【正文】 月度銷量 ?08年 12月實景樣板區(qū)開放，共三棟獨棟別墅，面積分別為 972ｍ２、 792ｍ２和 698ｍ２，位置分布于沿窖湖的第一、二、三排，裝修風(fēng)格分別為地中海風(fēng)格、法國風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格。 一期 二期 三期第一批 三期第二批 個案推案及銷售情況 英侖水岸 開盤時間 推出量 總價（萬元） 備案銷售情況（ 09年 4月 311日） 一期 20200506 36套聯(lián)排 36套雙拼 聯(lián)排 300500，雙拼 550800 截止本月備案去化 82% 二期 08年 11月底 30套聯(lián)排 16套雙拼 聯(lián)排 300450，雙拼 450600 截止本月備案去化 69% 三期 08年 12月初 42套聯(lián)排 32套雙拼 聯(lián)排 300450，雙拼 450600 截止本月備案去化 42% 三期二批 09年 4月底 26套雙拼 雙拼 500800 目前無備案 個案推案及銷售情況 英侖水岸 各批次歷月成交均價走勢 單位：元/平方米0500010000150002000008.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸)一期東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸)二期東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸)三期各批次歷月成交套數(shù)走勢 單位：套50510152025303508.5月08.6月08.7月08.8月08.9月08.10月08.11月08.12月09.1月09.2月09.3月09.4月東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸) 一期東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸) 二期東錢湖A 2 地塊( 英侖水岸) 三期?英倫水岸是聯(lián)排和雙拼混合搭配的中檔別墅盤，聯(lián)排總價 300500萬元 /套，雙拼總價450800萬元 /套； ?開盤熱銷，主要原因是前期客戶蓄水，其他時間段的去化情況受整體大環(huán)境走勢影響較大，近期去化上升明顯，價格也有微漲趨勢。以內(nèi), 26,21%客戶的面積需求與項目的面積配比相比偏小，供需存在錯層 客戶在面積意向上延用老的思維，在面積需求上以 500700㎡ 的市場主流產(chǎn)品為主。 （注意點：①預(yù)留的號段數(shù)量不能太多，也不能太少，太多會在開盤當(dāng)天出現(xiàn)空號的情況，太少又不利于內(nèi)部調(diào)整。 ?預(yù)銷控 ：當(dāng)天的最后時間，做最后一輪的預(yù)銷控工作，將客戶按排號順序一個蘿卜一個坑地梳理到對應(yīng)房號中。預(yù)銷控的工作用于指導(dǎo)置業(yè)顧問對客戶進(jìn)行分流引導(dǎo)，另外在臨近開盤前三天可以開始安排內(nèi)部客戶的換號工作。②把當(dāng)天通知好的客戶進(jìn)行意向分類，分為“肯定會來”、“可能會來”、“肯定不來”三類，對于“可能會來”的客戶要進(jìn)一步確認(rèn)，一直追蹤到能給出肯定說法。 客戶登記情況分析 800m178。 英倫水岸三面環(huán)水，自成三島，是一個獨立式包合式格局的純別墅小區(qū)。主要產(chǎn)品為獨棟，有少量的聯(lián)排，遠(yuǎn)期有一定的疊拼別墅。 2 項目入市時機(jī)建議： 1 7 . 62 8 . 20 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 03 5 . 04 0 . 04 5 . 007. 107. 207. 307. 407. 507. 607. 707. 807. 907. 1007. 1107. 1208. 108. 208. 308. 408. 508. 608. 708. 808. 908. 1008. 1108. 1209. 109. 209. 3供應(yīng)量（萬㎡） 成交面積( 萬㎡)旺季 相對旺季 07年 12月始市場明顯走淡 下半年銷售繼續(xù)下挫，無“金九銀十“市場進(jìn)入低潮 ? 從近兩年的市場月度走勢看， 上半年 47月市場狀況較好，而傳統(tǒng)的“金九銀十”優(yōu)勢不明顯。 該細(xì)分產(chǎn)品整體面積最大，但景觀資源次優(yōu)，可通過對總價的適當(dāng)控制，通過低單價吸引客戶下單。 項目配套五星級酒店，湖景和山林資源良好。 主要套型 地上面積（平方米） 地下室面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 總套數(shù) 依山別墅（地下 1層 +地上 3層） B6 720 96 816 4 C2 702 182 884 8 臨湖別墅（地下 1層 +地上 2層） C1 577 303 880 4 C3 571578 274 845852 5 D1 839 489 1328 1 D2 759 426 1185 1 花園別墅（地下 1層 +地上 3層） A1 408 264 672 6 A2 409 214 623 4 A3 372 137 509 7 A4 476 242 718 5 A5 403 187 590 1 B1 516 250 766 4 B2 454 303 757 3 B3 503 361 864 5 B4 431 188 619 3 B5 491 369 860 2 B7 492 120 612 2 項目開盤價格建議： 我們以目前同類產(chǎn)品市場上相應(yīng)面積段上產(chǎn)品的定價作為參考，獲得本項目產(chǎn)品的價格體系。 錢湖比華利 香湖丹堤 卡納湖谷 通過對目前市場同類產(chǎn)品樓盤定價策略的研究分析，以市場比較法確定本項目價格。 項目開盤價格建議： 我們以目前同類產(chǎn)品市場上相應(yīng)面積段上產(chǎn)品的定價作為參考，獲得本項目產(chǎn)品的價格體系。 價格策略 項目開盤價格建議： 通過對市場同類產(chǎn)品定價體系的研究分析，最終確定本案開盤價格： 項目開盤價格建議： 細(xì)分產(chǎn)品價格 ?臨湖別墅主力總價范圍 10001300萬，另兩幢頂級湖景別墅總價可突破 2000萬元。 ? 由于 4月份的集中放量，預(yù)計今年下半年入市的別墅樓盤會相對減少，下半年競爭有所減弱。首批推盤自開盤熱銷 50%后，后續(xù)去化一直較差， 09