中方圓東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 址：航海東路與第八大街交匯處西北角 項(xiàng)目熱線：暫無 項(xiàng)目規(guī)模： 20590 平方米 總建筑面積： 41500 平方米 樓高： 26 層，地下 2 層， 4 層裙樓， 5—— 26 層作為辦公或者客房 建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格 工程進(jìn)度：剛剛動(dòng)工 交房日期： 2021 年 9 月 銷售均價(jià)：未定 樓盤的優(yōu)劣勢分析 ： 優(yōu)勢： ? 緊鄰東開發(fā)中心廣場，景觀優(yōu)勢明顯。 ? 位置離市區(qū)較遠(yuǎn)，政府安防配套不完善，居住居民的人身、財(cái)產(chǎn)安全難以保證。 項(xiàng)目名稱：偉業(yè)財(cái)智廣場 開發(fā)公司 ： 河南偉業(yè)建設(shè)投資有限公司 物業(yè)位置： 鄭東新區(qū) CBD 內(nèi)環(huán) A— 46 地 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格 樓高： 24 層 占地面 積： 平方米 建筑面積： 25362 平方米 物業(yè)公司：偉業(yè)世紀(jì)物業(yè)管理公司 物業(yè)費(fèi)： 元 /月 35%24%41% 愿意在此辦公或投資不愿意在此辦公或投資無所謂 交叉分析后，有約 35%的客戶愿意在此區(qū)域辦公或投資，還有少量知道本區(qū)域環(huán)境，認(rèn)為有一定發(fā)展前景的純投資客戶會(huì)選擇在此投資。 參考數(shù)據(jù)（ 3）：能承受的單價(jià) 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告 Page___ 20 2021 元 /平方米以下： 6% 2021—— 2500 元 /平方米： % 2500—— 3000 元 /平方米： 33% 3000—— 3500 元 /平方米： 10% 3500 元 /平方米以上： % 0%10%20%30%40%50%60%2021以下 2021—— 2500 2500—— 3000 3000—— 3500 3500以上能承受的單價(jià)（元/平方米） 參考數(shù)據(jù)（ 4）：能承受的辦公用房的總價(jià) 20 萬元以下： % 20—— 40 萬元： % 40—— 60 萬元： % 60—— 80 萬元： % 80 萬元以上： % 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告 Page___ 21 %%%%%20以下 20——4 0 40——6 0 60——8 0 80以下能承受的總價(jià)（萬元） 通過參考數(shù)據(jù)（ 2）和參考數(shù)據(jù)（ 3）交叉分析，面積需求在 150 平方米左右，承受單價(jià)在 2500 元左右，總價(jià)在 40 萬元的客戶為主力客戶，最高承受單價(jià)在 3000 以 下，最高承受總價(jià)在 60 萬元左右。 在市區(qū)內(nèi)租用辦公用 房，需要換大面積的寫字樓，規(guī)模中等偏小的私營公司。 劣勢： 寫字樓市場環(huán)境：目前東開發(fā)區(qū)的寫字樓市場受開發(fā)區(qū)的規(guī)劃定位限制，辦公環(huán)境不完善。 市場中，會(huì)有大量的自建辦公用房，在滿足自需之后，將剩余部分對外出租，間接影響到本項(xiàng)目的銷售。 在整個(gè)東開發(fā)區(qū)的寫字樓市場中，幾乎在售和預(yù)售的項(xiàng)目均采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，本案一定要通過外立面的新穎設(shè)計(jì)，營造與眾不同的視覺效果，增強(qiáng)客戶的需求欲望。 售房部包裝要與推 廣主題保持一致，突現(xiàn)本案品位與檔次。 加快工程進(jìn)度，盡量早于其他項(xiàng)目交房。 ② 客戶對公司實(shí)力產(chǎn)生懷疑，擔(dān)心公司能否按時(shí)交房，害怕受騙而退房。 競爭樓盤壓力 目前東開發(fā)區(qū)區(qū)委要求所用的寫字樓項(xiàng)目迅速動(dòng)工 ，受資金壓力的驅(qū)使，多數(shù)樓盤會(huì)快速推廣，樓盤競爭激烈，競爭壓力大。 工程進(jìn)度 樓盤在銷售過程中可能會(huì)出現(xiàn)銷售與工程進(jìn)度脫節(jié)的情況。 要重視中方園現(xiàn)有的龐大住宅業(yè)主的宣傳工作。 （二）包裝方面： 售房部與工地現(xiàn)場的包裝要跟上。 綜上所述，本項(xiàng)目以中檔價(jià)位的商住樓形象 出現(xiàn)，將會(huì)增強(qiáng)本項(xiàng)目的市場競爭力。 威脅： 周邊競爭項(xiàng)目繁多，銷售周期同步，競爭壓力較大。 產(chǎn)品優(yōu)勢：產(chǎn)品最小分割面積為 100 多平方米，需求客戶范圍較廣。這樣在東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目的推廣方面，可借助品牌效應(yīng)展開，首先，對中方園的業(yè)主開展首輪的推廣，試探市場的接受能力。 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告 Page___ 19 參考數(shù)據(jù)（ 2）：租金范圍 元 /天 /平方米以下： 6% —— 1 元 /天 /平方米以下： 36% 1—— 元 /天 /平方米以下： 41% —— 2 元 /天 /平方米以下： % 2 元 /天 /平方米以上： % 0%10%20%30%40%50% —1 1— —2 2租金需求（元/天/平 方米） 通過圖表顯示租金在 —— /天 /平方米之間的需求最多，根據(jù)東開發(fā)區(qū)市場競爭項(xiàng)目調(diào)查結(jié)果顯示租金不超過 1元 /天 /平方米。 參考數(shù)據(jù)（ 2）：認(rèn)為項(xiàng)目位置好的客戶占 33%，認(rèn)為項(xiàng)目位置不好的占 67%。 劣勢 ? 目前鄭東新區(qū)生活、辦公必備的基礎(chǔ)配套設(shè)施暫不完善，不宜在短期內(nèi)聚集人氣。 ? 具有高檔樓盤的形象，起始銷售均價(jià)在 2600 元 /平方米，有高升值空間，吸引不少投資客戶。國際大廈、青青美廬商務(wù)樓、開元信息大廈。 營銷包裝：基礎(chǔ)包裝到位，售房部、圍墻廣告、宣傳資料齊備，從設(shè)計(jì)、制作、用材中等檔次。處在未建和剛施工未消售狀態(tài)，具體情況正在通過其他方式調(diào)查中。名仕廣場正在推廣，銷售價(jià)格在 2600 元 /平方米；另外多個(gè)項(xiàng)目跟本公司情況類似，受管委會(huì)的要求，雖有動(dòng)工跡象，但是工程進(jìn)度緩慢，并且遲遲沒有對外推廣。 ? 在居住密集的區(qū)域有小型的集貿(mào)市場、超市、洗衣店等配套設(shè)施；臨近 107 處（即東開發(fā)區(qū)與舊城區(qū)交匯處）僅有一家銀行分理處和一所?？漆t(yī)院。 ? 省、市政府“把鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建成鄭州市工業(yè)發(fā)展的龍頭、現(xiàn)代制造業(yè)基地、對外開放的窗口、現(xiàn)代化的新城區(qū)”的發(fā)展定位，將鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鎖定在工業(yè)開發(fā)區(qū)。 中方園東開發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告 Page___ 1 目 錄 前 言 第一部分 鄭州東開發(fā)區(qū)的市場環(huán)境 第二部分 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境 第三部分 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)在售預(yù)售的寫字樓調(diào)查及分析 第四部分
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