寧波開元九龍湖畔商品房項目開盤價格建議書及銷售策略報告地產(chǎn)價格-文庫吧在線文庫
【正文】 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 04 5 . 007. 107. 207. 307. 407. 507. 607. 707. 807. 907. 1007. 1107. 1208. 108. 208. 308. 408. 508. 608. 708. 808. 908. 1008. 1108. 1209. 109. 209. 3供應(yīng)量（萬㎡） 成交面積( 萬㎡)旺季 相對旺季 07年 12月始市場明顯走淡 下半年銷售繼續(xù)下挫，無“金九銀十“市場進(jìn)入低潮 ? 從近兩年的市場月度走勢看， 上半年 47月市場狀況較好，而傳統(tǒng)的“金九銀十”優(yōu)勢不明顯。如果工程進(jìn)度或客戶蓄水跟不上，建議在 9月份入市。主要產(chǎn)品為獨(dú)棟，有少量的聯(lián)排，遠(yuǎn)期有一定的疊拼別墅。 推盤情況： 各面積段產(chǎn)品去化情況 0 2 4 6 8 10 12 14 16聯(lián)排2 9 0 3 0 0 平米獨(dú)棟3 6 1 /3 9 9 平米獨(dú)棟4 4 3 /4 6 8 平米二排獨(dú)棟5 4 0 平米一排獨(dú)棟6 3 1 平米0 9 .1 月 0 9 .2 月 0 9 .3 月 0 9 .4 月 存量套數(shù)比華利二期 (未來項目） 二期約 40余套，預(yù)計定位為 500平米以上的頂級獨(dú)棟別墅，總價均在千萬以上。 英倫水岸三面環(huán)水，自成三島，是一個獨(dú)立式包合式格局的純別墅小區(qū)。 價格體系化。 客戶登記情況分析 800m178。 蓄水情況小結(jié) ?目前蓄水量仍然不能完全滿足開盤銷售要求。②把當(dāng)天通知好的客戶進(jìn)行意向分類，分為“肯定會來”、“可能會來”、“肯定不來”三類，對于“可能會來”的客戶要進(jìn)一步確認(rèn)，一直追蹤到能給出肯定說法。 ?時間節(jié)點(diǎn) ：樣板區(qū)開放，邀請客戶來參觀，并做意向排摸。預(yù)銷控的工作用于指導(dǎo)置業(yè)顧問對客戶進(jìn)行分流引導(dǎo)，另外在臨近開盤前三天可以開始安排內(nèi)部客戶的換號工作。 ?突發(fā)情況： 若出現(xiàn)某一客戶突然改變了預(yù)選的意向，選走了后面客戶的意向房源，置業(yè)顧問要盡快幫助后面的這組客戶重新選定房源（一般該房源為客戶預(yù)選時的備選房源），不要讓客戶再流連于已被買走的房源中。 ?預(yù)銷控 ：當(dāng)天的最后時間，做最后一輪的預(yù)銷控工作，將客戶按排號順序一個蘿卜一個坑地梳理到對應(yīng)房號中。） ?預(yù)銷控： 每天的最后時間，對當(dāng)天客戶的意向房源進(jìn)行預(yù)銷控，通過銷控反映的情況來指導(dǎo)推盤區(qū)域和調(diào)整每個戶型的價格。 （注意點(diǎn)：①預(yù)留的號段數(shù)量不能太多，也不能太少，太多會在開盤當(dāng)天出現(xiàn)空號的情況，太少又不利于內(nèi)部調(diào)整。 ?誠意金金額： 10萬元（目的：降低門檻，廣蓄客源） ?誠意金形式 ：以發(fā)酒店消費(fèi)卡的名義，充入 10萬元，若購房可轉(zhuǎn)為定金，并可享受額外 10萬元優(yōu)惠及優(yōu)先選房權(quán)；若不購房可退，退時要提前十天預(yù)約。以內(nèi), 26,21%客戶的面積需求與項目的面積配比相比偏小，供需存在錯層 客戶在面積意向上延用老的思維，在面積需求上以 500700㎡ 的市場主流產(chǎn)品為主。 第二批房源推案策略 以親水組團(tuán)作為核心產(chǎn)品推出 帶動其它單位去化 第二批房源推案策略 —— 核心親水組團(tuán)帶動外圍組團(tuán) 核心親水組團(tuán) 外圍組團(tuán) 第二批房源推案策略 依山別墅 普通花園別墅 臨水花園別墅 臨湖別墅 坡地花 園別墅 第二批房源推案策略 —— 價值排序 1 2 2 3 3 4 分級產(chǎn)品 價格區(qū)間 套數(shù) 備注 臨湖別墅 1000萬以上 4 樹立該批次價格標(biāo)桿 依山別墅 800萬 1000萬 9 景觀資源好 優(yōu)質(zhì)花園別墅 600萬 850萬 15 坡地花園別墅 臨水花園別墅 普通花園別墅 400萬 550萬 4 資源無明顯優(yōu)勢 第二批房源推案策略 —— 價格實(shí)現(xiàn) 第二批次總銷預(yù)估值為： 23300萬元 — 30450萬元 第二批房 源平均套總價： 720萬 — 950萬元 認(rèn)籌執(zhí)行建議 九龍湖畔項目市區(qū)兩處展示點(diǎn)自 08 年 5月對外開放至今共累計登記意向登記客戶 178組 ?通過舉行的各項營銷活動和客戶溝通已篩除登記客戶 105組。 一期 二期 三期第一批 三期第二批 個案推案及銷售情況 英侖水岸 開盤時間 推出量 總價（萬元） 備案銷售情況（ 09年 4月 311日） 一期 20200506 36套聯(lián)排 36套雙拼 聯(lián)排 300500，雙拼 550800 截止本月備案去化 82% 二期 08年 11月底 30套聯(lián)排 16套雙拼 聯(lián)排 300450，雙拼 450600 截止本月備案去化 69% 三期 08年 12月初 42套聯(lián)排 32套雙拼 聯(lián)排 300450，雙拼 450600 截止本月備案去化 42% 三期二批 09年 4月底 26套雙拼 雙拼 500800 目前無備案 個案推案及銷售情況 英侖水岸 各批次歷月成交均價走勢 單位：元/平方米0500010000150002000008.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸)一期東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸)二期東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸)三期各批次歷月成交套數(shù)走勢 單位：套50510152025303508.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3
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