片區(qū)來看是會(huì)先起，它的潛力可能比其他的商業(yè)中心的發(fā)展會(huì)更好。根據(jù)南昌城市總體規(guī)劃，青云譜區(qū)被定位為“以產(chǎn)業(yè)為支撐的開放式城市副中心”。在園林規(guī)劃上，博泰集團(tuán)聘請(qǐng)創(chuàng)建已有51年的國際頂級(jí)園林大師——貝爾高林，斥巨資匠心筑園，其園林作品覆蓋50多個(gè)國家和地區(qū)，是一支景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林施工、園林監(jiān)理的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目周邊更有沃爾瑪、麥德龍超市、北京華聯(lián)、蘇寧電器等，繁華商業(yè)盛宴，天天激情上演。綠化率40%。規(guī)劃范圍西起昌東大道，北臨解放東路；東、南以南鋼鐵路支線為界。北部為江西氨廠和南鋼等大型企業(yè)在本案的執(zhí)行上，博泰魏瑪峰尚銷售勢(shì)頭也很不錯(cuò)。項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率物業(yè)類型主力戶型（m2）均價(jià)(元/m2)銷售情況萊茵半島占地約180畝，總建約23萬m2多層、小高層三室（98－108，115－125）6900售罄朝陽領(lǐng)秀，總建15萬m23多層、高層三室（146－153）4900售罄卓品驕陽占地約24畝，總建約5萬m23高層三室（130）二室（87－100）4500剩余小量三室名爵府占地2萬m2，高層、小高層三室（105，118－131）二室（89－91）4500售罄★青山湖/京東板塊項(xiàng)目名稱規(guī)模容積率物業(yè)類型主力戶型（m2）均價(jià)(元/m2)銷售情況恒茂湖濱占地70畝，高層、別墅四室（255－259）8500－香溢花城占地483畝，總建48萬m2別墅、多層、花園洋房、小高層、高層三室（115，126－147）8000以上（花園洋房）一期已入住，二期首推別墅和花園洋房以售磬，二期花園和別墅接受登記秀泊經(jīng)典占地150畝，總建17萬m2多層、小高、高層三室（ 128－148 ）6500剩余少量10層以上三室白金翰占地108畝，200套別墅及2棟小高層組成別墅、高層三室（122－137）、別墅（300）640038套別墅（其中8套獨(dú)立別墅）已基本售罄，高層已售約60％碧海云天占地約100畝，多層、高層－6400多層、高層單位已全部入住萬科四季花城占地面積930畝，總建74萬m2多層、情景洋房、公寓、小高層、高層三室（126－128，140－150）螞蟻工房7500情景洋房7200情景洋房剩余約10套，二室基本售磬尚東大道占地約70畝多層、小高層、mini小戶型一室（31－60）三室（12