【正文】 4700元 /㎡ 4700元 /㎡ 4405元 /㎡ 3637萬 10 100套 40% 81㎡ /套 1變 2 10% 陽臺(tái)、生活陽臺(tái) 4600元 /㎡ 4700元 /㎡ 4382元 /㎡ 3839萬 12 35% 88㎡ /套 2變 3 15% 陽臺(tái)、生活陽臺(tái) 4650元 /㎡ 4700元 /㎡ 4158元 /㎡ 4142萬 9 35% 103㎡ /套 2變 3 12% 陽臺(tái)、生活陽臺(tái) 4600元 /㎡ 4600元 /㎡ 4087元 /㎡ 4647萬 8 25% 122㎡ /套 2變 3（雙衛(wèi)） 13% 陽臺(tái)、生活陽臺(tái) 4600元 /㎡ 4600元 /㎡ 4130元 /㎡ 5657萬 5 20% Page 12 ?競爭商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 區(qū)域房產(chǎn)市場分析 周邊區(qū)域商鋪競品項(xiàng)目情況一覽表 在售商鋪 類型 項(xiàng)目 商業(yè)形態(tài) 層數(shù) 檔次定位 總建面 （ m2） 總套數(shù) 在售面積 在售價(jià)格 層高 備注 底商 翰林名苑 3 中 5萬方 43套 7000平 1300018000元 31705平 南濱帝景 5 中 5萬方 未定 1202332023元 100500平 淺水灣 7 高 3萬方 120套 3萬方 1202327000元 60500平 鼎盛國際 地上 5層地下 2層， 21層， 23層 中高 12萬 推出 580套 12萬方 1600036000元 ， 10300平 ▋ 河?xùn)|新區(qū)主力產(chǎn)品 結(jié)構(gòu) 區(qū)域房產(chǎn)市場分析 Page 13 ?剩余主要為戶型 110平米以上，去化速度較快為 80至90平米，此類客戶已剛性需求為主； ?河?xùn)|新匙為目前政店主力打造新城匙，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施提升和完善，需求群體更會(huì)偏向于居住環(huán)境較好的河?xùn)|匙域。 7. 目標(biāo)地塊周邊環(huán)境極佳，地塊東側(cè)的河?xùn)|生態(tài)濕地公園人群聚集力極強(qiáng)。 （五）建筑物的圍墻、基礎(chǔ)、地下室、臺(tái)階、管線、落地陽臺(tái)和附屬設(shè)施，丌得逾越道路紅線。躍層式住宅起居室（廳），低層住宅起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外。申明： 本文檔系四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司為經(jīng)營、管理之需要而制定，其知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司所有，屬本公司商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)許可不得外傳。住宅建筑層高介于 米之間時(shí)，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積的 ；層高大于 ，丌論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積的 2倍計(jì)算；層高大于 ，丌論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計(jì)算值按照該層水平投影面積的 3倍計(jì)算。 遂寧市容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則 特殊退距要求 道路交叉口四周的建筑物后退道路紅線的距離，多、低層建筑丌得小于 5m，高層建筑丌得小于 8m（均自道路規(guī)劃紅線直線段不曲線段的連接點(diǎn)算起）。 6. 目前地塊配套主要因人口基數(shù)小，商業(yè)形態(tài)主要以滿足人們基本生活所需的配套，無集中大型的商業(yè)販物廣場等，商業(yè)氣氛丌濃厚，商業(yè)檔次偏向中低端。 30萬元 /畝 5000 成交后 6個(gè)月內(nèi)繳清土地價(jià)款。 戶型綜合點(diǎn)評 該戶型方正 ，高層板式通透戶型比。 套二 套三 套三雙衛(wèi) 結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì) 廣泛性供應(yīng) 套三、四 雙衛(wèi) 套四雙 衛(wèi) 市場滯銷產(chǎn)品 市場慢銷產(chǎn)品 市場需求主力 Page 22 工薪階層：收入僅夠日常中水平消費(fèi)，但希望能在城市置業(yè) 45% 20% 20% 10% 5% 中產(chǎn)階層：收入較為豐厚，基本達(dá)到中產(chǎn)水平，以追求更舒適居所為核心訴求。 本項(xiàng)目可以覆蓋范圍內(nèi)的居民主要以老城匙居民為主。 約 30500平米 面 積 層 高 1層 2層 高端餐飲休閑娛樂配套商業(yè) 面 積 層 高 業(yè) 態(tài) 約 7300平方米 ?集中型商業(yè)廣場 1層 23層 3層 :電影院 9,米 超市、百貨、品牉庖及電影院等 面 積 層 高 業(yè) 態(tài) 約 20900平方米 Page 31 ▋ 拿地概念方案及指標(biāo) ▋ 項(xiàng)目價(jià)格建議及銷售周期 ▋ 銷售排期及回款計(jì)劃 第三部分 價(jià)格建議及銷售排期 Page 32 一、拿地概念方案及指標(biāo)（方案 一，全平層） 產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 32F電梯 (21棟 ) 地上總 建面（ m2） 424915 住宅 330850 底商 +獨(dú)商 +商業(yè)廣場 58850 地下停車位（個(gè)） 5487 Page 33 二、項(xiàng)目價(jià)格建議及銷售 周期 (方案一：平層） 預(yù)計(jì)開盤時(shí)間 2023年三季度 總銷售周期 39個(gè)月 資源類型 可售面積（㎡） 可售套數(shù) 入市價(jià) 快銷 積極 自持比例 （元 /㎡） 均價(jià) 均價(jià) 住宅 高層 320850 4300 5200 5500 5800 / 商業(yè) 底層商業(yè) 1F 7625 / 14000 16000 18000 / 底層商業(yè) 2F 4250 / 9000 10000 12023 / 沿河獨(dú)棟商業(yè) 7367 / 10000 11000 15000 / 商業(yè)步行街 1F 9354 / 20230 22023 24000 / 商業(yè)步行街 2F 9354 14000 16000 18000 廣場商業(yè) 1F 8300 / 13000 14000 15000 50% 廣場商業(yè) 2F 8300 / 10000 11000 12023 100% 廣場商業(yè) 3F 4300 / 8000 8500 9500 100% SOHO SOHO公寓 41058 800 7000 7200 7500 / 車位 車位 218943 5487個(gè) 80000元 /個(gè) 80000 90000 / Page 34 方案 1：地塊投資綜合估算表 遂寧地塊投資綜合估算表 地塊基本信息 位置 用地性質(zhì) 凈用地面積（畝） 凈用地面積（㎡） 容積率 限高 建筑密度 起始樓面價(jià) （元 /平米） 起始總價(jià) （萬元） 競買保證金 （萬元） 遂寧 240畝 居住、商業(yè)用地 159742 100m % 0 方案指標(biāo) 總建筑面積 （㎡） 644395 計(jì)容建筑面積（㎡） 不計(jì)容建筑面積（㎡） 218943 住宅 高層住宅 320850 商業(yè) 底層商業(yè)一層 7,625 配套 物管用房 地下設(shè)備用 房 SOHO 41058 底層商業(yè)二 層 4,250 幼兒園 3405 非機(jī)動(dòng)車庫 沿街獨(dú)棟商 業(yè) 7,367 架空層 地下室面積 218943 商業(yè)步行街 1層 9,354 消防控制室 地下停車位（銷售 60%） 5,487 商業(yè)步行街 2層 9,354 廣場商業(yè)一 層 8,300 廣場商業(yè)二 層 8,300 占比 廣場商業(yè)三 層 4300 地下物管用 房 住宅總面積（㎡） 361908 地上商業(yè)總面積（㎡） 58850 地上商業(yè)占比（ %） 基地面積 （㎡） 39936 價(jià) 格 體 系 一 銷售收入 高層住宅 SOHO 底層商業(yè) 一層 底層商業(yè)二層 沿街獨(dú)棟商業(yè) 商業(yè)步行街 1層 商業(yè)步行街 2層 廣場商業(yè) 一層 廣場商業(yè) 二層 廣場商業(yè)三 層 地下停車位（銷售 60%） 總銷售收入 （萬元） 321904 資產(chǎn)市值 （萬元） 40023 開發(fā)貸 單價(jià)（元 /平米） 5800 7,500 18,000 12,000 15,000 24,000 18,000 15,000 12,000 9,500 90,000 諾亞模式杠桿系數(shù) 總價(jià)（萬元） 186093 30794 13725 5100 11051 22450 16837 6225 0 0 29630 資產(chǎn)市值 0 0 0 0 0 6225 9960 4085 19753 靜態(tài)測算 土地溢價(jià)水平 樓面價(jià) （元 /平米，含契稅） 單價(jià) （萬 /畝） 總土地成本 （萬元，含契稅） 綜合造價(jià) 毛利潤 毛利率 土增稅單方 土地增值稅 銷售凈利潤 銷售凈利率 項(xiàng)目凈利潤 項(xiàng)目凈利率 資金放大系數(shù) 股東投資年收益率 資金杠桿放大系數(shù) 0% 1147 190 48815 3544 98012 % 242 15619 33548 % 61855 % % 成本 直接成本 間接費(fèi)用 銷管費(fèi)用 營業(yè)稅及附加 匯總 單方成本 （元 /平米） 2404 313 300 285 3301 總成本 （萬元） 154935 20232 19314 18349 212739 Page 35 二、項(xiàng)目價(jià)格建議及銷售周期（方案 一 :平層 ） 項(xiàng) 目 面積 M2 均價(jià) (元／ M2) 合計(jì)（萬元） 一、銷售收入 銷售年度 2023年 2023年 2023年 2023年 銷售面積 ㎡ 銷售單價(jià) (元／㎡ ) 收入（萬元） 時(shí)間 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 高層住宅 320,850 5,800 186,093 銷售比例 8% 10% 13% 8% 10% 10% 11% 7% 10% 5% 3% 3% 2% 銷售面積 25668 32085 41711 25668 32085 32085 35294 22460 32085 16043 9626